教えて！住まいの先生
Q 過去に同じような質問をしたのですが 再度質問させてください。 【賃貸退去費用（喫煙・クロス張替え）についての妥当性を教えてください】
賃貸アパート（2DK・約46㎡・築27年）を退去し、原状回復費用の見積りが出ました。
・入居期間：2020年3月〜2025年10月（約5年7か月）
・室内喫煙あり（紙タバコ）
・敷金なし物件
見積内容は、壁・天井クロスのほぼ全面張替えで、
㎡単価500円「貼替作業費のみ」、クロス関係合計約67,700円（税抜）です。
理由はいずれも「タバコのため」と記載されています。
契約書の別表には
「壁・天井 張替えを必要とするタバコのヤニによる汚れは借主負担」
との記載があります。
一方で、国土交通省の原状回復ガイドラインでは
・クロスの耐用年数は6年
・経過年数に応じて借主負担割合を減らす（減価償却）
という考え方が示されており、
材料費だけでなく、貼替作業費（工賃）を含めた回復費用全体を、残存価値割合で按分する考え方が基本 と理解しています。
そこで以下について、実務・判例・契約解釈の観点からご意見を伺いたいです。
① 「貼替作業費のみ」と記載されている場合でも、
ガイドライン上は経過年数を考慮した減価償却計算が本来必要なのでしょうか？
② 「材料費を請求していない＝減価償却を考慮している」と判断されるのが一般的ですか？
③ 喫煙あり・入居約5年7か月・敷金なしという条件で、
約4万円前後の請求額は、ガイドライン・実務上、妥当な範囲と言えるでしょうか？
感情論ではなく、
ガイドラインの考え方・実務・裁判例の視点でのご意見をいただけると助かります。
よろしくお願いします。
・入居期間：2020年3月〜2025年10月（約5年7か月）
・室内喫煙あり（紙タバコ）
・敷金なし物件
見積内容は、壁・天井クロスのほぼ全面張替えで、
㎡単価500円「貼替作業費のみ」、クロス関係合計約67,700円（税抜）です。
理由はいずれも「タバコのため」と記載されています。
契約書の別表には
「壁・天井 張替えを必要とするタバコのヤニによる汚れは借主負担」
との記載があります。
一方で、国土交通省の原状回復ガイドラインでは
・クロスの耐用年数は6年
・経過年数に応じて借主負担割合を減らす（減価償却）
という考え方が示されており、
材料費だけでなく、貼替作業費（工賃）を含めた回復費用全体を、残存価値割合で按分する考え方が基本 と理解しています。
そこで以下について、実務・判例・契約解釈の観点からご意見を伺いたいです。
① 「貼替作業費のみ」と記載されている場合でも、
ガイドライン上は経過年数を考慮した減価償却計算が本来必要なのでしょうか？
② 「材料費を請求していない＝減価償却を考慮している」と判断されるのが一般的ですか？
③ 喫煙あり・入居約5年7か月・敷金なしという条件で、
約4万円前後の請求額は、ガイドライン・実務上、妥当な範囲と言えるでしょうか？
感情論ではなく、
ガイドラインの考え方・実務・裁判例の視点でのご意見をいただけると助かります。
よろしくお願いします。
質問日時：
2026/1/12 11:09:52
解決済み
解決日時：
2026/1/16 13:46:51
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 320 ｜ お礼： 100枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/16 13:46:51
単価がクソ安いね。
ガイドラインを持ち出すならタバコは除外。
単価もクソ安いから相場でも負ける。
ニコチンは原状回復世界では最弱キャラです。
何しても負ける。
ガイドラインを持ち出すならタバコは除外。
単価もクソ安いから相場でも負ける。
ニコチンは原状回復世界では最弱キャラです。
何しても負ける。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/1/16 13:46:51
ありがとうございましたm(_ _)m！
回答
A
回答日時：
2026/1/12 13:29:15
A
回答日時：
2026/1/12 13:18:47
まず喫煙はガイドラインにおける生活汚れの対象外です。
しかも壁・天井 張替えを必要とするタバコのヤニによる汚れは借主負担と明記されているなら、ガイドラインよりも契約の記載事項が優先されますので、ガイドラインをどう解釈しても一切争いの余地はありません。
借地借家法や公序良俗に反する内容ではない限り、契約に個別に書かれている事は無効になりません。
喫煙者に対する請求としては物凄く安価で、妥当な範囲とはいえません。
実際はクロス類を全面的に張り替えるのとは別に換気してヤニ臭を薄める期間が必要で、クリーニング等も非喫煙者よりも高額になるので、請求額の数倍はかかっています。
しかも壁・天井 張替えを必要とするタバコのヤニによる汚れは借主負担と明記されているなら、ガイドラインよりも契約の記載事項が優先されますので、ガイドラインをどう解釈しても一切争いの余地はありません。
借地借家法や公序良俗に反する内容ではない限り、契約に個別に書かれている事は無効になりません。
喫煙者に対する請求としては物凄く安価で、妥当な範囲とはいえません。
実際はクロス類を全面的に張り替えるのとは別に換気してヤニ臭を薄める期間が必要で、クリーニング等も非喫煙者よりも高額になるので、請求額の数倍はかかっています。
A
回答日時：
2026/1/12 11:27:57
A
回答日時：
2026/1/12 11:26:46
平米単価５００円であれば、貼り手間のみの価格で間違いなく、壁紙の材料代は含まれておりません。室内の内装の状況が判りませんが、かなり良心的な原状回復費用です。
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