教えて！住まいの先生

① 「管理者を置くことができる」ということは、置かなくてもよいということになります。任意です。その証拠に、区分所有法33条1項や34条5項には「管理者がないときは、…」のように管理者が置かれていない場合を想定しているからです。

ちなみに、国交省の作成した標準管理規約38条2項には「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」と定められているため、たいていのマンションでは「管理者＝管理組合理事長」としています。もっとも、区分所有法では管理者の資格要件について何らの定めも置いていません。したがって、規約に管理者の資格についての定めがなければ、区分所有者でなくてもかまいませんし、法人が管理者になることも可能です。

② 「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行
うための団体を構成し」の文言は、3条文末の「～ことができる」にはかかっていません。つまり、「～構成する。そして、…」の意味です。したがって、強制です。

もしこれを任意だと解釈すると、加入とか脱退も任意となり「全員で」の意味がなくなります。すると、たとえば区分所有法14条の「共用部分の持ち分の割合」の意味もなくなります。しかし、共用部分は区分所有者全員の共有ですから、維持・管理（保存行為）や変更にはやはり全員で構成する団体としての意思決定が必要となります。それは民法249条～253条からも明らかです。

ただし、「集会を開き、規約を定め」は文末の「～ことができる」にかかります。つまり、任意です。

まず、集会については、区分所有法45条にある通り、集会を開かずとも、書面だけで決議することできる旨が定められています。つまり、集会開催は強制ではありません。というのは、区分所有法はもともと長屋のような小規模の共同住宅に適用する法律として出発しているからです。たった数軒しかない共同住宅でいちいち集会を開かずとも、書面だけで合意するほうが簡単だからです。

次に、規約についてですが、規約を定めていなくても、区分所有法は適用されます。つまり、任意です。ただし、昨今では、分譲業者が必ず標準管理規約に基づいた規約案を作成し、売買契約時にその規約を承認する旨の書面を購入者全員から取るので、総会で承認されたのと同様に初めから規約が設定されています。

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