教えて！住まいの先生

我が家同じ年収で65歳まで返済
1750万の残りのローンで
カツカツです
子供も中学高校となると
死ぬほどお金かかりますから
頑張って働いて返していきましょう

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結構厳しいですね、、
不動産屋のFPは不動産屋の人間、もしくはグルなので外部のFPに見て貰えばよかったですね。
子供は1人だけ、奥さんも正社員で働けばなんとかなるのか…
数百万捨てることになりますが未入居で売りに出すと言う手もありますよ。人気の抽選あるようなマンションでしたらトントンになるかより高く売れる可能性もあります。

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上限ぎりぎりの5600万まで借りる人なんているんですね。
破綻レベルです。
5600万なら50年間で金利0.5％で総額6300万の返済です。
ここ1年で金利1%近く上がったので、既に総額7900万です。

変動金利を選択してるなら、ここ1年で1500万も支払う金額が増えています。
そんな時代ですよ。

アメリカ、イギリスは４％です。
仮に2％上がったならば、支払総額9800万です。

２％は十分に考えられます。今後の金利次第で即死です。

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29歳で50年ローンでは、80歳まで返済するということです。
65歳で年収は半分以下になると考えると、とても返していけるとは思いません。
29歳で年収650万ですから、がんばって40歳で年収1000万程度ではないかと思います。
管理費、修繕積立金は計画よりもあがります。

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奥様が扶養内ではなく正社員として働き、しかも2人ともなるべく長く働くことがまず第一かと思いました。住宅資金や老後資金の大部分がカバーされます。

ちなみに固定金利ですか？変動金利ですか？
繰上げ返済するにしても、変動金利で50年は結構リスクあります。50年後の金利がどうなってるのか、未知ですからね。変動30年でもリスクあると言われました。
あと繰上げ返済を頑張って、有利子の奨学金を借りることになるのも、本末転倒です。どっちが利率が高いか考えて、利率が高い方の借金を避ける（返済する）ようにしてください。

あと教育費、子育て関連費用ですが、子供の服やおもちゃ、本は、中古で買って、中古で売ることをお勧めします。外食も高くつくので多くても月一程度にするとよいと思います。（お金ない人に限って外食しまくってます）肝腎要の子どもの大学資金は、児童手当を新ニーサで子が18歳になるまでひたすら定額で積み立てる（eMAXIS slimの全世界株投資がお勧め、途中で辞めない）といいと思います。

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まず確認ですが、一般的な元利均等返済のローンで
ローン期間50年
借入5600万で月10万の返済にするとなると、金利が0.3%弱
年1.8万の修繕積立なども10万に含むとなると0.2%強の契約ということになりますがあっていますか？
流石に安すぎるので仮に0.675%で計算してみると月の返済は109993円となります。

まず解答を見るとネガティブなものが多いですね。
50年ローンのメリットは月の支払いを少なくできるところにあるという方が多いです。
それは間違いではないのだけれど、それよりも保障金額が漸減するものの80歳まで生命保険がかかっているということです。

さて具体的に5600万、0.675%、50年、手元預金800万、片働きで考えてみましょう。
正直今のままでは結構厳しいです。

原因の一つはご主人の年収が低いこと。
年50の昇給は大きいですが現状ではまだ年収が低いという意味です。

ではどうするか？
800万の預金の多くを投資すれば解決します。
例えば手元に200残して600万を年10%のファンドに投資したとしましょう。
1年後60万増えます(税引後で48万ほど)

ただしこの投資は、絶対に損してはいけませんから投資対象は選ぶべきです。
預けたらほったらかしで値下がりのリスクがほとんどない商品でないと困ります。
そんな商品に例えば100万ずつ6カ所に分散して投資します。

