教えて！住まいの先生

過去、住宅メーカー新築営業として勤務（10年間程度）し、軽量鉄骨造と木質造の両方を取扱っておりました。現在は断熱素材メーカーに勤務しております。
また、私自身5年前に質問者様と同じように新築を検討しましたが、希望の土地が見つからず、立地の良い中古住宅を見つけ購入しました。
その際、手付金として100万を支払っています。
手付金について
手付金は新築も中古もどちらも発生します。
金額が決まっているわけではありませんが一般的に新築だと契約金の1割と言われており、中古は物件金額や仲介会社の意向で決まる事があります。
(昔は契約優先の時代があり、新築でも手付金10〜50万などで契約することがありました(^^;;)
質問者様も新築は形がない為、建築が進むごとに手付や着工金、中間金・・・を入金していく理由はご存知では無いかと思います。
多分、すでに建物が存在している中古になぜ？手付金が？という事だと思います。
法的な解釈ウンヌンは置いておいて、わかりやすく言えば売主&仲介不動産会社と購入者との売り買いの信頼性を表すものです。(いわば踏み絵です)
そもそもお互い他人同士ですから例えば手付金が無いと以下の様な事が発生します。
例えば購入者が
→物件を購入するので安くしてください、手付金無しで契約してください、忙しので1ヶ月後から引き渡しに向けた打ち合わせを行います。 とした場合

売主&仲介不動産会社側は
→仮に他から有力な買い手が現れてもお断りをする。物件チラシ、情報の差しどめ、売主は引越し&ローン返済の準備、売却による利益見込み などが生じます。

これに対し安易にキャンセルされてしまうと売主&仲介不動産会社側は不利益と機会損失を被る事になります。
これを防ぐ為と、お互いが疑心暗鬼にならぬ様手付金を支払うことで購入者側は購入が本気だと意思を示し、売主&仲介不動産会社側は手付金をいただき契約をしたからにはしっかり仕事(サービス)を提供する必要があります。
ちなみに手付金は購入支払い代金に充当されますので購入者側には不利になりません。ただ購入者側による一方的な解約事案は手付金没収の対象になりますので契約&手付金を行う場合は慎重に検討してください。

建物と土地について
住宅の場合、立地が購入後の満足度に繋がる大きな要素となります。
立地についてはよく言われる一般論では資産価値が高い駅近とか利便性が高いものを選べと言われますが、予算が青天井ならそれでも良いのでですが要はコストと資産価値のバランスだと思います。
その為、立地については全ての希望が叶わないまでにも少なくともその人にとっての付加価値が見出せれば満足度は高くなります。(資産価値についてはその土地が初めから購入金額以上で売れれば御の字ですが、10年住んで建物減価償却後に土地相場で売ればペイできるなどさまざまな考え方ができますので、まずは予算の範囲で自分の希望がなるべく叶いそうな土地、中古を探すのが良いと思います。)

自分の場合ですが一例として・・
私が購入した物件は駅近では無く、駅から距離約2km(徒歩30分)以外はスーパー、ドラッグストア、コンビニ、ダイソー、病院、幼稚園、小学校が200〜500m(徒歩2〜8分圏内)以内に複数あります。
この土地を選んだ理由はコスパと利便性、自分自身が恩恵を受ける土地の付加価値、などをバランスよく考え購入いたしました。
人それぞれですが、自分の考えではマンションは慣れている方、ネットで買い物して物を運ばない方なら良いですが、我が家の様にスーパーで実際にものを見て購入したい方や小さい子供がおり色々買い物が多い方は家の目の前に車を止めわずかな距離で荷物を運べる便利さは戸建てならではの付加価値かと思います。
また、車をお持ちの場合、道路幅員は重要で毎回の自家用車の車庫入れ、荷物下ろしの為の道路一時駐車、子供の安全など道路の幅は広い方が一生涯のメリットに繋がります。(私が検討した際は道路幅員は最低4m以上と決めており、購入した物件は北側角地で道路幅6mの物件を購入しました。)
また費用についても、
一戸建ての場合はマンションの様な区分所有では無く土地丸々、所有者となる為、駅近は価格が高くなり過ぎ、通勤のタイパと生涯のコストを比較してもコスパが非常に悪いと判断し、価格もお値打ちな駅から約1〜2.5kmの範囲を狙って物件探しをしました。
(将来必ず引越すなら資産価値の高い駅近を購入するのはアリですが、生涯居住であれば、資産価値とコストのバランスを考えて購入するのが良いと思います。)
この範囲は駅以外の商用施設や学校の立地条件物件に遭遇しやすいのも狙って検討した次第です。
(ただし、事前に近隣の土地の坪単価と購入物件の単価が相違ない事、売却シュミレーションをして仮に10年住んで売却してもペイできそうだと考え購入をしております。)

