教えて！住まいの先生
Q 立地や間取りがよく気に入ったので、中古マンションの購入申し込みをしたのですが、 色々調べていると不安になり、購入していいマンションなのか悩んでいます。 どうか皆様のご意見をお願い致します。
・築40年
・リノベーション済み物件
・小規模マンション（25戸）
・賃貸者もいる模様。
・19年ほど前に1回目の大規模修繕工事。
・来年2度目の大規模修繕工事の予定あり
・修繕積立金が足らず、20,000,000万円の借入予定。
（管理費を増やすことが条件。7年間で返済予定）
・住宅金融支援機構からの融資は不可だった為、他社から借入。
・外壁からの漏水が多発しており、保険会社から大規模修繕工事を打診された。
外壁からの漏水は、来年に大規模修繕工事を行うことが決定しているのであれば気にしなくても大丈夫でしょうか。
また借入金をすることや、住宅金融支援機構からの融資が不可だった事も気になります。
私にそんなに収入がなく、安い物件しか購入できないので、購入となると築古で、なにかしらはある物件しか購入できないのは承知ですし、年齢も若くないので、長期のローンも組めなくなりそうなので、なるべく早く購入したいのですが、安い買い物ではないので、購入した後に後悔はしたくありません。
妥協していい点とダメな点が分からず、あと数日で契約日なのに悩んでおります。
どうかご意見やアドバイスをよろしくお願いいたします。
補足
・リノベーション済み物件
・小規模マンション（25戸）
・賃貸者もいる模様。
・19年ほど前に1回目の大規模修繕工事。
・来年2度目の大規模修繕工事の予定あり
・修繕積立金が足らず、20,000,000万円の借入予定。
（管理費を増やすことが条件。7年間で返済予定）
・住宅金融支援機構からの融資は不可だった為、他社から借入。
・外壁からの漏水が多発しており、保険会社から大規模修繕工事を打診された。
外壁からの漏水は、来年に大規模修繕工事を行うことが決定しているのであれば気にしなくても大丈夫でしょうか。
また借入金をすることや、住宅金融支援機構からの融資が不可だった事も気になります。
私にそんなに収入がなく、安い物件しか購入できないので、購入となると築古で、なにかしらはある物件しか購入できないのは承知ですし、年齢も若くないので、長期のローンも組めなくなりそうなので、なるべく早く購入したいのですが、安い買い物ではないので、購入した後に後悔はしたくありません。
妥協していい点とダメな点が分からず、あと数日で契約日なのに悩んでおります。
どうかご意見やアドバイスをよろしくお願いいたします。
担当の方に不安を言ってみたところ、
今はメンテナンス費用が値上がりしていて、どこのマンションも積立金が
不足している。
その中で最低限度の修繕計画を行っていくことがマンションの維持管理には必要なので、借入を起こすか修繕積立金を上げるのは、ある程度仕方のないことである。
ただ、月々の費用が上がるのは大変なので借入れを起している。
もちろん借入がない方が良いのですが、返済計画が立てれないと借入も起こせないので、マイナスではなくプラスと捉えて頂けると幸いだ。
修繕積立金も、111円→180円/㎡に値上げしているので、溜まりやすくなると思う。
というような回答を頂きました。
こちらに対してもご意見いただけると嬉しいです。
こちらから聞かないと、大事なことをあまり教えてくれないので、どこまで信じていいのか分からなくなっているので…。
質問日時：
2025/11/17 18:02:54
解決済み
解決日時：
2025/11/21 22:11:20
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 929 ｜ お礼： 25枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/11/21 22:11:20
私も同じくらいの築年数の分譲マンションに住んでいるのに、アレですが。
ただでさえ、この築年数を新たに買うのはどうかな、と思うところに、「外壁からの漏水」「修繕積立金不足で借入」が加わると、今後、住民間の意見の相違で話し合って意見が合わないことも増えそうなので、見送りも検討してもいいのでは？と感じました。
やっぱり買いたい、と思う場合、(あれば)エレベーターや機械式駐車場、給排水管の改修などはお金かかると思うので、このあたりが今回行われているかもチェックして覚悟しておかれてはいかがでしょうか。
ただでさえ、この築年数を新たに買うのはどうかな、と思うところに、「外壁からの漏水」「修繕積立金不足で借入」が加わると、今後、住民間の意見の相違で話し合って意見が合わないことも増えそうなので、見送りも検討してもいいのでは？と感じました。
やっぱり買いたい、と思う場合、(あれば)エレベーターや機械式駐車場、給排水管の改修などはお金かかると思うので、このあたりが今回行われているかもチェックして覚悟しておかれてはいかがでしょうか。
回答
A
回答日時：
2025/11/19 15:29:19
管理不健全な状態といえます。
今まで、組合と管理会社は寝てたんですかね。
築40年、やっと2回目の大規模修繕？
まともに住めてあと15年くらいでしょう。
ろくでもない物件なのでやめておきます。
今まで、組合と管理会社は寝てたんですかね。
