教えて!住まいの先生
Q 土地区画整理事業の移転補償について質問です。当方、土地区画整理事業で数年後に立ち退きが決まった者です。
中古住宅をローンで購入し、越してきてまだ二年にもならないくらいでまさに寝耳に水です。子供も小さく、先を考えると不安ばかりでついネットで情報収集してしまいます。
一番不安なのはやはり移転補償費がいくらになるのかという点です。調べてみても個々のケースによりけりなのでいまいち想像ができず、こちらにてお知恵をお借りいただけたらと思っています。以下に現況を書きます。
木造二階建て住宅、築38年、延床面積約150平米、4畳ほどの畑、6畳ほどの竹林、枝垂れ桜、椿、生垣、石垣など有り
土地建物の約9割が幹線道路及び区画道路にかかる
換地が現在の土地よりかなり高い位置or離れた位置にできる予定のため、構法はおそらく再築法
以上の情報で補償額はだいたいどれくらいになるか、おわかりになる方いらっしゃいましたらお知恵をお貸しください。
一番不安なのはやはり移転補償費がいくらになるのかという点です。調べてみても個々のケースによりけりなのでいまいち想像ができず、こちらにてお知恵をお借りいただけたらと思っています。以下に現況を書きます。
木造二階建て住宅、築38年、延床面積約150平米、4畳ほどの畑、6畳ほどの竹林、枝垂れ桜、椿、生垣、石垣など有り
土地建物の約9割が幹線道路及び区画道路にかかる
換地が現在の土地よりかなり高い位置or離れた位置にできる予定のため、構法はおそらく再築法
以上の情報で補償額はだいたいどれくらいになるか、おわかりになる方いらっしゃいましたらお知恵をお貸しください。
質問日時:
2024/5/11 00:42:30
解決済み
解決日時:
2024/5/13 23:57:18
回答数: 4 | 閲覧数: 370 | お礼: 100枚
共感した: 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時:
2024/5/13 23:57:18
お書きのような仮換地は飛び換地と呼んでいるものですね。
現在地と離れていて、途中に他の建物があれば、曳家は検討するまでもないので、再築工法となります。
事業者から聞いているか、お調べしている中ですでにご存じだと思いますが、建物や石垣(この他、敷地にある建物以外の構造物を工作物と呼びます)は、新設してからの経過年数分、減耗償却します。
(解体費用は減耗しません)
建物の補償は簡単に書きますと、
(現在と全く同じ建物を補償する年度に新築する工事費)×減耗率+解体費
です。
現在と全く同じ建物を補償する年度に新築する工事費
これは、決められた工事単価があるので、調査した結果を元に数量を計算して、単価を掛けていきます。
一般的な工務店の新築工事費と同じようなものですが、計算すると市価よりも少し高めになります。
この金額は調査して図面を書いてからでないとわからないです。
しかし、経験則でこれを出して、減耗すれば、おおよその金額はわかります。
でも、本当にざっくりな概算です。
経験則といっても全部が頭に入っていませんし、減耗が38年ですと何%くらいとかも、うろ覚えなので13日以降に再回答します。
庭木は移植費用の補償があります。
このほか、引っ越し費用や建築確認申請費用、設計工事監理費なども補償があります。
たぶんですが、補償金でローン残金は返済できると思います。
補償金で残金を繰り上げ返済して、抵当権を外してもらい、解体することになります。
あとはどれだけ残るか、ですよね。
残金を頭金にして新築です。
または、仮換地が決まった段階で仮換地も売って、別の場所で中古住宅を探すという方法もあります。
すべては、補償金額によりますよね。
それ故にご心配が尽きないということもよくわかります。
でも、何とかなる金額です。
でなければ、いくら地域のためとはいっても、誰も移転しませんから。
今後、補償金を計算するための建物調査があります。
事業者から委託を請けた業者が調査をして、補償金額を計算します。
そのような調査をしている者です。
その後、移転時期が来れば事業者が交渉に来ます。
調査をしてから数年経過してようやく移転ということもあります。
仮換地先が空かないと移転できないですしね。
補償金額以外でもご不明なことがあれば、ご質問ください。
わかる範囲でお答えします。
寝耳に水とのことですが、購入される段階で土地区画整理事業地内であることは、説明はなかったということでしょうか?
もちろん、説明がなくても、購入する時点で土地区画整理事業が始まっていても補償対象です。
補償されないという回答がありますが、そのようなことはありません。
現在地と離れていて、途中に他の建物があれば、曳家は検討するまでもないので、再築工法となります。
事業者から聞いているか、お調べしている中ですでにご存じだと思いますが、建物や石垣(この他、敷地にある建物以外の構造物を工作物と呼びます)は、新設してからの経過年数分、減耗償却します。
(解体費用は減耗しません)
建物の補償は簡単に書きますと、
(現在と全く同じ建物を補償する年度に新築する工事費)×減耗率+解体費
です。
現在と全く同じ建物を補償する年度に新築する工事費
これは、決められた工事単価があるので、調査した結果を元に数量を計算して、単価を掛けていきます。
一般的な工務店の新築工事費と同じようなものですが、計算すると市価よりも少し高めになります。
この金額は調査して図面を書いてからでないとわからないです。
しかし、経験則でこれを出して、減耗すれば、おおよその金額はわかります。
でも、本当にざっくりな概算です。
経験則といっても全部が頭に入っていませんし、減耗が38年ですと何%くらいとかも、うろ覚えなので13日以降に再回答します。
庭木は移植費用の補償があります。
このほか、引っ越し費用や建築確認申請費用、設計工事監理費なども補償があります。
たぶんですが、補償金でローン残金は返済できると思います。
補償金で残金を繰り上げ返済して、抵当権を外してもらい、解体することになります。
あとはどれだけ残るか、ですよね。
残金を頭金にして新築です。
または、仮換地が決まった段階で仮換地も売って、別の場所で中古住宅を探すという方法もあります。
すべては、補償金額によりますよね。
それ故にご心配が尽きないということもよくわかります。
でも、何とかなる金額です。
でなければ、いくら地域のためとはいっても、誰も移転しませんから。
今後、補償金を計算するための建物調査があります。
事業者から委託を請けた業者が調査をして、補償金額を計算します。
そのような調査をしている者です。
その後、移転時期が来れば事業者が交渉に来ます。
調査をしてから数年経過してようやく移転ということもあります。
仮換地先が空かないと移転できないですしね。
補償金額以外でもご不明なことがあれば、ご質問ください。
わかる範囲でお答えします。
寝耳に水とのことですが、購入される段階で土地区画整理事業地内であることは、説明はなかったということでしょうか?
