教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて有識者の皆様のご意見をお聞きかせください。 【物件価格】3,380万円 【年 収】480万円（公務員） ※配偶者300万円もあり
【貯 蓄】800万円程度
【年 齢】28歳
ARUHIにてフラット35sの仮審査は通っている状態です。FPに相談し、自己資金なしで、できるだけ長いローン（50年）にしたほうがいいとのアドバイスをいただいています。（月の支払いを減らし、減らした分を投資にまわす方がいいとのこと。）
住宅の引き渡しは11月を予定しています。
個人的には、退職前までに支払いが完了したいと思いもあり、フラット35sでの契約を前向きに検討したいと考えています。
その時の状況しだいではありますが、15〜20年程度で売却することも考えています。
上記の状況を踏まえて住宅ローンの契約（固定or 変動、返済期間等）についてご意見をお聞かせください。
購入しないほうがいい等のご意見はお控えください。
よろしくお願いします。
【年 齢】28歳
ARUHIにてフラット35sの仮審査は通っている状態です。FPに相談し、自己資金なしで、できるだけ長いローン（50年）にしたほうがいいとのアドバイスをいただいています。（月の支払いを減らし、減らした分を投資にまわす方がいいとのこと。）
住宅の引き渡しは11月を予定しています。
個人的には、退職前までに支払いが完了したいと思いもあり、フラット35sでの契約を前向きに検討したいと考えています。
その時の状況しだいではありますが、15〜20年程度で売却することも考えています。
上記の状況を踏まえて住宅ローンの契約（固定or 変動、返済期間等）についてご意見をお聞かせください。
購入しないほうがいい等のご意見はお控えください。
よろしくお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/1/15 12:46:04
その年収なら借入額も妥当でしょう 借入方法は フラット35 なら 現在は金利が2%です 実質 フラット35 S は優遇される場合もありますので おすすめです 具体的に 将来 売却を検討しているなら10年から15年 単位に居住と考え その期間中に住宅ローン控除の恩恵を受けつつ 繰り上げ返済するのが最適でしょう
A
回答日時：
2026/1/15 10:56:24
教科書的に言えば、日本のインフレ率は2－3％程度で、金利はせいぜい1.5－2％ぐらいまでしか上昇はしない見込みが高いです。（数十年後は分かりませんが）
この場合、住宅ローンは変動で、長く借りた方が得になります。リスクを減らすなら、固定でもいいでしょう。
自己資金を入れたり、35年という選択肢は、いずれにしてもありません。リスクをあげるだけです。できるだけ、手元にキャッシュが残る選択肢をとりましょう。
投資してもよし、最終的に繰り上げ返済してもよし。
この場合、住宅ローンは変動で、長く借りた方が得になります。リスクを減らすなら、固定でもいいでしょう。
自己資金を入れたり、35年という選択肢は、いずれにしてもありません。リスクをあげるだけです。できるだけ、手元にキャッシュが残る選択肢をとりましょう。
投資してもよし、最終的に繰り上げ返済してもよし。
A
回答日時：
2026/1/12 23:36:08
上記の状況を踏まえて住宅ローンの契約（固定or 変動、返済期間等）についてご意見をお聞かせください。
まず最初に述べますが、「投資とローンを併用する」というFPの提案を受け入れる場合にいは金利は固定すべきです。提案を受けるのであれば50年が良いでしょう。
投資とローンを併用する場合には返済期間は長大化するのが確実なためです。
35年だと3000万円借入で多分月10万円程度。50年同額借入で多分8.3万円程度。
退職前までに支払いが完了したいと思うのであれば投資併用でもあえて35年もアリです。
FPの意見ガン無視で投資なんかせずにがんがん繰り上げ返済を行っていき売却しなくても15~20年後に完済する計画の場合には、変動もアリです。
繰り上げ返済して20年以内に完済予定の計画であれば、一般に変動金利の方がお勧めです。
売却前提の場合も、「売却しなかったら何年で完済するか？」を考えて検討してください。売却しなかったら20年以上完済までかかるのでしたら、金利は固定すべきです。
私は家は買ったけど、「住み替え前提の人は購入しない方が良い派」です。「ずっと住むなら買うのもアリ派」でもありますし、私はずっと住む予定だったので買っただけです。
住み替え前提なら買わない方が気軽に引っ越しできるので買わない方が良いですよ。
向き不向きで貴方には家を買うことが向いていないです。
車だって「毎日別の車に乗りたい」って人にはレンタカーを勧めるでしょ？乗り潰すならローン組んで買いなよって勧めるでしょ？
家も一緒です。ずっと住むなら買っても良いと思うし、乗り換えたいなら買うべきじゃないです。
まず最初に述べますが、「投資とローンを併用する」というFPの提案を受け入れる場合にいは金利は固定すべきです。提案を受けるのであれば50年が良いでしょう。
投資とローンを併用する場合には返済期間は長大化するのが確実なためです。
35年だと3000万円借入で多分月10万円程度。50年同額借入で多分8.3万円程度。
退職前までに支払いが完了したいと思うのであれば投資併用でもあえて35年もアリです。
FPの意見ガン無視で投資なんかせずにがんがん繰り上げ返済を行っていき売却しなくても15~20年後に完済する計画の場合には、変動もアリです。
繰り上げ返済して20年以内に完済予定の計画であれば、一般に変動金利の方がお勧めです。
売却前提の場合も、「売却しなかったら何年で完済するか？」を考えて検討してください。売却しなかったら20年以上完済までかかるのでしたら、金利は固定すべきです。
私は家は買ったけど、「住み替え前提の人は購入しない方が良い派」です。「ずっと住むなら買うのもアリ派」でもありますし、私はずっと住む予定だったので買っただけです。
住み替え前提なら買わない方が気軽に引っ越しできるので買わない方が良いですよ。
向き不向きで貴方には家を買うことが向いていないです。
車だって「毎日別の車に乗りたい」って人にはレンタカーを勧めるでしょ？乗り潰すならローン組んで買いなよって勧めるでしょ？
家も一緒です。ずっと住むなら買っても良いと思うし、乗り換えたいなら買うべきじゃないです。
A
回答日時：
2026/1/12 18:41:44
全固定か変動ですね。今の段階では預貯金が心ものないと感じます。
本当なら全固定が良いと思いますが2%として月の支払い114000円、妻が収入途絶えれば詰みますね。変動1%だと96000円
どちらにしても支払いは少々厳しいかと。
私からの提案ですが５０年ローンの変動お勧めします。
５０年ローンで1%で月72000円の支払い。金利が上がり125%までが支払い上限となりますので上がっても月９万円までの支払い。これなら破綻リスクを抑えることが出来ます。更に20年後に繰り上げ返済で完済を目指せるだけの貯蓄も出来ます。年間100万円ずつ貯めれば返済は出来ますね。仮に貯めることが出来なかったとしても78歳まで最大月９万円の支払いで住むため。家賃と同じと考えればそれもありかと。
本当なら全固定が良いと思いますが2%として月の支払い114000円、妻が収入途絶えれば詰みますね。変動1%だと96000円
どちらにしても支払いは少々厳しいかと。
私からの提案ですが５０年ローンの変動お勧めします。
５０年ローンで1%で月72000円の支払い。金利が上がり125%までが支払い上限となりますので上がっても月９万円までの支払い。これなら破綻リスクを抑えることが出来ます。更に20年後に繰り上げ返済で完済を目指せるだけの貯蓄も出来ます。年間100万円ずつ貯めれば返済は出来ますね。仮に貯めることが出来なかったとしても78歳まで最大月９万円の支払いで住むため。家賃と同じと考えればそれもありかと。
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