10%なんて利回りのものあるわけないと思われるかもしれませんが、あります。
私は55歳のジジイですが、子供2人(ともに社会人、実家パラサイトw)と毎月50万そういった商品に投資しています。
平均利回りは表面で12%超、税引き後でも9.7%くらいあります。
パラサイトする際生活費いくら入れたらいい？と聞いてきたので「そんなもんはいらんから自分の未来のために月最低でも10万は投資しろ」と申しつけて、私の毎月30万と合わせて50万です。
今まで1度だけ棄損したことがありますが、ロシア・ウクライナ戦争のせいで、ロシアルーブル建13.5%のファンドの償還が留保されてしまったためです。それ以外は今まで3000万くらい運用していますが、予定通りまたはそれ以上の金利がついて返ってきています。
直近で投資をしたものは、8%ですが100万の投資でキャャピタルの一部(20%)を先払いしてくれる方式でしたので、28％の期待利回りの商品でした。
投資ですから絶対儲かるとはいえませんし結局は自己責任です。一方でローンの本質として頭金を入れることと繰上げ返済することは本来タブーです。最も安い金利で長期にわたって調達できるのですから、そのメリットは活用しましょう。
金利のプレッシャーがあるのは理解できますが、600万を繰り上げた場合月98208円
繰り上げなかった場合との差額は月12000円=年14.4万ですから、600万を投資し48万入ってくれば34万近く手元の資金が増えます。
前述の通り団信効果を長く使うためには繰上げた時に月の返済額を減らすほうがいいです。
手元の資金はある程度置いておいて、金利上昇に備えるのがベターでしょう。
最初は厳しいですが、生活レベルを上げずに50万の昇給を返済と貯蓄と投資に割り振ってバランスを取っていけば、子供をもう1人設けることも可能になります。

そうやって返済を進めていっても、子供さんが医学部行くとか、転勤で転貸するとか、環境の変化で車を買うなどがあれば、厳しくなります。
年に一度くらいは売却した場合の金額を把握しておくことを勧めます。

値下がりなく安定している投資先として、不動産クラウドファンディングを勧めます。
利回りはピンキリですが、前述の通り10%超のものはちょこちょこ見つかります。

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ローン審査はよっぽどのブラックでもない限りは
通ります。通ったからと言って払いきれるかどうかは保証してません。

FPも限度額が・・・と言われたとのことですが
あまりレベルが高いとも言えない。

年収＝手取りではない
毎年50ほど増えている。
→人手不足で辞めてほしくないので若手は増やす傾向にあるが
中年以降になると増えないし、早期退職候補になるかも。

大手だから
→ 日産は30年以上前はトヨタと張り合っていたような会社。
しかし売上、株価、現状は？

子供に手がかからなく・・・
→中学高校になれば手は掛かりませんが
お金はかかるようになります。


修繕費は5年に・・・
→昨今の物価高、建築関係はここ数年で30~40%アップしてます。
それ以外の資材関係もそうです。単純に今の18000円の1.5倍が
妥当かと思われます。

修繕費は10年後や20年後の修理費として見込んでますが
その見込みより上昇傾向にあるので5年で4千円は安く見積もりすぎ。


ともあれ買ってしまったものは仕方がないので
お子さんを保育園に預け、奥さんは社員として時短で働く
そこで年収300は欲しいところ。
子供が小学生高学年～中学になればフルタイムで400は目指してほしいところ。
旦那さんは年収700以上

そこで世帯年収1100万、手取りで750～800万
生活費を350万以内に抑え、自家用車も買わない、カーシェアにする。
で年間200万以上は返していって50年と言わず、30年以下にしたほうがいい。

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1.返済はどうやら不可能っぽい
2.退職金等を投入したら、返済はなんとか可能だが、老後資金が残らない
3.返済はなんとか可能だが、教育資金が不足気味で、大学の学費の一部は奨学金を借りて、子どもに返済してもらう。

1にさえ該当していなければ、2とか3になって、生活が大変になってもマンションを売る側は知ったことではない、となるのかな。

買えるか買えないか、だと、買えるのだと思いますが、買って幸せな生活を送れるのか、と考えたら、方針変更(なるべくはやく扶養をこえて働く、２人目は再検討)も必要になりそうな予感。

大手で、会社が倒産したりする可能性は低いとしても、部門が他社に買収されて、人も一緒に移動することもあります。
また、転勤の可能性はありませんか？
毎年50万昇給していたら、49歳で年収1650万になる計算ですが、全員がそうなるわけではないでしょう。

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一馬力じゃ流石に無理あるかと。
奥さんの正社員としての稼ぎがないと生活キツいです。

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これ本当の話ですか？自分だったら吐き気がするほど避けたいです。まあ購入したようですが。。

本人の事情や病気で辞めてしまうパターンは考えず「毎年50ほどは昇給しています。大手なのでクビはありません」と鼓舞して大丈夫！と自分を安心させても結構きついですよこれは

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