教えて！住まいの先生
Q 建築関係に詳しい方、教えていただきたいです。 築60年近い家を建て替えることになり、ハウスメーカーで契約後、解体して更地にしてすぐに地盤調査を行いました。
山を切り開いた土地なので土質は粘土質です。
地盤調査の結果改良は必要なしという結果で予算から100万円ほど浮き、安心して打ち合わせを進めていました。
全ての打ち合わせが終わり、基礎着工初日に担当から地盤改良なしでしたがやはり改良が必要かもしれませんと電話が入りました。
今更！？と驚き理由を聞くと、着工が６月末だったこともあり、連日の雨で粘土質の地盤は水捌けが悪くかなり緩んでいること、スコップで70cmほど簡単に掘れてしまい、そこから水が湧いてきていることから基礎に着工できない、強行突破したら家が傾く可能性がある、改良には50万ほどかかりそうなことを伝えられました。
当方としては、土質が粘土質ってのは最初からずっとそうで地盤調査の時からわかってたし何のための地盤調査なのか意味がわからず、その費用ってうちが払わないといけないのか？という感情になっています。
ハウスメーカーの言い分としては地盤調査は地盤に槍のような棒を刺して調査するので表面層は関係ない、解体して掘り起こしたばかりでふかふかなところに雨が降ったせいとのことです。
旦那は納得いかないと怒り心頭でクレームの電話を入れると言っています。
改良を行わないと保証のない傾くかもしれない家を建てるしかありません。
改良するとなれば50万を負担することになります。
地盤調査費用は10万円かかっています。
本当に当方が負担しなくちゃいけないのでしょうか。
地盤調査の段階でこうなる可能性は見込めなかったのでしょうか。
建築関係に詳しい方はもちろん一般的な見解が知りたいです。
地盤調査の結果改良は必要なしという結果で予算から100万円ほど浮き、安心して打ち合わせを進めていました。
全ての打ち合わせが終わり、基礎着工初日に担当から地盤改良なしでしたがやはり改良が必要かもしれませんと電話が入りました。
今更！？と驚き理由を聞くと、着工が６月末だったこともあり、連日の雨で粘土質の地盤は水捌けが悪くかなり緩んでいること、スコップで70cmほど簡単に掘れてしまい、そこから水が湧いてきていることから基礎に着工できない、強行突破したら家が傾く可能性がある、改良には50万ほどかかりそうなことを伝えられました。
当方としては、土質が粘土質ってのは最初からずっとそうで地盤調査の時からわかってたし何のための地盤調査なのか意味がわからず、その費用ってうちが払わないといけないのか？という感情になっています。
ハウスメーカーの言い分としては地盤調査は地盤に槍のような棒を刺して調査するので表面層は関係ない、解体して掘り起こしたばかりでふかふかなところに雨が降ったせいとのことです。
旦那は納得いかないと怒り心頭でクレームの電話を入れると言っています。
改良を行わないと保証のない傾くかもしれない家を建てるしかありません。
改良するとなれば50万を負担することになります。
地盤調査費用は10万円かかっています。
本当に当方が負担しなくちゃいけないのでしょうか。
地盤調査の段階でこうなる可能性は見込めなかったのでしょうか。
建築関係に詳しい方はもちろん一般的な見解が知りたいです。
回答
A
回答日時：
2025/7/16 17:39:17
現状において施工され引き渡されていない状態であれば
責任については、現在のところ生じていないと考えられます
業者としては、責任が生じそうなので
『施主に対し対応を相談している』ということでしょう
通常、契約には『契約に定めのない事項などについて疑義が生じた場合
双方の当事者が誠意をもって協議して解決するものとする』などの
『誠実協議条項』が定められることがあります
工事の請負内容は、契約書によりますから
契約以外の工事については、追加工事等の契約を行うことになると思います
(追加工事を発注しない場合は、その限りではありません)
責任については、現在のところ生じていないと考えられます
業者としては、責任が生じそうなので
『施主に対し対応を相談している』ということでしょう
通常、契約には『契約に定めのない事項などについて疑義が生じた場合
双方の当事者が誠意をもって協議して解決するものとする』などの
『誠実協議条項』が定められることがあります
工事の請負内容は、契約書によりますから
契約以外の工事については、追加工事等の契約を行うことになると思います
(追加工事を発注しない場合は、その限りではありません)
A
回答日時：
2025/7/16 17:18:48
地盤調査でスコップで掘る、と言うのは聞いた事ないです、
最低限スウェーデンなんちゃら方式で調査したと思うけど、結果報告書を貰ってますかね。
もしかして、解体された建物は地下室があったりしますか。
最低限スウェーデンなんちゃら方式で調査したと思うけど、結果報告書を貰ってますかね。
もしかして、解体された建物は地下室があったりしますか。
A
回答日時：
2025/7/16 11:52:17
通常の地盤解析では建物解体で地盤が悪くなることも考え判断いたします。
今回は地盤解析が素人レベルだった会社だと思われます。
①本当に地下水が上がっているのか確認
②解体でどれくらいの深さまで掘ったのか確認
③解体による地盤の乱れを転圧で締固めで対応できないか確認
④無理なら地盤改良仕方なしです
責任の所在ですが
①地盤解析者は建物解体による地盤の乱れを考慮していたか
②解体業者は通常以上に地盤を乱していないか
③工務店または解体業者は整地時にしっかりと転圧を行ったのか