また購入地はなるべく大手不動産ディベロッパーか大手住宅メーカーの分譲地にしました。これは中古住宅と言う不安要素があった為、少しでも建物不具合の発生リスクを減らす目的でしたが、実はもう一つ理由があります。
元住宅メーカー勤務の為、経験上で大まかなイメージですが上記で示した大手不動産&住宅メーカーが介入した開発分譲地は新築当時、それなりの高額な物件となる事が多いです。そうすると銀行ローンなどの関係を含めそれを購入する人はそれとなくしっかりとしたステータスの方が入居されます。そしてその様な方々は総じて穏やかな暮らしを望み、心にゆとりを持つ良い方多い、と実際の住宅営業時代に思っていました。(必ずではありません。あくまで経験上です。)
そしてその様な分譲地を中古で購入する場合、住宅メーカー建築であれば、他社でも経験から建築当時の建物仕様を知っているケースが多く、今回購入した大手住宅メーカー物件も当時としてフルスペックな仕様の割に、築15年経過した事で建物価値が極端に低下していることに気がつきました。
実際に比較すると、現在の新築価格の1/4以下になっており、中古とは言え価格を知っている人間からするとかなりお値打ちな物件だったと思います。
中古物件全般に言えますが、物件をきちんと精査すれば中古は人、モノ、コスパにメリットが多いと感じました。

また建物については当初より
・住宅メーカーの軽量鉄骨造は間取りの変更は木造より難易度が高い理解していた為、購入前から間取りの変更を必要無いある程度希望に沿った物件を検討していました。
・築13〜18年あたりの物件に絞り込んで検討する事で建物の資産価値が落ちつつも、水回り設備が使用できそうな物件を選びました。
購入した物件は水回り設備については前オーナーの希望で全てパナソニック製(旧松下電工製)となっており、引き渡し直後に行ったホームインスペクション(住宅診断)にてキッチンと洗面にて軽微な水漏れが発見されたが、排水管のゴムパッキンだけ交換して前オーナーが丁寧に使用していた様でハウスクリーニングをかけたら十分使用できる事がわかりました。
(1階トイレのみ新品に交換し、2階は既設トイレにウォシュレットのみ新品交換しました)
・これら、間取り変更無し、既設設備そのまま使用した上で全室壁紙貼替リフォーム、ハウスクリーニング、床ワックス施工を行い、浮いた予算で壁紙グレードをスタンダード(量産クロス)からハイグレード(1000番クロス)にスペックを上げて天然木目などを多用する事やインテリアエアコンを採用するなど中古ながらわずかなコストアップで質感が高く費用対効果が大きいリフォーム項目を集中して行っています。
・外観についても中古だからと言って諦めず総タイル外壁の物件に絞り探していた点もメンテナンスコストの低減と外観の質感向上の両方に寄与しました。

と、こだわって精査しながら物件探しを行う、又は、内装リフォームにアクセントを加えて行うと中古とは言え驚くほどコスパよく満足のいく仕上がりのお家が手に入ります。

長くなってしまい申し訳ございません。

今回は一例ですので人によって価値観が変わると思いますが、ご参考としてみていただけますと幸いです。

是非、良いお家をご検討ください。

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