教えて！住まいの先生

急ぎ回答した為、誤字脱字、読みづらい文章ですいません

住宅メーカーにて10年ほど勤務しておりました。
現在は経験を生かして断熱素材系のメーカーに勤務しております。
そのような経緯のなか、5年前に二人目の子供ができたのを期に新築・中古を検討しました。
私も東京駅周辺に通勤している為質問者様のように周辺環境や今後の生活基盤、インフラ、学校などを検討しましたが、新築では希望立地とコストのバランスが良い土地が見つからず断念し、色々検討した結果、築15年の軽量鉄骨系住宅メーカーの中古物件を購入しました。
元住宅メーカー経験者目線ですが参考になれば幸いです。
私共夫婦も動物(犬)好きでいつかお迎えしたいとの事も戸建てにした一つの要因となります。
(しっかりしておられるお方だと思いますので下記内容はすでに実施済みかもしれません。重複していたり、趣旨と違かった場合は申し訳ございません。
m(_ _)m)

初めに、回答を考えた時、他の方のように私もプラン2の中古をお勧めしようとしましたが考え方を変えてみました。
ご様子を伺うと、まだ20台後半とお若く、お考えもしっかりしており、もし購入した場合長く住まわれるかと思います。
そうなると資産価値を重視して購入検討するのは大事ですがそこに囚われてすぎて資産価値が高い(価格が高すぎる)物件を購入すると、売却イベント(引越ししなければ)がなければ資産価値は高いけどローンが大変で生活が潤わないと言った矛盾も生まれます。
まずはプランを①〜③に検討する前にどの程度の予算で考えるか、又購入した後の生活等支障が出ないかライフプランニングを行った方が良いかと思います。
私自身も住宅メーカー勤務時代にFP(3級レベルですが(･_･;)と住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人資格を取得していますが、自宅を検討する際は2〜3件、FP2級以上の有資格者に依頼してライフプランを作成してもらいました。(この辺は無料でやってもらえますのでネットで口コミを見ながら申し込むと良いです。ちなまに住宅メーカーや不動産屋経由のFPはおすすめしません)
ライフプランを行うポイントは
・家計の内容を見える化できる
・今後発生する可能性があるライフイベントによる支出を大まかに予測できる
・上記により、住宅購入に充てる資金やローン返済率
生活資金などを見える化しより精度の高い予算組ができる。
・状況によっては住宅購入を一時見合わせや中断の判断材料になる
・心にゆとりと冷静な判断力を与えてくれる
→※個人的にここが一番のポイントです！

多分、マンション、戸建てにしても中古の場合、物件は一期一会です。中には掘り出しものが存在する一方、腐動産と言ったものが存在します。
通常、遭遇率は少ないですが女性単独で検討を始めた場合少し遭遇率が上がる傾向にあります。
(すいません決して差別的な発言ではなく友人や同僚で質問者様と同じ年代の女性3名ご相談を受け、それぞれ中古マンション・戸建てを購入されましたが内2名は怪しさ抜群の不動産屋が接触してました。両社とも営業の口癖が「早くしないと無くなります」「購入しない理由(選択)はないです」「もったいないですよ」です。
発言が被りすぎで同じ不動産屋の営業か疑いましたが違う不動産屋でした。また、余談ですがその際ワンルーム投資も勧められたそうです。下手な投資は人生詰んでしまうのでご注意ください)