築40年、やっと2回目の大規模修繕？
まともに住めてあと15年くらいでしょう。
ろくでもない物件なのでやめておきます。
A
回答日時：
2025/11/18 10:54:48
自分の資産で購入出来る物件て、気に入ってるならばある程度妥協しないとですね。
A
回答日時：
2025/11/18 10:28:34
（元）不動産会社経営の宅建士です。
分乗マンションを購入するのに、「大規模修繕」その他は契約前に仲介業者が法規定に従って十分に説明するのですが、その挙げた「懸念」などは、
どのマンションでも区分所有法で明確に法規定されているのです。
その法規定は、一般の方が知らないのは当然で、その知らない法規定をくどくど悩んでもムダです。
なぜならマンションの決めごとは、所有者の多数決で決まるからです。
そして、「後悔したくない」のは誰でも同じで、そのために宅建業法では、
しろうと客に十分に理解できるまで宅建士が説明する義務があるのです。
そんな専門の話を、買主が「知らない」からと言って躊躇するなら、最初から住宅取得等およしになった方が良いのです。
そうでないと、住んでからモヤモヤすることになるからです。
●ここで、「大規模修繕」などは、法規定されていて、〇年に一回の修繕が義務化されています。
そして当然、修繕積立金で賄えなければ各戸が不足分を分担負担となります。
（そのことも契約時に仲介業者から説明を受けるｌはずです）
分乗マンションを購入するのに、「大規模修繕」その他は契約前に仲介業者が法規定に従って十分に説明するのですが、その挙げた「懸念」などは、
どのマンションでも区分所有法で明確に法規定されているのです。
その法規定は、一般の方が知らないのは当然で、その知らない法規定をくどくど悩んでもムダです。
なぜならマンションの決めごとは、所有者の多数決で決まるからです。
そして、「後悔したくない」のは誰でも同じで、そのために宅建業法では、
しろうと客に十分に理解できるまで宅建士が説明する義務があるのです。
そんな専門の話を、買主が「知らない」からと言って躊躇するなら、最初から住宅取得等およしになった方が良いのです。
そうでないと、住んでからモヤモヤすることになるからです。
●ここで、「大規模修繕」などは、法規定されていて、〇年に一回の修繕が義務化されています。
そして当然、修繕積立金で賄えなければ各戸が不足分を分担負担となります。
（そのことも契約時に仲介業者から説明を受けるｌはずです）
A
回答日時：
2025/11/18 09:11:40
3回目の大規模修繕が終了していてもおかしくないのに、これから2回目。おまけに借金して・・・。ありえません。
A
回答日時：
2025/11/17 18:49:45
結構危ないマンションですね！
購入資金があまりないので、高望みはできない感じですが、このマンションは多分、後悔すると思います。 40年で水漏れはあまりないので、この先も結構いろいろ起こるでしょう！ 20年後はたぶん 建て替えしかないでしょう！
購入資金があまりないので、高望みはできない感じですが、このマンションは多分、後悔すると思います。 40年で水漏れはあまりないので、この先も結構いろいろ起こるでしょう！ 20年後はたぶん 建て替えしかないでしょう！
A
回答日時：
2025/11/17 18:42:27
1番手を出してダメなマンションですね。
リノベーション済みに騙されているだけです。
リノベーション済みに騙されているだけです。
A
回答日時：
2025/11/17 18:32:05
今回は止めておきましょう。
とてもお勧めできない。
一番は修繕積立金が足りないと言う点。
借入もするので今後修繕積立金は高くなり、毎月の負担が厳しくなります。
外壁からの漏水は原因箇所がわかっていればまだ良いですが、多発していると言う事なので今後も漏水する可能性が高いです。
築40年でも修繕積立金がたんまり貯まっている優良なマンションも沢山あります。
買ってしまったら売る時が大変です。
とてもお勧めできない。
一番は修繕積立金が足りないと言う点。
借入もするので今後修繕積立金は高くなり、毎月の負担が厳しくなります。
外壁からの漏水は原因箇所がわかっていればまだ良いですが、多発していると言う事なので今後も漏水する可能性が高いです。
築40年でも修繕積立金がたんまり貯まっている優良なマンションも沢山あります。
買ってしまったら売る時が大変です。
A
回答日時：
2025/11/17 18:10:16
できれば戸建てを検討したほうがいいです。
マンションは修繕も大掛かりですし。
大勢の中で、反対や金を出さないという人がいれば困りますし。
年齢も若くないとなると・・・階段やエレベーターも問題です。
マンションは、毎月、修繕費や共益費など払い続けなくてはならないのではないですか？
地震があると、電気や水は止まります。
将来的には、施設にはいるのですか？
マンションは修繕も大掛かりですし。
大勢の中で、反対や金を出さないという人がいれば困りますし。
年齢も若くないとなると・・・階段やエレベーターも問題です。
マンションは、毎月、修繕費や共益費など払い続けなくてはならないのではないですか？
地震があると、電気や水は止まります。
将来的には、施設にはいるのですか？
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