教えて！住まいの先生
Q 宅建の勉強をしています。 物凄く、ベーシックなことなのかもしれません。 が、質問させてください。 過去問 令和4年 問28 1肢 です。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
解答
売主が宅建業者ではない個人で、買主が宅建業者の場合、買主である宅建業者は、重要事項説明書を作成しなくても宅建業法違反とはなりません。
聞きたいことです。
この場合、宅建業者は買主なので、重要事項説明書を作らなくても良いでしょうけど、
そもそも、売主が個人で、免許なく 土地や建物を売ることが出来るんでしょうか？
最初の方で、自分の家や部屋を賃貸する分には、免許は要らない ですが、売買や賃貸の媒介(仲介)は、免許 必要 と習った気がするのですが⋯
売主が個人でも、買主が宅建業者なら、売主に免許がなく媒介してくれる宅建業者が居なくても、この個人無免許の売主は自分の土地付き建物を売ることが出来るのでしょうか？？？
それか、この問題文の論点は買主で、重要事項説明書を作らなくても買主なので 宅地建物取引業法違反 にはならないですよ。
という 結論なんでしょうけど、
そこではなくて、
取引はそもそも成立するのでしょうか？？？
本当に基本中の基本 なことですみません(;_;)
よろしくお願いいたします。
解答
売主が宅建業者ではない個人で、買主が宅建業者の場合、買主である宅建業者は、重要事項説明書を作成しなくても宅建業法違反とはなりません。
聞きたいことです。
この場合、宅建業者は買主なので、重要事項説明書を作らなくても良いでしょうけど、
そもそも、売主が個人で、免許なく 土地や建物を売ることが出来るんでしょうか？
最初の方で、自分の家や部屋を賃貸する分には、免許は要らない ですが、売買や賃貸の媒介(仲介)は、免許 必要 と習った気がするのですが⋯
売主が個人でも、買主が宅建業者なら、売主に免許がなく媒介してくれる宅建業者が居なくても、この個人無免許の売主は自分の土地付き建物を売ることが出来るのでしょうか？？？
それか、この問題文の論点は買主で、重要事項説明書を作らなくても買主なので 宅地建物取引業法違反 にはならないですよ。
という 結論なんでしょうけど、
そこではなくて、
取引はそもそも成立するのでしょうか？？？
本当に基本中の基本 なことですみません(;_;)
よろしくお願いいたします。
質問日時：
2024/5/19 12:33:16
解決済み
解決日時：
2024/5/20 02:51:08
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 146 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/5/20 02:51:08
要は、「宅地建物取引業」とはなんぞやということになりますね。
これについては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に例示されています。
第２条第２号関係
１ 「宅地建物取引業」について
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。
・1回限りの取引は事業性が低い。⇨免許は不要。
・１回の販売行為でも区画割りして分譲する行為は反復継続的な取引に該当する。⇨免許が必要。
過去問では、次のような形で出題されています。
■ 2005年問30肢4
４ 宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2007年問32肢1
１ Ａが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2014年問26肢エ
エ Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2020年10月問26肢3
３ 個人Ｃが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Ｄに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
⇨正しい。
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001743008.pdf
この「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」からも、出題されています。初見であれば、概要を把握されるとよいでしょう。
これについては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に例示されています。
第２条第２号関係
１ 「宅地建物取引業」について
⑤ 取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。
・1回限りの取引は事業性が低い。⇨免許は不要。
・１回の販売行為でも区画割りして分譲する行為は反復継続的な取引に該当する。⇨免許が必要。
過去問では、次のような形で出題されています。
■ 2005年問30肢4
４ 宅地建物取引業者であるＥ（個人）が死亡し、その相続人ＦがＥの所有していた土地を20区画に区画割りし、不特定多数の者に宅地として分譲する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2007年問32肢1
１ Ａが、競売により取得した宅地を10区画に分割し、宅地建物取引業者に販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する場合、Ａは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2014年問26肢エ
エ Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
⇨誤り。免許が必要。
■ 2020年10月問26肢3
３ 個人Ｃが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Ｄに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。
⇨正しい。
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001743008.pdf
