教えて!住まいの先生

Q 不動産売買、通常の仲介売買における売主からの三為契約の提案についてです。

今回中古物件を仲介で購入予定です。 その契約締結に際して、売主(リフォーム会社 A)から、売主が他に所有する会社Bを売主とするの三為契約としたい旨打診がありました。 なお、この"売主が所有する会社B"は仲介不動産屋とは何の関わりもありません。

当初 A (売主が所有する会社 A)-> C (私、買主)の売買契約の想定でしたが、
A(売主が所有する会社A、登記上の所有者) -> B (売主が所有する会社B) -> C(私、買主) という流れになります。

なぜこのような契約形態にするのか? 聞いたところ、売主の所有する2つの会社(AとB)の会計上の話とのこと。 司法書士にも話を通しているので、買主の私には何の迷惑もかけないと聞いています。

司法書士と融資してくれる地銀さんも契約書をレビューするので大丈夫かとは思いますが、後々、まずいことになってはいけない(例えば、この売買契約が先方の脱税の片棒を担ぐものになるとか)と思うのですが、何か先方が三為契約としたい動機など想像がつく方いらっしゃいますでしょうか?

アドバイス頂けますと幸いです。
質問日時: 2024/5/27 18:40:00 解決済み 解決日時: 2024/6/10 23:35:09
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2024/6/10 23:35:09
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)ご質問の内容ですと、三為契約をするのはB社、C(あなた)は単なるエンドの買主になりますね。

2)脱税を疑うとしたら、仮にA社の不動産の簿価を100、C社が購入する価格を120としたとしましょう、ここのA社がB社を介した三為取引を提案してきた。この時にA社が脱税をしようとしているとしたら、下記のようなシナリオが考えられます。

A社は簿価100の不動産を関連会社B社に80で売るとー20の損失を出せる。B社は80で仕入れた不動産を120でCに売却して+40の譲渡益です。この時の前提として、A社の今期の事業で黒字で黒字額を圧縮したい、B社は今期の事業が赤字で譲渡益を吸収できるなどの状況なら、A社は法人税を減らせて、B社は財務諸表を良く見せることができる。

3)あと、A社がリフォーム会社で宅建業免許を持っている場合、契約不適合責任を免責にできないので、Bが一般企業の場合、Cに対しての売主をBにすることで、契約不適合責任を逃れようとしている、といったこともあるかもしれません。

★CにはBがAからいくらで買ったかや、AやBの財務内容は知らされないないと思いますので、脱税の方部を担ぐことになる可能性は低いかもしれませんが、この場合、不動産の契約不適合責任をどうするのかについて、A社との覚書を交わしておくことや、A社の意向で三為取引の形態になることなどを書面や録音で残しておいた方が無難かと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2024/6/10 23:35:09

ありがとうございます。
アドバイス頂いた通り先方は利益の分散圧縮が目的でした。

告知義務違反等免れないようA社と覚書を交わしました。

回答

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A 回答日時: 2024/5/28 10:01:06
まず三為契約は国交省が容認している形態なので、スキーム通りにやれば問題ありません。
買主であるCがBの脱税の片棒を担ぐわけではありませんので、そこは安心してください。
また金融機関によっては三為契約を認めていないところもありますので、金融機関に確認して下さい。

三為契約のメリットですが、これはBにしかメリットはありません。
結局はBが買い取って再販売するため、その収支の差額がBの利益となります。
またBの登録免許税と不動産取得税の納付義務が無くなり、経費が浮きます。
AとCにとってはメリットはありません。

三為契約の中間者Bは買取と再販の反復継続取引になり、宅建業免許が必要になりますから、他の回答にあるような契約不適合責任を免責にして逃げるようなことはできません。
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A 回答日時: 2024/5/27 19:16:49
二社の益金損金調整による税金対策(実質脱税)

貴方のデメリットとして、あくまでB社が売主となるので、何かあったときはB社へ責任追及することになり、A社は逃げられる。
いってしまえばB社が解散、倒産されると終わる。
また、告知義務があるような物件だった場合にB社は知らなかったと言える。
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