教えて！住まいの先生
Q 宅建の質問です。 今年の問題ですが、分からないところがあったので詳しい方お願い致します。 この問題、時効取得した場合登記がなくても所有権を主張できると解説されています。
自分は時効取得した場合であっても登記がなくては主張できない、対抗できないと思っておりました。
ネットで調べてみてもやはり、登記がないと主張はできないとあります。(例外も書かれてあったのですが
この設問ではそれに当てはまらなかったです。)
詳しい方ご助言をお願い致します。(;_;)
ネットで調べてみてもやはり、登記がないと主張はできないとあります。(例外も書かれてあったのですが
この設問ではそれに当てはまらなかったです。)
詳しい方ご助言をお願い致します。(;_;)
質問日時：
2025/11/23 22:33:18
解決済み
解決日時：
2025/11/25 13:04:53
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 177 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 177 ｜ お礼： 0枚
共感した： 0 この質問が不快なら
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2025/11/25 13:04:53
宅建の重要なポイントでもあります
日本の登記制度は
「不動産の登記には公示力はあっても、公信力がない」と言われます
これはどういうことかと言えば
登記は具体的には法務局で管理されて建物や土地など不動産の権利関係が記載された情報を保管しています
これを公示力といって公に国家が責任を持ち管理しているということです
しかし、公信力が無いとはどういうことか
実際の不動産の契約現場はどのように売買が移動するのでしょうか
日本はご存じのように口約束でも公然と契約が成立しますよね
法令でも保証された権利です
ですからコンビニでも契約書なしで購入できます
ということは不動産の場合、口約束でも良いですが高額なので安全性を担保して書類での契約書での対応となります
不動産会社の事務所や金融機関の事務所などで良く取引されますがこの契約書を取り交わした時点で間違いなく所有権は移動しますよね
ですが実際には法務局で書類を提出して確認作業で１週間から２週間ほど登記簿登載に時間を要します
もし、その間に詐欺にあって勝手に名義変更されたら詐欺の犯罪者の所有権になってしまいます
ですが日本の法律では「真の所有者」ということで正式な契約書の名義人が所有者となると保証されています
時効取得された場合まさにその取得した時点では登記簿登載の手続きにタイムラグが生じますよね
そうです上記の理屈がそのまま適用されているのです
時効取得する前では法務局も受け付けてくれませんが取得時点では厳密に言えば午前０時では役所がやっていませんし登載にも日数がかかります
その前に詐欺などで他の犯罪者が自分が所有者だと登載してしまったらその犯罪者の所有権にはなりませんよね
あくまでも契約や時効という国家が認めた制度での取得者への保護のために存在しているものです
ですがあくまでも対抗者の場合は適用されますがそのまま放置すれば別の法令が関与するので速やかに登記簿登載しないと所有権を主張する第三者が現れた場合は援用できないとうことも理屈として理解してください
ここまで把握しての宅建の学習です
時効取得した場合であっても登記がなくては主張できない
とは決して間違ってはいないのです
これは「第三者」が援用してきた場合なのです
問題の当事者どうしが主張した場合は時効取得の登記はなくても取得者が公然と登記無しでも権利を「相手方へ」主張できるということなのです
ここの言葉のあやというか遊びというか惑わされると間違えるのです
本試験では登場人物が複数人出てきて誰が当事者なのか第三者なのか
もっともらしく書いておきながらそもそも全く法的に関与しない人物である場合など紛らわしい表現で困惑させます
これに民法と宅建業法との優先をどう扱うのか
判断を見誤ると全く逆の回答になってしまうケースを故意に誘導しているのです
ひとつひとつ確認しながら検証しつつ最終的には大義を忘れないように問題全体で考える癖をつけてください
日本の登記制度は
「不動産の登記には公示力はあっても、公信力がない」と言われます
これはどういうことかと言えば
登記は具体的には法務局で管理されて建物や土地など不動産の権利関係が記載された情報を保管しています
これを公示力といって公に国家が責任を持ち管理しているということです
しかし、公信力が無いとはどういうことか
実際の不動産の契約現場はどのように売買が移動するのでしょうか
