教えて！住まいの先生
Q 相続登記について 去年の12月に祖父が亡くなりました。 5年程前に亡祖父が売買した土地に農地法5条の許可を停止条件とした仮登記が入ったままです。
土地は買主さんが使っていますが、固定資産税は祖母が支払い、後から不動産屋が買主さんから徴収した分を持って来ています。祖母も高齢なのでどうにかならないかと相談されました。
田舎の土地で、地積調査が終わらないと移転登記出来ないと不動産屋から言われていたらしいのですが（売買契約書にも書いてあります。）、
市の農業委員会や地積調査課に話を聞きに行ったところ地積調査は9年程前に打ち切りになっている、農地法の許可申請してくれたら移転登記出来ると教えて貰いました。地積調査が終わらないと許可が通らないと思っていましたが、そもそも許可申請をしてないんだと知りました。
調べたら仮登記が入っていて許可前に売主が死亡した場合は相続登記は不要とありました。
まだ農地法5条の許可申請をしてないと思うのですが、その場合は相続登記は必要なのでしょうか。
宜しくお願いいたします。
田舎の土地で、地積調査が終わらないと移転登記出来ないと不動産屋から言われていたらしいのですが（売買契約書にも書いてあります。）、
市の農業委員会や地積調査課に話を聞きに行ったところ地積調査は9年程前に打ち切りになっている、農地法の許可申請してくれたら移転登記出来ると教えて貰いました。地積調査が終わらないと許可が通らないと思っていましたが、そもそも許可申請をしてないんだと知りました。
調べたら仮登記が入っていて許可前に売主が死亡した場合は相続登記は不要とありました。
まだ農地法5条の許可申請をしてないと思うのですが、その場合は相続登記は必要なのでしょうか。
宜しくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/9/5 22:39:20
何というでたらめな不動産取引でしょうか。まず仮登記は単なる登記の予約ですからそれによって土地を買主が使えるなどはありませんし、まして農地ですから農地転用が前提的に必要です。その不動産屋が業法違反ですね。訴訟レベルです。とにかく農地なので転用許可が必要です。地籍調査などは関係ありませんしやるなら確定測量ですね。どうしようもない取引ですね。。
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/9/5 22:39:20
やはりそうですよね、、
不動産屋に思うところは色々ありますが、5条申請を進めてくれる方向にまとまったので無事に移転登記出来るといいです。
回答
A
回答日時：
2025/8/21 17:05:55
契約に謳っているのなら、費用を負担するから実測をしますと言わない限り厳しそう
＞仮登記が入っていて許可前に売主が死亡した場合は相続登記は不要とありました。
そんなこと聞いたことがないので、再確認を勧めます（日々、勉強だな、、、）
＞仮登記が入っていて許可前に売主が死亡した場合は相続登記は不要とありました。
そんなこと聞いたことがないので、再確認を勧めます（日々、勉強だな、、、）
A
回答日時：
2025/8/20 22:45:46
ご質問の状況について、以下のように回答いたします。
農地法5条の許可を停止条件とした仮登記が入っている土地で、許可申請がまだ行われていない場合、原則として相続登記は必要です。
理由は以下の通りです：
・現時点では農地法5条の許可が下りておらず、法的には亡祖父が所有者のままの状態です
・仮登記は本登記への順位保全の効果はありますが、所有権自体はまだ移転していません
・許可申請がなされていない状態では、相続による所有権の移転を登記する必要があります
対応としては以下の選択肢が考えられます：
・相続登記を行った上で、買主が農地法5条の許可申請を行い、許可後に本登記に移行する
・買主に農地法5条の許可申請を促し、許可取得後に相続人から買主への所有権移転登記を行う
なお、地積調査が終了していなくても農地法の許可申請は可能とのことですので、不動産業者に市の農業委員会からの情報を伝え、早急に許可申請の手続きを進めることをお勧めします。
具体的な手続きについては、地域の司法書士や土地家屋調査士などの専門家に相談されることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
農地法5条の許可を停止条件とした仮登記が入っている土地で、許可申請がまだ行われていない場合、原則として相続登記は必要です。
理由は以下の通りです：
・現時点では農地法5条の許可が下りておらず、法的には亡祖父が所有者のままの状態です
・仮登記は本登記への順位保全の効果はありますが、所有権自体はまだ移転していません
・許可申請がなされていない状態では、相続による所有権の移転を登記する必要があります
対応としては以下の選択肢が考えられます：
・相続登記を行った上で、買主が農地法5条の許可申請を行い、許可後に本登記に移行する
・買主に農地法5条の許可申請を促し、許可取得後に相続人から買主への所有権移転登記を行う
なお、地積調査が終了していなくても農地法の許可申請は可能とのことですので、不動産業者に市の農業委員会からの情報を伝え、早急に許可申請の手続きを進めることをお勧めします。
具体的な手続きについては、地域の司法書士や土地家屋調査士などの専門家に相談されることをお勧めします。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
A
回答日時：
2025/8/20 22:45:44
農地法5条の許可を条件とした仮登記がある場合、売主が死亡しても相続登記は不要とされています。しかし、許可申請が未実施であるため、まずは農地法の許可申請を行うことが重要です。許可が得られれば、正式な移転登記が可能となります。祖母が高齢であるため、早急に不動産屋や専門家に相談し、手続きを進めることをお勧めします。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1031089785
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1110866671
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1435269249
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10309849390
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13269972473
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
参考にした回答
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1031089785
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1110866671
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1435269249
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10309849390
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13269972473
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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