教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資について ネット上では詐欺だとかいい話を聞きませんが、実際どうなんでしょう。 自分で勉強した限りだと、早期売却しなければ負けることはないんじゃないかなと思ってます。
また、そんなにギャンブル性のある投資であれば銀行が何千万って融資しないと思うのですが。
実際のところどうなんでしょうか。
実際のところどうなんでしょうか。
質問日時：
2025/2/11 20:21:25
解決済み
解決日時：
2025/2/12 17:00:57
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 601 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/2/12 17:00:57
ワンルームマンションが悪い訳ではありません。
場所によりけりです（値上がり益が見込める場所
そもそも、買い手が、そのマンションを見て（教えてもらえない訳ではないので）儲けられるかどうか？判断できない人が多いので詐欺と言う人が多いのです。
不動産投資もビジネスも、勝者は敗者よりも少ないです。
自分が敗者になったからと言って、詐欺だと言うのはどうなのでしょうね？
投資先が分かっていて契約しているのだから、単なる自己責任、当人の能力が足りなかっただけだと思うのですが。
場所によりけりです（値上がり益が見込める場所
そもそも、買い手が、そのマンションを見て（教えてもらえない訳ではないので）儲けられるかどうか？判断できない人が多いので詐欺と言う人が多いのです。
不動産投資もビジネスも、勝者は敗者よりも少ないです。
自分が敗者になったからと言って、詐欺だと言うのはどうなのでしょうね？
投資先が分かっていて契約しているのだから、単なる自己責任、当人の能力が足りなかっただけだと思うのですが。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/2/12 17:00:57
ありがとうございました！
回答
A
回答日時：
2025/2/12 07:41:32
①早期売却しなければ負けることはない →逆です。
②ギャンブル性のある投資 →ギャンブル性はありません。
③ワンルームマンション投資 →正確には「節税マンション」です。
④投資であれば銀行が何千万って融資しない →当然です。
②ギャンブル性のある投資 →ギャンブル性はありません。
③ワンルームマンション投資 →正確には「節税マンション」です。
④投資であれば銀行が何千万って融資しない →当然です。
A
回答日時：
2025/2/12 01:29:39
700万くらいのマンションを20歳から30歳で所有していた事があります。購入は現金。
自分の場合は、住むのが前提で、相場の家賃で逆算して10年住めば、元が取れるかなくらいでした。それ以降は、売っても貸しても+だったので、とりあえず住んでから考えようと選択しました。
貸すとなるとどんな人間が住んでどういう使い方をするかというリスクや、原状回復工事のリスク、設備の不備で急遽の出費などまあいっぱいありますからね。後はすんだ時に近隣のトラブルや人付き合いのリスクもあるはあるんですが、
銀行融資で？投資？
というのは資金があればあるかもですが、普通はないですよね。
後は、それを担保にまた買うって感じで、ちょっとずつ大きくするというか、簡単に言うとそんな感じですが、
実際は、前にも言ったように貸す以上どんな人が住むかはわかりませんし、
そういう意味でのリスクは結構ありますよ。
自分はもともと不動産関係でしたし、なんなら工事もほぼすべてできるので原状回復やリフォーム費用という意味では、ほぼ原価なので、普通の人が買うより、不動産投資自体のリスクはとてつもなく低いので、今後も買ったりするかもしれませんが、
実際は、そのマンションだけですね。もうその後売って、不動産投資、まあ売ったり買ったりってのは、
自分の仕事ってものに対する考え方の問題ですが、儲かり方っていうものにこだわりが出てきたから普通に商売するようにしてます。
ぶっちゃけ不動産投資もいいのですが、世間一般的にあなたの言うように、詐欺だのなんだの良くないイメージもあるし、楽して稼げるとか、不労取得とか、いろいろありますが、大家さん色々見てるとうーんってとこもあるしね。ぶっちゃけ資本力あれば投資でも何でもないのです。土地かって転売しようー売れねーマンション立てちゃえー！はい5億！って感じの人は、実際多いわけではないですからね。