日本はご存じのように口約束でも公然と契約が成立しますよね
法令でも保証された権利です
ですからコンビニでも契約書なしで購入できます
ということは不動産の場合、口約束でも良いですが高額なので安全性を担保して書類での契約書での対応となります
不動産会社の事務所や金融機関の事務所などで良く取引されますがこの契約書を取り交わした時点で間違いなく所有権は移動しますよね
ですが実際には法務局で書類を提出して確認作業で１週間から２週間ほど登記簿登載に時間を要します
もし、その間に詐欺にあって勝手に名義変更されたら詐欺の犯罪者の所有権になってしまいます
ですが日本の法律では「真の所有者」ということで正式な契約書の名義人が所有者となると保証されています
時効取得された場合まさにその取得した時点では登記簿登載の手続きにタイムラグが生じますよね
そうです上記の理屈がそのまま適用されているのです
時効取得する前では法務局も受け付けてくれませんが取得時点では厳密に言えば午前０時では役所がやっていませんし登載にも日数がかかります
その前に詐欺などで他の犯罪者が自分が所有者だと登載してしまったらその犯罪者の所有権にはなりませんよね
あくまでも契約や時効という国家が認めた制度での取得者への保護のために存在しているものです
ですがあくまでも対抗者の場合は適用されますがそのまま放置すれば別の法令が関与するので速やかに登記簿登載しないと所有権を主張する第三者が現れた場合は援用できないとうことも理屈として理解してください
ここまで把握しての宅建の学習です
時効取得した場合であっても登記がなくては主張できない
とは決して間違ってはいないのです
これは「第三者」が援用してきた場合なのです
問題の当事者どうしが主張した場合は時効取得の登記はなくても取得者が公然と登記無しでも権利を「相手方へ」主張できるということなのです
ここの言葉のあやというか遊びというか惑わされると間違えるのです
本試験では登場人物が複数人出てきて誰が当事者なのか第三者なのか
もっともらしく書いておきながらそもそも全く法的に関与しない人物である場合など紛らわしい表現で困惑させます
これに民法と宅建業法との優先をどう扱うのか
判断を見誤ると全く逆の回答になってしまうケースを故意に誘導しているのです
ひとつひとつ確認しながら検証しつつ最終的には大義を忘れないように問題全体で考える癖をつけてください
質問した人からのコメント
回答日時： 2025/11/25 13:04:53
ありがとうございます。
そのことに留意し勉強します。
回答
A
回答日時：
2025/11/24 21:34:25
時効取得した場合には、現在の所有者に対して、所有権を主張できます。時効取得したのですから、当たり前のことです。
しかし、時効取得したとしても、第三者へは、登記がなければ、所有権を主張できません。
これは、売買でも時効取得でも相続でも、自分名義に所有権移転登記していなければ、第三者に対して、所有権は主張できません。
しかし、時効取得したとしても、第三者へは、登記がなければ、所有権を主張できません。
これは、売買でも時効取得でも相続でも、自分名義に所有権移転登記していなければ、第三者に対して、所有権は主張できません。
A
回答日時：
2025/11/24 09:13:01
時効取得した貴殿（G）は、A及びその承継人である（相続人）Hに対しては当然、権利を主張することが出来る。正解です。
これはA及びその相続人に対しての回答であり貴殿（G）が時効取得した後にAが悪意で所有権移転の登記もされていないことをいいことにAが善意無過失の第三者Cに売却し第三者Cが登記を完了した時点でGは善意無過失の第三者には対抗出来ず所有権を失ってしまうことになります。
これは時効取得したGは、その不動産の対抗要件である登記による所有権移転を完了していないためA及びその相続人Hに対しては対抗要件（請求権）を備えているが善意無過失の第三者に対しては対抗出来ないのです。
不動産の対抗要件は「登記」です。登記を完了することで所有権は「物権」に変わります。物権の概念はご存じの通りです。
Aに対しては所有権を取得したがそれは債権です。登記をしていない以上は債権であり弱い権利を取得したに過ぎません。
債権は特定の者（A及びその相続人に限定される）にしか請求できない権利でありいつまでも登記をせずにそのままでいたらいずれ時効も来ます。
債権である以上は時効取得で取得した不動産を時効にて失うことになる運命にあるのです。
ただし登記が出来なくても権利を主張出来る場合もあります。
①A及びその相続人H（当然です）
②配信的悪意者（対抗要件制度を悪用する者）
