教えて！住まいの先生

1. これは、代物弁済予約というものでしょうか。

はい。言う通りであれば。


2. 「所有権を渡せばローンがなくなる契約はかなり特殊で、一般的な銀行ローンの枠から外れている可能性が高い。」とChatGPTが言うのですが、代物弁済予約は珍しいのでしょうか。

かなり珍しい。


3. 差し押さえとは、債務不履行時に裁判の末に裁判所が命令してできるものであって代物弁済の場合は、差し押さえという言葉を使っているのは間違っている。という理解はあってますか。

「債務者の勝手な財産の処分を禁止すること」なので、間違いか？と聞かれると微妙です。
あと、税金だと裁判所の許しなく公官庁は差し押さえできます。債務不履行時に裁判の末に裁判所が命令してできるものとは限らないです。

ただ「代物弁済を目的として自主的に物件を渡す」という訳ですから、差し押さえという言葉には違和感はあります。


4. 本当は差し押さえや競売が行われるため、絶対にローンがチャラになるとは限らないところを、必ずチャラになるかのように誤って説明されている可能性が高いでしょうか。

契約書の書面を確認してください。個人的には、代物弁済の予約は珍しいと感じます。
うちは引き受けません。他所が引き受けるかは知りません。
引き受けたらダメという規則もありませんし、頭金が結構入っているなら認める金融機関も存在すると思います。




最後に

不動産経営を行う場合には、投資額の3~4割を現預金で準備するのが適正です。
中古は埋まらない(埋まったら賃料が低過ぎる可能性が高い)し、新築は満室で入居するまでに時間がかかります。
どっちにしても下振れが存在するので、頭金(土地代)用に2~3割、資金繰り用に1割弱程度必要です。

適正を超える現預金を投入して(6~7割とか)返済期間も短期に設定する場合には上記した通り、代物弁済の予約を引き受ける金融機関も中には存在するかと思います。
そういうものは「貸倒を想定できない」ですからね。



個人的には、6~7割も入れられるのであれば、投資の3割になるように同規模の物件を2つ購入した方が経営が安定しますし、返済期間も長めに設定するのがおすすめなので、「代物弁済の予約は付けない方が良い」と思います。
「代物弁済の予約が付く」ということは、「頭金入れ過ぎ、返済期間の設定短過ぎ」の可能性が高いです。

馬鹿な不動産営業がフカしている可能性も排除できます。

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