教えて！住まいの先生

回答させていただきます。

微妙なところですね。
場合によっては土壺にはまるリスクもあります。

そもそも、住宅ローンは、その家に住むための購入に際してに貸し付けるものです。賃貸に出す前提ではありません。ですから、転勤など、止むを得ない状況でない限り、判ると融資先から契約違反を問われ、一括返済を求められるリスクがあります。目的変更で借り換えると利息は上がります。

それに、管理費には修繕積立金は含まれていますか？固定資産税もあります。賃貸に住んでは、住宅ローン控除も受けられません。

加えて、全国的に人口減で空室が増えるなか、確実に賃貸出来て家賃収入が確保出来るでしょうか。

賃貸は、転勤属が安く社宅を借りられるとか、ローン完済後であればメリットもありますが、住宅ローンを借入してさらに賃貸物件に住むのはあまり得策ではありません。

しかし、リノベ済みでも中古物件は通常地方では値下がりするものの、福岡市博多区竹下エリアは、当面価値は下がらないと予想されています。

結論としては、契約違反リスクや、運営費用(返済+賃貸料)>賃貸収入のリスクがあるなら、高く売れる時期に売却返済して賃貸に住む方が得策でしょう。

売却しないで続けるなら、相当綿密な計算と将来に渡る予測と計画が必要となるでしょう。

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引っ越さずにずっと住んだ方が良いです。
賃貸に出すというのは、本件の場合は気の毒ですがジリ貧になるパターンです。収入にゆとりのある人ならさておきですが・・・。

というのも。
オーバーローン300万ということは、預貯金にゆとりのない状態かと思います。
仮にマイホームを賃貸に出す場合、まずは転居しなければなりません。
転居費用がかかります。
さらに最初の借主と契約するまでの間、ローン返済と転居先の家賃の二重払いになります。
すぐに借主が決まれば良いですが、人気物件でもタイミングが悪ければ数ヶ月ほどの空室期間は覚悟しなければなりません。
また、賃貸に出す場合には住宅ローンをアパートローン等に変更することになり、借り換え費用や返済額の増加などで負担がかかります。
それだけの預貯金があれば良いのですが、現状ではなかなか厳しいのではないでしょうか。

さらに、こっちの方が大変だと思いますが。
賃貸に出すというのは大家業という個人事業を始めるということです。
これはかなり大変なことです。
大家業は株式のように「何もしなくても配当が振り込まれる」という性質ではありません。（株が何もしないというのは語弊ありますが）
個人事業主として、顧客（借主）や取引先（不動産会社等）と交渉し、税務署や消防などとも関わりますし、毎月の経理や決算や確定申告などの税務を行うことになります。
やり方を間違えれば、事業者として法的な責任を負う可能性もあります。
不動産業者や税理士など専門家居に丸投げすることも可能ですが、丸投げしたらそれだけコストがかかって大赤字になります。
街で個人店の店主がバイトに丸任せにしないで自らも店に出ているのを見かけたことはありませんか？
マイホームを賃貸に出したら質問者さんも同じように店主（大家）として客前に出ることになります。

さらに付け加えると。
2850万フルローンで購入してるので、賃貸に出すには普通に考えて仕入額（購入金額）が高いのでほとんど儲けがないはずです。
その状態で税理士や不動産業者に丸投げしたら大赤字でしょう。

では、売却すればいいかと言えばそうでもなくて。
買ったばかりのマンションを売却したら、ほとんどの場合は売却代金でローンを返しきれずに残ります。（「残債」といいます）
残債が多い場合には金融機関は売却することに応じないので、売りたくても売れないという状況になります。
もしも売れたとしても残債は毎月返済し続けるため、転居先の家賃もかかるので、経済的には負担が重くのしかかります。

上記のように貸すのも売るのも負担が大きいため、今のままマイホームとして住むのが無難です。
2850万のローンが組めたということは、それだけの返済能力があるということです。
返済額が大きいので預貯金はできないかもしれませんが、そのローン返済することで自分の資産は増えています。
自分で住むなら賃貸や売却のような赤字にはなりません。
また、今は物価が上がっており、マンションの価格も上がって―――今後も必ずしも上がるとは限りませんが―――いるため、数年後には今よりも高く売れる可能性があります。
いま急いで売るのはマイナスにしかならないでしょう。


というわけで数年ほどは済み続けるといいと思いますよ。

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弟さんと再構築を試みるのがベストです
兄弟なら兄のその後は気になるはず

気にしないようなタイプなら商売なんて上手く行くわけ無いので
それはそれで切り替えるだけ

1年ほど待つ体力はありますか？
戻ってきた時に
「もう商売できないよ」は効率も関係性も最悪です

できれば、もう少し様子を見ましょう

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住宅ローンは「自分で住むための家のローン」なので金利がかなり低くなっています。
もし賃貸に出すなら住宅ローンから投資用ローンなどに切り替えないといけませんよ。
でないと「不正にローンを借りている」ことになって、部屋を貸しているのがバレたら銀行が一括返済を求めてきます。
（住宅ローンのままで可能、なんてことはないです）

だから賃貸に出すなら住宅ローンを借りている銀行に借り換えができないか相談。
もしくは思い切って売却。
じゃなければ住宅ローンのまま自分で住み続けることです。

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可能かどうかはローン会社の判断次第です。事情は人それぞれなので、判断を有利に導きたいのであれば税理士に相談してください。なお、賃貸の仲介会社は物件の近くが良いと思います。付け加えるなら、「スーモ」及び「ふれんず」に掲載してくれる業者が良いと思います。

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