③詐欺または脅迫によって登記申請（対抗要件を備える手続き）を妨げた者
以上の者に対しては登記がなくても時効取得の権利を主張することが出来る。
時効取得したとしても登記をしないとAに対しては対抗要件はあるが所有権移転の登記を完了しなければ善意無過失の第三者には対抗出来ないことになっている。
また所有権仮登記も債権（請求権）です。
債権である以上は、消滅し時効の運命にあります。
これはA及びその相続人に対しての回答であり貴殿（G）が時効取得した後にAが悪意で所有権移転の登記もされていないことをいいことにAが善意無過失の第三者Cに売却し第三者Cが登記を完了した時点でGは善意無過失の第三者には対抗出来ず所有権を失ってしまうことになります。
これは時効取得したGは、その不動産の対抗要件である登記による所有権移転を完了していないためA及びその相続人Hに対しては対抗要件（請求権）を備えているが善意無過失の第三者に対しては対抗出来ないのです。
不動産の対抗要件は「登記」です。登記を完了することで所有権は「物権」に変わります。物権の概念はご存じの通りです。
Aに対しては所有権を取得したがそれは債権です。登記をしていない以上は債権であり弱い権利を取得したに過ぎません。
債権は特定の者（A及びその相続人に限定される）にしか請求できない権利でありいつまでも登記をせずにそのままでいたらいずれ時効も来ます。
債権である以上は時効取得で取得した不動産を時効にて失うことになる運命にあるのです。
ただし登記が出来なくても権利を主張出来る場合もあります。
①A及びその相続人H（当然です）
②配信的悪意者（対抗要件制度を悪用する者）
③詐欺または脅迫によって登記申請（対抗要件を備える手続き）を妨げた者
以上の者に対しては登記がなくても時効取得の権利を主張することが出来る。
時効取得したとしても登記をしないとAに対しては対抗要件はあるが所有権移転の登記を完了しなければ善意無過失の第三者には対抗出来ないことになっている。
また所有権仮登記も債権（請求権）です。
債権である以上は、消滅し時効の運命にあります。
A
回答日時：
2025/11/24 00:07:19
登記の本質を考えるとわかりやすいですよ。
登記はなんのためにするのか。
第三者に第三者に対抗するためです。
これはオレのだぞ！。という他人への意思表示です。
鑑みて、問題を見ると、第三者がいないんです。
だから、時効が優先している。というだけの話ですよ。
登記はなんのためにするのか。
第三者に第三者に対抗するためです。
これはオレのだぞ！。という他人への意思表示です。
鑑みて、問題を見ると、第三者がいないんです。
だから、時効が優先している。というだけの話ですよ。
A
回答日時：
2025/11/23 23:33:41
既に別の方が回答されていますが、少し補足します。
物権変動の対抗要件は、民法177条に定められているように、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。
当事者へは対抗することができます。
時効により、土地を原始取得しているので、Aに対しては登記なくしても対抗できます。
そして、単独相続したHは、Aと同じ立場なので、対抗できる、ということです。
（Hは包括承継人）
物権変動の対抗要件は、民法177条に定められているように、登記をしなければ第三者に対抗することはできません。
当事者へは対抗することができます。
時効により、土地を原始取得しているので、Aに対しては登記なくしても対抗できます。
そして、単独相続したHは、Aと同じ立場なので、対抗できる、ということです。
（Hは包括承継人）
A
回答日時：
2025/11/23 22:50:15
この問題では、登記が無くても対抗できます。
Gが時効取得したときの所有者はAです。
Gは、Aに対してはもともと登記が無くても時効で取得したことを対抗できます。
対抗するために登記が必要なのは、Gが時効取得した後に、Aから所有権を取得した第三者に対して、です。
ここに出てくるHは、第三者ではなく、Aを単独相続した相続人＝一般承継者＝被相続人と同一の立場に立ちますから、Gは登記が無くても、Hに対抗できます。
Gが時効取得したときの所有者はAです。
Gは、Aに対してはもともと登記が無くても時効で取得したことを対抗できます。
対抗するために登記が必要なのは、Gが時効取得した後に、Aから所有権を取得した第三者に対して、です。
ここに出てくるHは、第三者ではなく、Aを単独相続した相続人＝一般承継者＝被相続人と同一の立場に立ちますから、Gは登記が無くても、Hに対抗できます。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
