教えて!住まいの先生

Q サブリースの解除について

サブリースじょついた中古マンションの購入を考えています。サブリースが付いてるので、相場より約100万安くなり(実質利回りは5%)、東京都内で魅力的だと感じました。先日申し込みをしたところ、この物件についてるサブリースは解除できないと言われました。最初仲介業者も私も勘違い、6か月分の家賃を払えば解除できるとと思いました。しかしながら契約書を確認したところ、借地借家法第28条の適用を妨げるものではないという記載がありました。つまり正当な理由がない限り解除できないそうです。
今は本当に迷ってまして、この物件自体はかなり気に入ってるので、買うべきかどうかをアドバイスいただければと思います。
また、サブリースは本当に解除できないでしょうか?
質問日時: 2025/1/15 07:34:05 解決済み 解決日時: 2025/1/19 20:27:29
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2025/1/19 20:27:29
こんにちは。都内で不動産経営(大家業)をしている者です。

1)私も最初の物件はサブリースを利用し、7年後にそれを解約して売却したのですが、サブリース契約が解除できるかどうかは、
➀サブリース会社(賃借人)の方針
②マスターリース契約締結時にサブリース側の設備に不備があったかどうか
③マスターリース契約の更新条件
④サブリース会社と所有者(賃貸人)の関係性
⑤サブリース物件の収益性
などによると思います。

2)サブリース会社側に法的な落度がなければ、所有者側の一方的な都合では解除できません。通常は「正当事由」と「違約金(質問者さんのケースは6か月分)」がセットになって初めて解約できることになります。ただ、この正当事由に該当する事項というのは極めて少ないので、サブリース会社側に落度がなけれなサブリース会社が同意しなければ解約できないケースが殆どです。

3)私の場合は、サブリース会社の親会社の不動産会社との取引が多かったことで、親会社から話をサブリース会社側に落としてもらって、尚且つ親会社に専任で物件売買を依頼することで、解除手数料を賃料の1か月相当額で解除できたのですが、これはかなりラッキーなケースかと思います。サブリース会社側の担当者も異動になるタイミングだったみたいで、比較的スムーズに行きましたが、直接サブリース会社と交渉していたら、同じようにできたかは疑問です。

★現在は全ての物件を管理委託形式にしておりますが、収入面でもプラスになりましたし、定期借家契約にして賃料の値上げも自分の意思でできるので、サブリースをやめて良かったと感じています。ただ、知り合いの大規模オーナーさんはサブリースを継続していたり、顧問弁護士もいて、契約交渉もサブリース会社と対等にできるようなオーナーはサブリースでも全く問題ないみたいですが、普通の大家さんなら、使わない方が良いかもしれませんね。私も最初は本業が別にあり忙しかったのでサブリースを使ったのですが、修繕工事費用でトラブルになったこともありましたし、個人情報保護を盾に入居者の情報を全く得られなかったこともありました。

以上、ご参考になれば幸いです。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2025/1/19 20:27:29

お二方のご回答ともとても参考になりましたが、最初にいただいた回答をベストアンサーにします。
ありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2025/1/15 16:58:51
中古投資用マンションを扱う不動産屋でもあり、8部屋を賃貸し管理しています。

近年では、大手デベロッパーグループのサブリース(スカイコート等)でない限り、解約は不可です。
サブリースで解約出来る場合には、昨今では家賃の10〜12ヶ月の解約違約金を支払わないと解約出来ません。
サブリース委託書に書かれている、青山メインと所有者が合意すれば、半年分の家賃にて解約が出来ると言うのは、両者が合意をすれば解約可能という事で、青山メインは解約に合意しませんから、解約は不可になります。

そして、青山メインコートの物件であるメインコートでも解約は100%不可です。
特にメインコートシリーズは、投資用金融機関のオリックスからも嫌われていて、そもそもオリックスの融資は不可です。

なので、購入するなら相当安い値段で無いと売却が出来ませんから、現在その物件は安いのです。
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