教えて！住まいの先生

まずは「どこに住みたいか」では。
その上で、金銭的に叶えられるのか、あるいは金銭的に有利なのか。
そういった順番だと思います。


完全なワンオペにならない程度にご両親のお力を借りられるなら、一軒家での生活は可能だと思います。

ワンオペが「できる」のと「良いかどうか」は違うのです。

それでも、その価格帯の物件は、十年以上先に、ご自身に何かあった時のための住まいとして頼れるモノです。
賃貸物件とは異なり。
もちろん家賃に比して、ローン返済額の他に、年4回の固定資産税、毎月払い〜５年一括の火災保険料、町内会費などの自治会費など、「他の支出」もありますが。
それでも家賃とローン返済額では大差ないのでは。

であれば、高くなっても、しっかりと特約の団信をつけ、住宅を取得しておく価値はあります。
代わりに、何かあった時に「簡単に引っ越しできる」という賃貸物件の身軽さは失われます。

金銭的な話であれば、ご実家で暮らすのが最も安価で、賃貸物件が最も高価（お子さんの年齢の加算とともに、必要な床面積や間取りの増加があるので）、ローン取得はほぼ同額（結果的にはやや安価になりそう）、といったところでしょう。

兄弟姉妹がいる、ご両親の相続に関わる話、であれば、単純に自分たちだけで決めるのも憚られますし。


簡単に、第三者から、これがベスト、コレで決まり、と言えるほどシンプルなご質問ではないです。
ですが、ご実家を建て替えるのとほぼ同額で住まいが手に入るなら、それはアリだと思います。


ここからはいくつかの情報です。
私の情報は、新築取得に向けたバイアスがかかっているので、ご両親や友人知人などに私の情報に対する「第三者の意見」も聞いてみて下さい。


現在は物価上昇局面で金利上昇局面です。
住宅ローンの金利も上がりますが、家賃相場だってそれに劣らず上がります。
また、今なら2000万〜ですが、すぐにそれも上がります。
土地は上がらない地域だとしても、それを建てる建物価格はインフレの影響を受けます。

「しばらく居て良い」ではなく、「ずっと居て良い」なら、甘える意味はあります。
あるいは、「お子さんに手がかからなくなるまで」という意味なら、取得して二拠点生活をしても構いません。
住宅取得は早いほど安価のハズです。

ただし、2025年4月にも建築基準法の改正があり、だんだんと最低限の建物の「質」は上昇しています。
後に取得すれば、高価にはなりますが、良質にもなりやすいです。

今の住宅は、60年は保ちます。
ですが、それはノーメンテではないです。
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_sumai.html
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_setsubi.html
例えば、このあたりの事です。
過剰な部分もあるので、使っている材質などによって省略しながら、確認なさって下さい。

これはご実家にとっても必要な情報でしょう。
後々に相続して住むなら、屋根や外壁、水回りの15〜30年間隔のメンテナンスにも思いを馳せておいて下さい。
（個人的にはスレート屋根だけは避けたほうが良いと思います。良い性能なのですが、屋根の葺き替えをしながら使う屋根材なので、高くつきます）


金利上昇について。
全期間固定金利であれば、住宅取得の時期とローン金利や総返済額はタイミングだけの話です。
契約時の金利だけの問題になるので。

住宅ローンは、残債方式という仕組みです。
毎月、ローン残高に対して、月利＝金利の12分の1の利息が付き、ローン残高が増えます。
同時に、返済額の分だけ、ローン残高が減ります。

（より正確な表現だと）同時に、返済額の支払いがあるので、先に利息の支払いに充てて、その差額だけローン残高が減ります。

残債方式の説明は以上なので、簡単ですが、式や金額となるとかなり面倒になります。
銀行員など金融機関の方に聞いた方が良いです。


元利均等返済や元金均等返済の違いなどもありますが、ざっくりと。
一番計算がシンプルな、全期間固定金利、元金均等返済なら。

ローン手数料＝借入金額の2%くらい
不動産取得全体の手数料なら、物件の10%くらい
元金返済＝借入金額そのまま
利息＝借入金額×金利×年数÷2
例えば、2%×35年÷2なら、借入金額の35%です。

元利均等返済なら、それに少しプラスされます。

変動金利であれば、考え方が変わります。
ローンは残債方式なので、徐々にローン残高が減っていきます。
それに対して、半年毎に金利が変わったり変わらなかったりするので。

考え方だけ。
35年ローンなら、
初年の利息は、借入金額×（35/35）×金利
２年目の利息は、借入金額×（34/35）×金利
３年目の利息は、借入金額×（33/35）×金利
：
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最終年の利息は、借入金額×（1/35）×金利
この合計が総利息（35年間の利息）です。

まあ、この考え方だから、元金均等返済の総利息が、前述の通り「総利息＝借入金額×金利×年数÷2」になるのでもありますが。

同じ理由で、変動金利が当初金利が低くてオトクになりやすい、というりくつにもなります。


金利予測ですが。

日銀の情報（最低限でも短期金利1.0%）から、早い段階（2、3年のうち）で変動金利も1.5%くらいにはなりそうです。
その後は、それ以上に上がっていく可能性が高いと考えていますが。
それでも4%や5%になるような事はないのでは。
全期間固定金利と同じくらいか、後々の金利は逆転しても、返済総額はそれほど変わらないかと。


新築物件には、契約不適合責任があり、中古住宅は売り主が大抵は個人なので、責任の範囲が違う、その分の価格差があるなどはありますが。

省エネ地域区分にもよりますが、寒冷地であれば中古住宅をオススメしません。
今の住宅は、毎年省エネ基準がきびしくなっていっている最中です。
これはそのまま、光熱費の差、それ以上に快適性の差につながります。
まあ、エアコンをしっかり使えば解決できるので、絶対条件ではないです。


それぞれ長くなりましたが。
お金の心配の前段階で、「ご自身の希望やご家族に必要な要件」を考えて良いのでは。
そこから、高く支払いすることになっても良い物や新しい物を選ぶだけの価値があるのか。
それとも、ご自身にとっては不必要な要件としてコストカットするのか。
そういった判断は、それぞれの物件選択になるかと。

10年後、30年後の将来の住まいをどうしたいのか。

それを叶える選択肢がどうなのか。

ご自身の判断を信じて大丈夫です。
そして、親御さんの希望なども叶えられる選択肢になるなら、さらに良いです。
良いお住まいになりますように。

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