教えて！住まいの先生

以下の2パターンを比較し、
どちらが最適かアドバイスをいただきたいです。

①マンション費＋工事費のローンを組む場合
諸費用150万＋頭金350万を手元資金で支払い
2500万のローンに

②マンション費＋諸費用のローンを組み、
工事費は手元資金で賄う場合
物件価格2350万＋諸費用150万で
2500万のローンに

マンション費と工事費を合わせて一本のローンにできる金融機関が少なく、自分が把握している中ではイオン銀行と地方銀行しか選択肢がない状況です。
（つなぎ融資や分割融資でなく、一体型に絞って検討しています）
ただ、諸費用は住宅ローン控除の対象にならないので、満額活用したいのであれば①なのかなと考えてます。

Q1
どちらも借入額2500万に変わりないですが、
①の場合、頭金350万を入れることができ、
②の場合、諸費用を含めたフルローンになります。
審査では①の方が有利になりますか？

Q2
リフォームの有無によって銀行の担保評価に差は出ますか？

Q3
現在、以下の金融機関を検討しています。
店頭金利／引き下げ金利／適用金利の順

・SBI新生銀行
1.7%／▲1.27%／0.43%〜

・イオン銀行
2.87%／▲2.04%／0.83%〜

・ソニー銀行
2.307%／▲1.41%／0.897%

・楽天銀行
1.693%／▲0.65%／1.043%〜

審査次第かとは思いますが、金利の引き下げ幅の大きさで選ぶので問題ないでしょうか？
楽天銀行の金利引き下げ幅が低いので、どうかなと思っています。
また、イオン銀行は金利引き下げ幅が2.04%と大きいですが、店頭表示金利も高いのでこれもどうかなと思っています。
SBI新生銀行は店頭表示金利が低いですが、今後大きく上昇する可能性もあると思います。
なかなか難しい選択なので、有識者の方にぜひご意見をお伺いしたいです。
本審査は2〜3行進めて、比較したいと考えています。

長くなってしまいましたが、
ご回答のほど、どうぞよろしくお願いいたします。