簡単に考えるなら、 購入金額÷想定家賃（管理費含）=住む年数（実際は固定資産税や管理費などもあります）で考えて、それ以上とりあえず住んでしまえば、まあマイナスという事はないですかね。ただ購入時点中古となると設備などが、何年使われていたかとか考えたほうがいいかな。例えば給湯器が10年経過していたとしたらそこから5年10年以内に壊れてもおかしくないので、その費用は急に出費する可能性がでてきます。ビルトインコンロや換気扇その他もろもろ。後はあんまり古いマンションだと・・管理組合のいざこざや老朽化もあるので、売れなくなるリスクはあるかもしれませんけどね。
とりあえず住むって事ができれば、家賃と思えばリスクはだいぶ軽減されるかなと思いますよ。
自分の場合は、住むのが前提で、相場の家賃で逆算して10年住めば、元が取れるかなくらいでした。それ以降は、売っても貸しても+だったので、とりあえず住んでから考えようと選択しました。
貸すとなるとどんな人間が住んでどういう使い方をするかというリスクや、原状回復工事のリスク、設備の不備で急遽の出費などまあいっぱいありますからね。後はすんだ時に近隣のトラブルや人付き合いのリスクもあるはあるんですが、
銀行融資で？投資？
というのは資金があればあるかもですが、普通はないですよね。
後は、それを担保にまた買うって感じで、ちょっとずつ大きくするというか、簡単に言うとそんな感じですが、
実際は、前にも言ったように貸す以上どんな人が住むかはわかりませんし、
そういう意味でのリスクは結構ありますよ。
自分はもともと不動産関係でしたし、なんなら工事もほぼすべてできるので原状回復やリフォーム費用という意味では、ほぼ原価なので、普通の人が買うより、不動産投資自体のリスクはとてつもなく低いので、今後も買ったりするかもしれませんが、
実際は、そのマンションだけですね。もうその後売って、不動産投資、まあ売ったり買ったりってのは、
自分の仕事ってものに対する考え方の問題ですが、儲かり方っていうものにこだわりが出てきたから普通に商売するようにしてます。
ぶっちゃけ不動産投資もいいのですが、世間一般的にあなたの言うように、詐欺だのなんだの良くないイメージもあるし、楽して稼げるとか、不労取得とか、いろいろありますが、大家さん色々見てるとうーんってとこもあるしね。ぶっちゃけ資本力あれば投資でも何でもないのです。土地かって転売しようー売れねーマンション立てちゃえー！はい5億！って感じの人は、実際多いわけではないですからね。
簡単に考えるなら、 購入金額÷想定家賃（管理費含）=住む年数（実際は固定資産税や管理費などもあります）で考えて、それ以上とりあえず住んでしまえば、まあマイナスという事はないですかね。ただ購入時点中古となると設備などが、何年使われていたかとか考えたほうがいいかな。例えば給湯器が10年経過していたとしたらそこから5年10年以内に壊れてもおかしくないので、その費用は急に出費する可能性がでてきます。ビルトインコンロや換気扇その他もろもろ。後はあんまり古いマンションだと・・管理組合のいざこざや老朽化もあるので、売れなくなるリスクはあるかもしれませんけどね。
とりあえず住むって事ができれば、家賃と思えばリスクはだいぶ軽減されるかなと思いますよ。
A
回答日時：
2025/2/12 01:00:04
ワンルームには、まともな銀行は基本貸して居ませんよ
ノンバンクだとかそういうトコばかりで・・
まともな金融機関が貸しているケースは、その販売会社が
詐欺的な手法で「自宅」として顧客と一緒に申請してたり
源泉徴収書き換えさせたりで、やった融資詐欺が殆どです
ノンバンクだとかそういうトコばかりで・・
まともな金融機関が貸しているケースは、その販売会社が
詐欺的な手法で「自宅」として顧客と一緒に申請してたり
源泉徴収書き換えさせたりで、やった融資詐欺が殆どです
A
回答日時：
2025/2/12 00:40:20
是非、やってみて、体験してみてください。
A
回答日時：
2025/2/12 00:29:50
投資失敗し手放したマンションを安く買えたら投資の価値はあるかも。
投資マンションは住宅ローンは組めないので金利の高いローンになる。固定資産税などもあり安く手に入れないと普通は無理だと思うのだか物件次第でしょう
