教えて！住まいの先生
Q 中古マンションを買うためイオン銀行から1400万円を20年ローンで買います。変動金利か固定金利か悩みに悩んでいます。アドバイスお願いします。
質問日時：
2025/3/12 10:01:46
解決済み
解決日時：
2025/3/17 08:19:21
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 322 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/3/17 08:19:21
私は宅建士でもあり、住宅ローンアドバイザーでもあります。
私の答えは、【変動金利】一択です。
私の銀行員の兄も言っておりましたが、固定金利は金融機関だけが儲かる仕組みなのです。
固定金利は、変動金利＋1.3％の金利になります。
欧米では、10年前位は、誰一人として固定金利を選択していないと言うニュースを見ました。
変動金利には上昇リスクがあります。
35年払いなら、借りた後５年毎に、合計6回の金利見直しがあります。
◎変動金利の金利上昇リスク
125％ルールは、5年ルールとセットで適用される制度です。
5年ルールは、毎月返済額が5年ごとにしか変わらないルールです。
この2つのルールが適用されていれば、急激な金利上昇があっても、
返済額は5年ごとの見直しで、125％を超えて上がることもありません。
ただし、125％ルールが適用されていても、利息の負担分は増えます。
金利上昇によって利息の割合が増えるため、毎月の返済額に
占める利息部分の割合が増えます。金利が極端に上昇した場合は、
理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。
◎変動金利例
・auじぶん銀行（市場最低金利）：年0.329％
0.329%→0.411%→0.514%→0.642%→0.803%→1.004%→1.255%
この最大下に値上げされた金利を見ても、固定金利よりか到底安いのです。
固定金利は、金融機関的にみて、年収の少ない人(300万円位)の返済を恐れ
、固定金利なら貸しますと言うレベルで貸しつけます。
◎支払い総額
5,000万円を金利1.8％の固定金利で借りた場合の総支払額は、6,743万円です。
一方変動金利の平均金利の0.708％で借りた場合の総支払額は、5,646万円と、その差は1,067万円です。
■結論
充分に上がった金利(上記の例では1.255％)で、充分支払が可能ならば、変動金利一択です。
私の答えは、【変動金利】一択です。
私の銀行員の兄も言っておりましたが、固定金利は金融機関だけが儲かる仕組みなのです。
固定金利は、変動金利＋1.3％の金利になります。
欧米では、10年前位は、誰一人として固定金利を選択していないと言うニュースを見ました。
変動金利には上昇リスクがあります。
35年払いなら、借りた後５年毎に、合計6回の金利見直しがあります。
◎変動金利の金利上昇リスク
125％ルールは、5年ルールとセットで適用される制度です。
5年ルールは、毎月返済額が5年ごとにしか変わらないルールです。
この2つのルールが適用されていれば、急激な金利上昇があっても、
返済額は5年ごとの見直しで、125％を超えて上がることもありません。
ただし、125％ルールが適用されていても、利息の負担分は増えます。
金利上昇によって利息の割合が増えるため、毎月の返済額に
占める利息部分の割合が増えます。金利が極端に上昇した場合は、
理論上、毎月の返済額の全てが利息の支払いになることも考えられます。
◎変動金利例
・auじぶん銀行（市場最低金利）：年0.329％
0.329%→0.411%→0.514%→0.642%→0.803%→1.004%→1.255%
この最大下に値上げされた金利を見ても、固定金利よりか到底安いのです。
固定金利は、金融機関的にみて、年収の少ない人(300万円位)の返済を恐れ
、固定金利なら貸しますと言うレベルで貸しつけます。
◎支払い総額
5,000万円を金利1.8％の固定金利で借りた場合の総支払額は、6,743万円です。
一方変動金利の平均金利の0.708％で借りた場合の総支払額は、5,646万円と、その差は1,067万円です。
■結論
充分に上がった金利(上記の例では1.255％)で、充分支払が可能ならば、変動金利一択です。
回答
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A
回答日時：
2025/3/13 00:54:44
個人的にはまだまだ「変動金利」ですね
理由は、今のインフレや金利上昇は日本では続かないでしょう
政府や日銀は無理に続けようよさせてますけど、考えてみてください
一部の大企業以外は庶民の給与は上がってませんよね
インフレだって所詮コストプッシュ型ですし、このままの流れで
インフレや金利上昇続けたら、中小零細企業は、恐慌並に破綻しますよ
ま、私見ですが
理由は、今のインフレや金利上昇は日本では続かないでしょう
政府や日銀は無理に続けようよさせてますけど、考えてみてください
一部の大企業以外は庶民の給与は上がってませんよね
インフレだって所詮コストプッシュ型ですし、このままの流れで
インフレや金利上昇続けたら、中小零細企業は、恐慌並に破綻しますよ
ま、私見ですが
A
回答日時：
2025/3/12 21:50:24
今借りるなら全期間固定一択です。
これから金利はどんどん上がります。
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
銀行としてはインフレ率以下で貸し出しを行っていたら、貸し出し資金は年々目減りしていってマイナス金利です。
日銀の政策金利も年内には１％程度まで上がると予測されていますし、来年も１％程度は上がるはずです。
日本は３０年にわたる緊縮増税政策でデフレが続き、諸外国との物価差が大きく開いていますから、国内が不景気でも輸入物価（エネルギー、食料、原材料）の値上がりでインフレは続きます。
すでにインフレ率が３％程度が定着してますから、そう遠くない時期に金利水準（変動金利）も３％超えてくるはずです。
これから金利はどんどん上がります。
実質金利＝名目金利（貸出金利）ーインフレ率
銀行としてはインフレ率以下で貸し出しを行っていたら、貸し出し資金は年々目減りしていってマイナス金利です。
日銀の政策金利も年内には１％程度まで上がると予測されていますし、来年も１％程度は上がるはずです。
日本は３０年にわたる緊縮増税政策でデフレが続き、諸外国との物価差が大きく開いていますから、国内が不景気でも輸入物価（エネルギー、食料、原材料）の値上がりでインフレは続きます。
すでにインフレ率が３％程度が定着してますから、そう遠くない時期に金利水準（変動金利）も３％超えてくるはずです。
A
回答日時：
2025/3/12 10:19:19
変動ですね
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