教えて!住まいの先生

Q 不動産競売にて物件を取得しようとしています。 下記の条件なら強制執行は必要でしょうか。 ①落札後の取得権利 〇土地・建物の所有権 〇現在入居している方の賃借権

②落札後、そのまま賃貸借契約を継続(必要に応じて再契約)
※賃借人の意思にもよりますがそのまま貸すつもりです。
(オーナーチェンジのイメージ)

③前所有者とは連絡が取れず。

所有後、自分で住むのであれば強制執行等必要かと思いますが、今回の場合は賃借人が居て、そのまま貸し出す場合です。
なお本質問は、前所有者の動産物があり、強制執行が必要かなと迷い質問しました。(エアコンがある)
質問日時: 2024/6/11 18:02:30 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/6/11 23:28:06
エアコン=付帯物なので無用です。同時落札になります。
それと・・・オーナーチェンジ物件での注意点は・・・
1.管理、修繕積立金の滞納分は落札者負担。
2.管理、修繕積立金の値上げ予定。総会決議の有無
3.修繕での一時金の予定
4.事実上、管理組合の機能不全が多く、所有者=組合員の意見が真面に纏まらない。
5.賃借人の詳細、連帯保証人、保証会社の有無が不明
クレーマーもいる。
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A 回答日時: 2024/6/11 19:16:36
対象不動産は、何? アパート? 中古住宅?

現在入居している方の賃借権は、残るのか? 6ヶ月の明渡猶予が認められているのか? 執行官の意見書に記載されています。

前所有者の動産物があるなら、強制執行は必要です。その前に、事前調査がありますので、そこで執行官によるゴミ認定なのか? 強制執行が必要なのか?判断を仰ぐべきです。

悪質な前所有者や知恵のある人間なら、あなたを苦しめる、金銭請求する方法はたくさんあります。
もし、強制執行をしないで、動産を処分したなら、不法侵入罪及び窃盗で告発します。100%アウトです。代金納付後でも関係ありません。

余談として
実例として、空室の中古住宅を落札(残置物あり) ⇒ 代金納付 ⇒ 残置物処分 ⇒ リフォーム開始
この時、前所有者は、不法侵入と窃盗で警察に110番通報しました。

リフォーム業者は、警察署に連行され、和解金として100万円を前所有に支払い、和解しました。

強制執行の費用は、4LDK住宅くらいで200万円位かかります。
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A 回答日時: 2024/6/11 19:15:23
そのまま、賃借人との契約変更だけで良いでしょう。
競売で権利関係はスッキリしたので、全所有者と連絡する必要は無いでしょう。エアコンも建物と一体の物と捉えてよいでしょう。落札者の物となるかと。
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