と言った感じでまずは予算を把握した上で質問者様のおっしゃるプラン①〜③の検討となります。
個人的にはプラン③でお値打ちなビルダーで建築がよろしいと思いますが、揉める可能性が大きい為、お勧めできないと思います。
プラン①、②は予算次第です。
駅から徒歩20分圏内はマンション、戸建てを検討するにしてもコスパ的に良いかと思います。
マンションか戸建てについては質問者様の状況ですと判断が分かれます。
(詳細は割愛しますがマンションと戸建ては以下のようなメリット、デメリットがあります)
中古マンション
・多数の人がいるので防犯・事故の安全性が高い
(仮に生涯お一人でも集合住宅の観点から安心)
・メンテナンスをしてくれる(修繕管理費はかかるが自分でメンテしなくて良い)
・築年数と場所によっては売却が容易である
(ただし、場所を誤ると売りにくい、築40〜50経過すると立地が悪いと売れなくなる、将来的に修繕管理費が値上りする可能性が高い)
・土地の持分が少ない為、立地と建物耐久性が非常に重要となる

中古戸建て
・安全性がマンションより若干低い(家族と同居なら話は別)
・メンテナンスは自分で行う(ただしメンテ場所を指定したり、業者を自分で選べる、予算や時期も自分で決めれるのでコントロールしやすい)
・ゆとりのある大きさを選びやすい
・ペットと近隣に気遣い無しで暮らせる。
・場所にもよるが建物が築古いになっても、土地の比率が大きい為、売却しやすい。
また賃貸転用など出口戦略が取りやすい

なお売却のしやすさは築年数が新しいほどマンションの方が高値で売却しやすく、築年数が古いほど土地の割合が多い後戸建ての方が高値で売却しやすくなると思います。
その為、立地はどちらも大事ですが、マンションは本当に、場所が命です。逆に戸建てはある程度便利なところを押さえれば、駅近では無く、築古建物があっても更地にして土地のみ売却が可能です。

仮におすすめするとしたらですが、
私はプラン②をお勧めします。
手離れ(売却)も決して難しいと言うわけでも無く、あくまで立地と購入価格のバランスとなります。
自宅の事例となりますが・・・
自宅は東京駅周辺勤務先まで通勤1時間、最寄り駅まで徒歩30分(約2km)となります。
通勤時は自宅から駅までバス又は自転車(雨の日は自家用車)を使用して片道通勤1時間です。
近隣は徒歩2〜5分圏内に商用施設、学校、病院が、あり駅だけ距離があります。
私が5年前購入した物件は、築15年の住宅メーカー製中古物件で下記のように土地と建物の評価金額が、わかる様に掲載されていました。
購入金額は約2600万(土地39坪1600万、建物36坪1000万)で中古としてはお値打ちでした。
近隣のファミリー向けマンションの家賃が10〜11万の為、約8年住んで1600万で売却できれば元が取れる計算です。(売却予定はないですが)
ちなみに現在、土地だけで2300万まで値上がりしています。(一応、価値を知りたく査定も確認しましたが約2800〜3000で価値を維持している状態です)
駅近で無くとも立地と販売価格のバランスが取れた物件で、物件価値の土地割合が高く、程よく価値の落ちた築13〜20年の建物を購入できればコスパと利便性の良い物件が手に入ります。
又、大は小を兼ねると言いますが多少大きい物件がお値打ちに手に入ると売却の時もプラス査定となる事が多いです(約28〜35坪程度が程よいらしいです)
ちなみに駅近も検討しましたが同条件に近い土地建物で+2000〜3500万ほど高いため、自分にあった、ちょうど良い価格と利便性を考えて中古戸建てにしております。

質問者様の場合、初めからマンション・戸建てどちらかにするかでも良いですが、まず予算を決め、その予算内に収まる中古マンション・戸建てを検索するのは、いかがでしょうか。
ペットちゃんもいますので、ある程度、物件数を見てからしぼりこむ方が希望に合うものが見つかる気がしますし、後から出てくる疑心暗鬼や後悔感を減らす事ができ、満足や納得感を得られやすいように思えます。
そしてその候補の中からマンションor戸建てのメリット・デメリットを自分に当てはめ検討すると検討しやすいかと思います。
あと個人に良い物件を探す際は購入希望エリアの相場感を知るのがポイントになりますので是非検索してみてください。

長文になってしまい申し訳ありません。
ご参考になると幸いです。

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