この「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」からも、出題されています。初見であれば、概要を把握されるとよいでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/5/20 02:51:08
個人で売れるとは思いもしませんでした！1回でも免許が必ずいるものと思っていたので、驚きです！
(後々 トラブルが起きることを考慮しなければ)
きっと、私のように必ず不動産を通さないとダメだと思ってる人多いと思います。ホントに為になりました！
他の方々もご回答ありがとうございます！感謝
回答
A
回答日時：
2024/5/19 22:30:34
個人が不動産を売却する時に仲介会社を入れない場合は、重要事項説明書は必要ありません。でも個人が売主で仲介の不動産屋さんを通さないってデメリットしかないのにあり得るのか？ということです。
A
回答日時：
2024/5/19 18:05:54
＞宅建の勉強をしています。
物凄く、ベーシックなことなのかもしれません。が、質問させてください。
過去問 令和4年 問28 1肢 です。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
解答
売主が宅建業者ではない個人で、買主が宅建業者の場合、買主である宅建業者は、重要事項説明書を作成しなくても宅建業法違反とはなりません。
聞きたいことです。
この場合、宅建業者は買主なので、重要事項説明書を作らなくても良いでしょうけど、そもそも、売主が個人で、免許なく 土地や建物を売ることが出来るんでしょうか？
できます。→ただし、個人が不動産を反復継続して売買した場合は、「不動産業者による売買」とみなされる可能性があります。
＞最初の方で、自分の家や部屋を賃貸する分には、免許は要らない ですが、売買や賃貸の媒介(仲介)は、免許 必要 と習った気がするのですが⋯
不動産を売買するための「免許」は、不動産業者に必要のものです。個人には不動産売買の免許は必要ありません。
なお、「宅建士の免状」は、不動産を売買するための「免許」ではありません。
＞売主が個人でも、買主が宅建業者なら、売主に免許がなく媒介してくれる宅建業者が居なくても、この個人無免許の売主は自分の土地付き建物を売ることが出来るのでしょうか？？？
はい、できます。→（また、後日トラブルが起きやすいのでおすすめしませんが）、「売主が個人、買主も個人」という不動産売買も合法です。
＞それか、この問題文の論点は買主で、重要事項説明書を作らなくても買主なので 宅地建物取引業法違反 にはならないですよ。という 結論なんでしょうけど、そこではなくて、取引はそもそも成立するのでしょうか？？？
成立します。
本当に基本中の基本 なことですみません(;_;)
よろしくお願いいたします。
物凄く、ベーシックなことなのかもしれません。が、質問させてください。
過去問 令和4年 問28 1肢 です。
宅地建物取引業者が、宅地建物取引業者ではない個人から媒介業者の仲介なしに土地付建物を購入する場合、買主である宅地建物取引業者は重要事項説明書を作成しなくても宅地建物取引業法違反とはならない。
解答
売主が宅建業者ではない個人で、買主が宅建業者の場合、買主である宅建業者は、重要事項説明書を作成しなくても宅建業法違反とはなりません。
聞きたいことです。
この場合、宅建業者は買主なので、重要事項説明書を作らなくても良いでしょうけど、そもそも、売主が個人で、免許なく 土地や建物を売ることが出来るんでしょうか？
できます。→ただし、個人が不動産を反復継続して売買した場合は、「不動産業者による売買」とみなされる可能性があります。
＞最初の方で、自分の家や部屋を賃貸する分には、免許は要らない ですが、売買や賃貸の媒介(仲介)は、免許 必要 と習った気がするのですが⋯
不動産を売買するための「免許」は、不動産業者に必要のものです。個人には不動産売買の免許は必要ありません。
なお、「宅建士の免状」は、不動産を売買するための「免許」ではありません。
＞売主が個人でも、買主が宅建業者なら、売主に免許がなく媒介してくれる宅建業者が居なくても、この個人無免許の売主は自分の土地付き建物を売ることが出来るのでしょうか？？？
はい、できます。→（また、後日トラブルが起きやすいのでおすすめしませんが）、「売主が個人、買主も個人」という不動産売買も合法です。
＞それか、この問題文の論点は買主で、重要事項説明書を作らなくても買主なので 宅地建物取引業法違反 にはならないですよ。という 結論なんでしょうけど、そこではなくて、取引はそもそも成立するのでしょうか？？？
成立します。
本当に基本中の基本 なことですみません(;_;)
よろしくお願いいたします。
A
回答日時：
2024/5/19 17:36:35
A
回答日時：
2024/5/19 16:15:30
物凄く可笑しなことを言っていることに気付いてください。
不動産の売主に宅建免許が必要となったら、世間のほとんどの不動産が売却できなくなってしまいますよ。
禁止されているのは、宅建免許を持たないものが「商業目的」で不動産を売却することが禁止されています。
つまり自分の自宅や相続で取得した土地などは免許なしに売ることができますが、転売目的で買った土地を再販したり、相続で取得した大きい土地を複数に分筆して反復継続して売却するには免許が必要と言う事です。
設問の論点に関してですが、売主が素人、買主が宅建業者、仲介業者を挟まず直接買取と言う設定において、重要事項説明書を誰が誰に説明するのでしょうか？
ここで登場する宅建業者は買主だけです。
重要事項説明義務があるのは宅建業者だけです。
買主が買主に重要事項説明書を発行するのでしょうか？
不動産の売主に宅建免許が必要となったら、世間のほとんどの不動産が売却できなくなってしまいますよ。
禁止されているのは、宅建免許を持たないものが「商業目的」で不動産を売却することが禁止されています。
つまり自分の自宅や相続で取得した土地などは免許なしに売ることができますが、転売目的で買った土地を再販したり、相続で取得した大きい土地を複数に分筆して反復継続して売却するには免許が必要と言う事です。
設問の論点に関してですが、売主が素人、買主が宅建業者、仲介業者を挟まず直接買取と言う設定において、重要事項説明書を誰が誰に説明するのでしょうか？
ここで登場する宅建業者は買主だけです。
重要事項説明義務があるのは宅建業者だけです。
買主が買主に重要事項説明書を発行するのでしょうか？
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