教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄鋼と木質系の両方を取り扱う住宅メーカーに勤務（10年間程度）しておりました。
当時、築25〜70年が経過したお家の建て替えに関わり、実際の解体現場でお家の状態を生でみたりしました。
また、5年前に自宅として築15年の中古住宅を購入しましたがその時、築30年の物件も検討いたしました。その時の経験則や体験談となります。
(求められているお答えと合わなかったら申し訳ありません。)

結論から先に申し上げると・・・
平時の建物であれば、定期的な外壁・目地・外装部材・屋根の定期メンテナンスを行って行けば６０～８０年以上の住むことが可能です。
建物の耐震についても、2000年以降の最新の耐震基準だと望ましいですが、築30年の建物でも1981年以降の新耐震基準には適合しているので耐震性は備わっているかと思います。その理由として・・・
最新の耐震基準は、
「2000年6月1日から施行された2000年基準」で、特に木造住宅の耐震性強化を目的としています。
これは1981年6月1日以降の「新耐震基準」をベースに、阪神・淡路大震災の教訓から、耐力壁の配置バランスの規定(考え方)が追加されたものです。 
つまり、耐震性そのもの基礎は81年の「新耐震基準」でも備わっており2000年基準では耐力壁の配置バランスが追加されたものとなります。

新耐震基準では耐力壁の強化は行われたものの、バランスについての規定はありませんでした。 
これにより後の阪神・淡路大震災にて建築された建物で倒壊した事例が発生し、解析の結果、強化のために使用された耐力壁の配置バランスご悪く、耐力壁の少ない(弱い)箇所に地震力が集中し倒壊の原因になることが判明しました。
この事から建物の平面を4分割した際に、耐力壁がバランスよく配置されていることを求める「四分割法によるバランス規定」が導入されました。
これにより強化された耐力壁がバランスよく配置され建物全体で揺れに耐える耐震構造が確立されました。
この様な事から
1981年新耐震基準(これより前は旧耐震基準)でも
・震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しないこと
・震度5強程度の中地震では軽微な損傷に留まること
を基準にしました。
さらに2000年基準では大きな災害が起点となり基準が決まっております。
・新耐震基準の最低限の性能を維持した上で、耐力壁をバランスよく配置し、さらに建物の構造安定性を高めています。

2000年6月以降の2000年基準を気になさる質問者様のお考えは正しいと思いますが、上記を良く考えると必ずしも2000年基準にとらわれず、ご自身でも壁の配置などを間取り確認するとより良いかもかもしれません。
耐震基準は大切ですが、それだけを過信すると・・
2016年の熊本地震では2000年以降かつ耐震等級3の建物が僅かですが倒壊した事案が発生し、2000年基準だけを過信するのは・・・・？と言った疑問符が設計士の間でつきました。
(後の調査で倒壊した建物に欠陥は無くむしろ少し上の頑丈さで作られていました。倒壊原因は地震によるダメージの蓄積。2〜3回に及ぶ震度7近くの地震に他の古い家屋は瞬間的に倒壊したが、2000基準で建築された住宅は耐えたが、短時間の激震によりダメージが蓄積、ついには倒壊したとのことでした。
また、余談ですが、熊本地震では超大手と言われる軽量鉄骨メーカーの建物が2棟倒壊する特異な地震だったと言われています。
大手住宅メーカーの建物が地震で倒壊した事例は私自身、建築業界に携わり20年以上になりますが極めて稀で驚きました。)

この様な事から築年数による耐震基準だけで良し悪しを決めずに、
・前オーナーのメンテナンス記録の把握
・不明な場合はホームインスペクション（住宅調査）と耐震診断の実施
・間取りの壁バランスの確認(あくまで気休めかもしれませんが確認した方が購入に納得感が出ます。またネットにも見方や解説があります)
・屋根材の確認(陶器瓦はメンテナンス性に優れていて良いのですが、耐震を気にする場合はスレート材かガルバニウム材の様な軽量瓦が適しています)
・建築工法や建築会社の確認(分かればですが工法だと鉄骨や2×4、ハイブリッド木造などで、建築会社は中堅・大手住宅メーカーや地場の優良工務店の建築だと基準以上にしっかり作っている場合があります)

などを確認できると耐震・メンテナンス目安など確認することができます。
特にホームインスペクションや耐震診断はお勧めです。(購入前が望ましいですが、購入後でも早い段階で建物を確認できリスクとメンテナンスコスト低減に繋がります)
見た目でわからない部分は床下・天井裏・サーモグラフィーカメラ・床の水平器などで調査してもらうことで問題点または安心感を得ることに役立ちます。費用は業者によってまちまちですが１０万円前後で可能な業者もございます。一度ご検討されるとよろしいかと思います。
ちなみに自分も新築を検討していましたが、希望地に売地が出なかったことから築10〜30年ぐらいまでの住宅メーカー中古住宅に絞って検討していました。
最終的に希望に合う築１６年の中古住宅（軽量鉄骨造）を購入しましたが耐震等級は1-1-1でした(^_^;)
そこで、購入後、ホームインスペクションを行いましたが、元住宅メーカーに勤務していた私から見てもかなり２～３時間かけてかなり詳しく調査していたので、そこまで大きな金銭負担なく安心感を見える化できるのは良いかなと調査を受けたことに満足しています。（基礎、外壁、床水平などに問題無い事を確認しましたが、設備点検で、キッチン・洗面２箇所で軽微な水漏れを発見してもらい入居前にわかったことで大事になる前に修理することができました）
ご質問者様も不安に思うことがあると思いますが、近年は建築部材が高騰し、新築価格も値上がりしています。
中には新築でも粗悪な建材、人手不足からくる施工不備なども散見される為、すでに不備が出そうな期間が過ぎて安定期に入った中古物件を購入するのは性能とコストバランス絡みても良い選択肢だったのではないかと思います。
自分も昔は新築信者でしたが今回、中古住宅を購入して改めて良い選択肢の一つだったと実感しています。
絶対に大丈夫と言い切れないのですが、内容などをご活用いただく事で不安はかなり解消できる可能性はあります。
長文になってしまい申し訳ありません。
お家ご購入の参考になれば幸いです。
良いお家がご購入できることを願っております。

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