教えて！住まいの先生

1. 相続前に売却できるのか？

残念ながら 被相続人（義母）の名義のままでは売却はできません。
まず相続登記（誰が所有権を持つか）を済ませないと売買契約ができません。

2. 相続方法の選択肢

大きく2つ考えられます。

A. 共有名義で相続 → 売却

流れ
① 姉妹2人で法定相続分（例：1/2ずつ）で相続登記
② 共有名義のまま売却
③ 売却代金を分配

メリット

手続きが公平でシンプル（姉妹2人で同じ割合で登記するだけ）

そのまま売却できれば平等に現金化できる

デメリット

売却時に 共有者全員の同意が必須 → どちらかが反対すると売れない

売却の流れで意見が食い違うと揉めやすい

B. どちらかが単独相続 → 売却後に現金で分ける

流れ
① 姉妹で話し合い、マンションや別荘を誰か一人が相続する形で登記
② 相続人本人が単独で売却
③ 売却益を姉妹間で分ける（贈与や遺産分割協議書で調整）

メリット

売却の意思決定がスムーズ（共有者の同意を都度取らなくてよい）

不動産業者にとっても手続きが単純で買い手が付きやすい

デメリット

売却後に分ける際、形式上「贈与」とみなされるリスクがある（ただし、遺産分割協議書をしっかり残せば回避可能）

一時的に不公平感が出る（片方が不動産を相続 → 現金をもらう側が待たされる）

3. 税金（相続税・譲渡所得税）

相続税
相続税は「相続開始時の時価（評価額）」で計算します。
→ マンションは路線価や固定資産評価額、別荘は固定資産税評価額や時価で算出されます。

譲渡所得税（売却時）
相続した人が不動産を売却すると、相続時の評価額と売却額の差に対して課税されます。
→ 例えば「評価額3,000万円、売却額3,200万円」なら、200万円が課税対象。

節税ポイント

居住用であれば特例（3,000万円控除など）が使えるが、今回は「誰も住んでいない」ので基本的に使えない可能性大。

共有で相続して売却しても、単独で相続して売却しても、課税関係は大きく変わらない。

遺産分割協議書を正しく作成すれば、片方が相続 → 売却 → 分配としても「贈与税」は原則かからない。

4. まとめ（おすすめ）

スムーズさ重視 → B案（どちらかが相続して売却）
共有より単独名義の方が売却は早く進みます。
→ ただし、姉妹間での信頼関係と「分け方の合意」を書面（遺産分割協議書）に残すことが大事。

公平感・手続きの簡単さ重視 → A案（共有で相続して売却）
公平に持分を登記してそのまま売る方法。ただし売却時に足並みを揃える必要がある。

✅ ポイントとしては

「相続登記 → 売却」しかできない

税金はどちらの方法でも大差なし

手続きのスムーズさは単独相続 → 売却の方が上

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