教えて！住まいの先生

そもそも論ですが
不動産業者にとって購入者を探すことと販売用物件を探すことのどちらが難易度が高いかなんです

購入者は広告や仲介業者を通じて冷やかし含めて常時相当数あります

ですが販売用物件は実際に所有者がその意思を示さない限り冷やかしで販売する契約をする人はいませんよね

ですので常時販売用物件を探すまたは関連する物件が販売用にならないか考えているわけです

理由は販売側（所有者側）になれば売るものはあるわけですから所有者から取りやめる意思が示されない限り販売用として購入者の探索する権利がずっとあるわけです

購入者は探索する物件は市場にたくさんあるので業者をひとつに絞ることもたくさんあたるのも自由なわけです
ということは購入者に翻弄されてしまうわけでもあります


もちろん売買の方が手数料収入が多いので儲かるということもありますが業者としては可能性が高い方を営業戦略として進めたいですよね

販売物件を探すことの難易度がいちばんの理由です
なければ業者側が森林などの土地を開墾して整地して商品として売る
または中古物件をそのままでは売れずリノベして販売する
どちらも経費をかけるリスクはとりたくないのですが日本は住居地に適する土地が少ないので既存の物件をリスクをとってまで販売したい思惑があるのです
逆を言えば販売物件の少なさが言えます
市場には一見するとネットでも販売物件が溢れているように見えますがそもそも良物件であれば広告を出す前に売れてしまいます
わざわざ金銭をかけて広告するほど所謂「ぼろ物件」なわけです

そういった背景が不動産市況にはあります

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おっしゃる通りです。

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そうですよ。

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全然別物なんですよ。

不動産屋は賃貸にしろ売買にしろ、仲介しているところは売り物がないとお客さん見つけてくることも出来ないので、その情報を取る事に必死です。

で、その情報はオーナーから直接「媒介」(＝紹介していいよという許可証みたいなもの)を貰えるか(元付)、それが貰えず前者から又紹介(客付)みたいな立場になるかで売上が変わってきます。(ここ重要。みんな金のため)

賃貸と売買では業務の中身が全く異なっていて、賃貸の場合、元付はお客さんが決まってからも管理の話等で当然オーナーとお付き合いが続きますが(なので金金ではすまない部分がある)、売買は基本売ったら終わりです。
賃貸の場合、元付になるには要素として管理の知識が不可欠ですが、売買の場合ざっくり言えばなくていいです。なのでどこの売買の不動産屋も元付になれるし、なりたいわけです。

あなたが賃貸に出してる不動産屋は、単にあなたの意向を組んで賃貸に出している訳で全く問題ないです。

その賃貸の募集広告を見て売買の一部の不動産屋は、「貸してるならもしかしたらこのオーナー上手くいったら売るんじゃね？」とか考えます。
すると登記簿上げて、オーナーにDM送ったりします。
オーナーを口説ければ元付になれるチャンスがあるので・・・
なのでそのDM(まぁ美味しいことがペラペラと書いてあるのでw)を真に受けてうちの物件には(市場的に)すごい価値があるんだとか勘違いしない方が良いです。そこはあくまで需給の話ですから。
そのDMの価値があるのは、ほとんどの場合その不動産屋にとって元付になって売りに出せることだけです。

なので、あなたが賃貸に出すことと、その後の売りませんか？営業は全くリンクしない＝異なった事情を抱えた不動産屋のただの営業だと思ってください。
同じ会社でも賃貸／売買をやっている場合、売買部署から営業かかることすらありますからw

賃貸の担当は、売った方が儲かるとか考えません。自分の目の前の仕事だけです。
売買の担当は、金になびきそうなオーナーなら当然そこは押してきます。
言うことに違いがあるのはこういうボジションの違いです。
あと聞く側に以下に耳障りのいい話ができるかなんですね。
オーナーも自分に都合のいい話しか耳に入ってこないのでw

それくらい飯の種獲得に必死になっているだけです。
この必死さが誠実から来るものならいいんですけど、通り超えちゃって嘘ついてでも・・・ってのが多いのでまぁ気をつけてください。

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マンションを売却した者です。

賃貸に出そうと思って、相場と入居率を調べました。
賃貸の相場で、いくらの利益があるのか？
管理費、修善積み立て費、固定資産税、その他。
もし、入居者が、見つかっても、ずっと住み続けてくれるか？
空部屋の可能性は？←その期間長くあれば困る。
(同じマンションで、賃貸に出して見える方がいましたが、賃貸料が高かったのか、何年も空き部屋でした)、その後、売られました。

部屋の修繕費など、家賃収入だけもらっておけばいいと言うことはなく、管理会社にお願いしていても、それなりに、面倒。
また、将来的に持ち続けたところで、最終的に古くなれば、立て替え問題となり自分達にとっては、年齢的に負の遺産になる。
(築年数が浅ければ、また考えも違ってくるかもしれませんが、当方のマンションは年数が経っていた)

マンションには、毎日のように、売りませんか？というチラシが入っていました。

ちょうど、いろいろ考えていたところにタイミングよく入っていたチラシの業者に電話をして、この金額ならと言って金額を提示して、3日後に契約となりました。

同じマンション内で賃貸で住んでおられる方が、購入されていました。

不動産会社は、賃貸より売却物件の方が、儲かるのではと思います。

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コンサルも行う不動産会社に勤めています。

担当者個人や自社最優先の企業としてはその場の売上しか考えず、長い目で見ないので売買を勧めるでしょうね。

10.20年と付き合いを考えて長期の収入や安定を考える地元業者だと、むしろ賃貸を勧める業者もいます。

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はい、勿論そういう感情は有ります
我々も仕事ですからね、但し「賃貸管理」が取れればその後
ずっと安定収入「毎月の賃貸管理料」が入ってきますから
一概には言えません・・毎月の安定確定収入(管理料)は、
自転車操業的な不動産仲介会社にとっても、貴重な収益ですので。

単に今だったら高く売れる時期なので、あくまで投資家として
売却して家賃の先取りを考慮するのもあなた自身です

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