どこかに問題あれば責任は追及できます。
他には
①他の会社に地盤解析（保証）をお願いする
②改良工事の設計が過剰になっていないかなど第三者に確認してもらう
などで正しい選択ができると思われます。
あくまでも、正しい選択が家を守ることに繋がりますので、怒りで選択を間違わないようご注意ください。
今回は地盤解析が素人レベルだった会社だと思われます。
①本当に地下水が上がっているのか確認
②解体でどれくらいの深さまで掘ったのか確認
③解体による地盤の乱れを転圧で締固めで対応できないか確認
④無理なら地盤改良仕方なしです
責任の所在ですが
①地盤解析者は建物解体による地盤の乱れを考慮していたか
②解体業者は通常以上に地盤を乱していないか
③工務店または解体業者は整地時にしっかりと転圧を行ったのか
どこかに問題あれば責任は追及できます。
他には
①他の会社に地盤解析（保証）をお願いする
②改良工事の設計が過剰になっていないかなど第三者に確認してもらう
などで正しい選択ができると思われます。
あくまでも、正しい選択が家を守ることに繋がりますので、怒りで選択を間違わないようご注意ください。
A
回答日時：
2025/7/16 08:25:50
☆,質問の件で、その住宅会社へ地質調査報告書も依頼して設計施工
で契約をした。その地質調査報告書を診て地層の0.25mごとの支持
地盤から、地盤の軟弱度から国交省が定める最低支持層や2mまでと
5mまでの支持層状況の最低基準を知ったはずです。それで地盤改良
もなく支持地盤の安全率を診ても地盤改良も不要と判断なはずです。
後日に追加金が発生する事態が不明です。素人並みの無能業者ですね。
で契約をした。その地質調査報告書を診て地層の0.25mごとの支持
地盤から、地盤の軟弱度から国交省が定める最低支持層や2mまでと
5mまでの支持層状況の最低基準を知ったはずです。それで地盤改良
もなく支持地盤の安全率を診ても地盤改良も不要と判断なはずです。
後日に追加金が発生する事態が不明です。素人並みの無能業者ですね。
A
回答日時：
2025/7/16 08:22:39
＊正規地盤調査行い、建築確認許可済みなら、建築後建物傾く事は稀有、発生しても保証受けれます。又、建築請負契約に於いて、契約後の工事金変更は(契約約款)取決め内容外、契約違反です。契約書内容再確認して下さい。
A
回答日時：
2025/7/16 00:29:26
表土のぐちゅぐちゅと支持層の話は別個に考えてください。
ハウスメーカーが調査したのは基礎底盤より下の強度の話。今の問題は表土が水を吸ってぐちょぐちょになってるということなので「地盤改良」云々ではない話なんです。ハウスメーカーは素人にわかりやすいように、「地盤改良」って表現してるだけで別な話なんです。
怒り心頭は構いませんが、その怒りによって「改良無しで追加費用無し」って方向に行っちゃう可能性もあります。なのでちょっと落ち着くように言ってください。
表土の処理が必要ってのはいったい何を行う予定なのでしょう？単純に土をさらって埋め戻すのか、改良土で強度確保するのか、それとも別な方法なのかを確認してください。
状況の整理がまず第一。
それがわかってから次の判断に進んでください。
ハウスメーカーが調査したのは基礎底盤より下の強度の話。今の問題は表土が水を吸ってぐちょぐちょになってるということなので「地盤改良」云々ではない話なんです。ハウスメーカーは素人にわかりやすいように、「地盤改良」って表現してるだけで別な話なんです。
怒り心頭は構いませんが、その怒りによって「改良無しで追加費用無し」って方向に行っちゃう可能性もあります。なのでちょっと落ち着くように言ってください。
表土の処理が必要ってのはいったい何を行う予定なのでしょう？単純に土をさらって埋め戻すのか、改良土で強度確保するのか、それとも別な方法なのかを確認してください。
状況の整理がまず第一。
それがわかってから次の判断に進んでください。
A
回答日時：
2025/7/15 21:55:10
築60年近い家は何階建てですか？新築は何階建てですか？前よりも重くなるのですか？
解体した建物の基礎と新築建物の基礎は同じレベルですか？
解体した建物の基礎と新築建物の基礎は同じレベルですか？
A
回答日時：
2025/7/15 21:53:13
地盤調査は
あくまでも不当沈下を起こさない
為に支持層を調べるのが目的で
地下水はともかく雨水がどうのこうのは対象外ですよ。
無茶言わんといてください(汗
ただ
地盤調査としてはともかく
解体〜埋め戻しの不備
とも言えますのでそちらの部分としては話し合いが必要かとは。(解体もハウスメーカーですか？)
とにかく工事はストップして話し合いと対処方法の協議を。
大変なトラブルではありますが
着工前にわかって良かったとも言えます。
引き渡し後に発覚したら裁判沙汰(裁判で白黒付けないと補償しない可能性)でしょうから。
あくまでも不当沈下を起こさない
為に支持層を調べるのが目的で
地下水はともかく雨水がどうのこうのは対象外ですよ。
無茶言わんといてください(汗
ただ
地盤調査としてはともかく
解体〜埋め戻しの不備
とも言えますのでそちらの部分としては話し合いが必要かとは。(解体もハウスメーカーですか？)
とにかく工事はストップして話し合いと対処方法の協議を。
大変なトラブルではありますが
着工前にわかって良かったとも言えます。
引き渡し後に発覚したら裁判沙汰(裁判で白黒付けないと補償しない可能性)でしょうから。
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