教えて!住まいの先生

Q 中古マンション売却時の瑕疵担保責任について質問です。 売主には、契約不適合責任とは別に「瑕疵担保責任」があるとネットで見ました。

契約書に記載のない不備についても、売主が責任を負うという内容でしたが、
具体な内容と責任を負う期間がよくわかりません。

例えば水回りや建て付けに関する内容で、契約時に記載がない(売主が気づかないか書き忘れていた場合)のことを指すのでしょうか。

建築後51年のマンションを売却予定なので非常に心配です。
しっかり売却時に細部まで確認して不備があれば了解の上売却したいと思います。

ご存知の方がおられたらお教えいただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。
質問日時: 2024/12/29 22:08:38 解決済み 解決日時: 2025/1/4 07:36:45
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/1/4 07:36:45
売買契約上で、瑕疵担保責任を有りにするか、無しにするかは売主と買主の合意で決まります。

最近は瑕疵担保責任を無しが主流です。
瑕疵担保責任を無しにするので、その分、価格を安くする交渉をすれば良いです。

築51年の物件の瑕疵担保責任を有りにする売主はいませんから、無しにしか売主は承諾をしないでしょう。

契約不適合責任は、個人が売主の場合には、2〜3ヶ月位となり、不動産屋が売主の場合には、2年間になります。

そして、契約不適合責任が有りになった場合の保証の範囲は設備品は対象外で、売買契約書上に記載された、①雨漏り、②水漏れ、③給排水管の詰まり、④主要木部の破損が範囲です。

また、築51年の物件、耐用年数の47年を越えた旧耐震基準マンションですから、管理が良くてもあと20年しか持ちません。
管理が悪ければあと10年しか持ちません。

あなた様のお年齢を考えると終の棲家になりますか?
ならなければ、建替えのお引越しが必要となり、かなり安く購入しない限りは損をすることになる可能性があります。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/1/4 07:36:45

年末のお忙しい時期に、素早くご丁寧に助言をいただきまして大変助かりました。
心よりお礼申し上げます。

回答

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A 回答日時: 2024/12/30 08:37:22
売主には、契約不適合責任とは別に「瑕疵担保責任」があるとネットで見ました。
契約書に記載のない不備についても、売主が責任を負うという内容でしたが、
具体な内容と責任を負う期間がよくわかりません。

現在は同一で契約不適合責任といいます。その内容は任意ですので売主であるあなたが納得できる範囲で担保すればよいのです。築51年でしたら売主としては設備はすべて免責で構造とかの部分だけ責任を負うでよいと思います。それは原状から自然と思います。
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A 回答日時: 2024/12/30 01:04:12
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)まず、契約不適合責任も瑕疵担保責任も任意規定なので、契約書で売主の責任範囲・期間を小さくしたり、免責できるようにすることは可能です。

2)某大手不動産仲介会社の契約書式では、既に瑕疵担保責任という単語が使用されておらず、もし質問者さんが「売主は契約不適合責任とは別に瑕疵担保責任を負う」と解釈されているとすれば、解釈違いかもしれませんね。

3)瑕疵担保責任はいわゆる「隠れた瑕疵(見えざる瑕疵)」を対象とした責任ですが、契約不適合責任においても「雨漏り・給排水管からの漏水・シロアリ被害」などは、特段明記がなければ、当然の住宅の機能として対象となると考えれるかと思います。

★ただ、契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任もそうですが、任意規定なので、仲介会社によって微妙に書式が違ったりするので、仲介会社から売買契約書のひな型をもらってから、個別に確認や文言調整をすることが良いと考えられます。買主が決まってから慌てて検討するのではなく、売主の責任範囲を明確にするために、媒介契約締結時には詰めておいた方がいいですね。

以上、ご参考になれば幸いです。
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