投資マンションは住宅ローンは組めないので金利の高いローンになる。固定資産税などもあり安く手に入れないと普通は無理だと思うのだか物件次第でしょう
A
回答日時：
2025/2/11 21:48:55
＞そんなにギャンブル性のある投資であれば銀行が
＞何千万って融資しないと思うのですが。
銀行は、お金が回収できればいいので、
投資のためにローンを組んだ人がワンルームマンション投資で失敗して
超貧乏になろうが、全然気にしません。
＞自分で勉強した限りだと、早期売却しなければ
＞負けることはないんじゃないかなと思ってます。
想定利回り、実質利回り、税金、手数料、家賃、
諸経費、管理費、空室率、キャッシュフローなどを全部計算して、
結論を出しましたか？
そういう数字の計算がないなら、意味のない勉強です。
逆に言えば、数字の計算ができていれば、投資対象かどうかは、
数字が教えてくれます。
＞何千万って融資しないと思うのですが。
銀行は、お金が回収できればいいので、
投資のためにローンを組んだ人がワンルームマンション投資で失敗して
超貧乏になろうが、全然気にしません。
＞自分で勉強した限りだと、早期売却しなければ
＞負けることはないんじゃないかなと思ってます。
想定利回り、実質利回り、税金、手数料、家賃、
諸経費、管理費、空室率、キャッシュフローなどを全部計算して、
結論を出しましたか？
そういう数字の計算がないなら、意味のない勉強です。
逆に言えば、数字の計算ができていれば、投資対象かどうかは、
数字が教えてくれます。
A
回答日時：
2025/2/11 21:17:55
A
回答日時：
2025/2/11 21:13:43
実際にも悪質な詐欺はあります。
例）
・現在の入居者は､その売主の関係者
・バカ高い賃料での賃貸借契約になってる（利回りを高く見せるため）
・つまり､販売価格も物件的には2000万円なのに､3000万円で買わされてカモにされてる。
・当然ながら､購入した途端に入居者は退去（実際に賃料なんて払う意思なし）
・次の入居者募集で､同じ賃料で入居してくれる人はいない
・購入者は借入したローンが滞納になり､その物件は格安で競落されて､借金だけが残る。
これは初めから完全に仕組まれたケースですが・・・
ということで､ポイントは仮に空室になっても､購入時と同レベルの金額で売れる物件を購入して､いのちとりになるような「空室リスク」に遭わず､10年くらい回せれば、ゴール（収支プラス）できるかなと思います。
例）
・現在の入居者は､その売主の関係者
・バカ高い賃料での賃貸借契約になってる（利回りを高く見せるため）
・つまり､販売価格も物件的には2000万円なのに､3000万円で買わされてカモにされてる。
・当然ながら､購入した途端に入居者は退去（実際に賃料なんて払う意思なし）
・次の入居者募集で､同じ賃料で入居してくれる人はいない
・購入者は借入したローンが滞納になり､その物件は格安で競落されて､借金だけが残る。
これは初めから完全に仕組まれたケースですが・・・
ということで､ポイントは仮に空室になっても､購入時と同レベルの金額で売れる物件を購入して､いのちとりになるような「空室リスク」に遭わず､10年くらい回せれば、ゴール（収支プラス）できるかなと思います。
A
回答日時：
2025/2/11 20:45:56
リベ大：視聴時間11分です。
https://www.youtube.com/watch?v=K1zInd495ec
https://www.youtube.com/watch?v=K1zInd495ec
A
回答日時：
2025/2/11 20:41:53
全室埋まるかが問題ですよね。
埋まったところで得られる家賃は低いし、部屋を荒らされ修繕費はかかるし、時がたてば外壁補修等維持費で利益は帳消し。
お勧めしないYouTubeが多いので見てみるのもいいかと思います。
その上でいけるとおもうならご自身の人生、決断してみてください。
埋まったところで得られる家賃は低いし、部屋を荒らされ修繕費はかかるし、時がたてば外壁補修等維持費で利益は帳消し。
お勧めしないYouTubeが多いので見てみるのもいいかと思います。
その上でいけるとおもうならご自身の人生、決断してみてください。
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