もちろん、説明がなくても、購入する時点で土地区画整理事業が始まっていても補償対象です。
補償されないという回答がありますが、そのようなことはありません。
質問した人からのコメント
回答日時: 2024/5/13 23:57:18
皆様ありがとうございました。一番気になっていたところを回答くださった方をBAとさせていただきます。また何かありましたら質問いたしますので、よろしくお願いいたします。
回答
3 件中、1~3件を表示
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A
回答日時:
2024/5/12 07:46:57
補償費の額については、補償調査(実際には補償のコンサルタント会社が建物を隅々調査を行い、補償基準により補償費を算定)により決定します。
なのでここで、幾らになるとかは誰もが出すことは出来ないと思います。
補償については、建物の補償の他、庭木があるようなので立竹木補償、塀など工作物がある場合は工作物補償、引っ越しに伴う諸雑費(引っ越し費用、建築確認申請、仮住居家賃、引っ越しの案内など)も補償されます。
一番大きなのは建物補償となりますが、建物が建ってから38年経過してますのでその分は差し引かれます(減価償却分)。※ただ、一般的な減価償却とは違い、移転補償の算定では大きく下がる事はありません。
あと、移転工法について一言。土地区画整理事業は基本的には曳家です。ただ、曳家と再築と比較して安い方を補償費としてお支払いしますので、移転工法については施行者が決めると思います。
地形上の制約があっても、曳家はほぼ可能です。
もし、曳家となってしまった場合は、その補償費で新築を建ててください。
曳家と認定されても曳家にする必要はありません。
なのでここで、幾らになるとかは誰もが出すことは出来ないと思います。
補償については、建物の補償の他、庭木があるようなので立竹木補償、塀など工作物がある場合は工作物補償、引っ越しに伴う諸雑費(引っ越し費用、建築確認申請、仮住居家賃、引っ越しの案内など)も補償されます。
一番大きなのは建物補償となりますが、建物が建ってから38年経過してますのでその分は差し引かれます(減価償却分)。※ただ、一般的な減価償却とは違い、移転補償の算定では大きく下がる事はありません。
あと、移転工法について一言。土地区画整理事業は基本的には曳家です。ただ、曳家と再築と比較して安い方を補償費としてお支払いしますので、移転工法については施行者が決めると思います。
地形上の制約があっても、曳家はほぼ可能です。
もし、曳家となってしまった場合は、その補償費で新築を建ててください。
曳家と認定されても曳家にする必要はありません。
A
回答日時:
2024/5/11 08:20:34
☆、質問とする土地や中古建物の不動産屋の宅建法第35条で重要事項
についての記載と説明は、契約の前に宅建者へ求められています。
その時点で、土地区画整理で移転候補地とは知らないはないはずです。
次に、住宅ロ-ン融資の場合には、土地建物ともに銀行ロ-ン保証協会
からの抵当権設定もあるはずです。故に、融資銀行や土地区画整理組合
の事務所を訪問して、保障問題や生産処置を相談する以外はありません。
についての記載と説明は、契約の前に宅建者へ求められています。
その時点で、土地区画整理で移転候補地とは知らないはないはずです。
次に、住宅ロ-ン融資の場合には、土地建物ともに銀行ロ-ン保証協会
からの抵当権設定もあるはずです。故に、融資銀行や土地区画整理組合
の事務所を訪問して、保障問題や生産処置を相談する以外はありません。
A
回答日時:
2024/5/11 08:11:43
2年前に購入、数年後に立ち退き、
このことから、購入時には、立ち退きが決まっていたはずです。
不動産会社や建築会社に騙された可能性があります。または、重要事項説明違反かもしれません。
建築の際、区間整理に伴い、協力する旨の確認書を提出しています。
残念ですが、補償はでません。わかっていたのに、それを承知で建築したからです。
購入時には、区画整理の事業決定、仮換地の予定図、測量は実質されていたはずです。
このことから、購入時には、立ち退きが決まっていたはずです。
不動産会社や建築会社に騙された可能性があります。または、重要事項説明違反かもしれません。
建築の際、区間整理に伴い、協力する旨の確認書を提出しています。
残念ですが、補償はでません。わかっていたのに、それを承知で建築したからです。
購入時には、区画整理の事業決定、仮換地の予定図、測量は実質されていたはずです。
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