教えて！住まいの先生
Q スーモやat homeで中古物件を見ていると古い順に並べると、築100年以上の物件がありますが、何故建て替えないのでしょうか。
リフォームして分からない物もあれば、そのままでいかにもという物件もあります。地震が怖くないのかなとも思います。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/1/23 07:57:50
過去、軽量鉄骨系と木質系(2×4・2×6)を併売するの住宅メーカーにて10年ほど勤務しておりました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
私自身、大学で建築学科を卒業しており、実家も設計事務所だった事から築70〜100年以上の建物について学んだり、または仕事の過程で建替の為、解体現場に立ち合ったり、古民家リフォームで打ち合わせたりなどした経験がございます。
これらの経験からの回答になりますが参考になれば幸いです。
ご質問者様の「築100年以上の物件がありますが、何故建て替えないのでしょうか？リフォームして分からない物もあれば、そのままでいかにもという物件もあります。地震が怖くないのかなとも思います。」
ですが、過去実際に売却・解体・リフォームどれも対応した事がある為その時の実体験になりますが、様々な事情が加味しておりました。
個人的な見解ですが、
・築70〜100年以上経過した建物の場合、は現存するほとんどの建物は本格的な純木造建築で今では入手困難又は高価な高強度円柱、骨太梁が使用されています。
また接合方法も切り欠きやそれに付随する隙間がエクスパンションとして機能する事で、地震、暴風雨の力を分散するなど意外と地震強い側面もあります。
ただ経年劣化はする為、全ての古い建物は皆同じかと言われるとそうでは無く、現存で残っているモノは材料の質、大工の腕、立地が良く、様々淘汰されて残ったものとも読めると思います。
→この為100年以上経過した建物でもしっかり強度があるものもあります。
(ただし定期的にメンテナンスができていればの話ですが・・・)
その他に建替などをしない理由として
・所有者の事情があり、解体費や建て替え費が捻出できない。
・更地にすると固定資産税の減税特例が受けれなくなる(税金が高くなる)
・所有者が高齢、又は親族が少なく、家の大きさによっては維持できず、解体や建替も面倒、ただステータスとして立派な家なので、売却すれば買い手がつくはず・・・(みたいな心理の方もわりかしいます)
私自身は築100年と聞くとやはり地震には怖いですね。ただ売主さんなどその家に住んでいる方は、自宅は地震に強いのでウチは大丈夫！
と思っている方は結構多かったです。
ご参考になれば幸いです。
回答
A
回答日時：
2026/1/21 06:43:00
京町屋の定義は築100年以上の木造建築です
昔の家って、柱や梁に良質な材木を使ってます。今なら入手困難な優秀な材木です。
A
回答日時：
2026/1/20 23:17:57
購入したオーナーが好きにすればいいというスタンスの物件。
要は解体更地にするのも金が掛かるからあえて壊してないだけかと。
A
回答日時：
2026/1/20 22:40:41
戦火が厳しくなったころや終戦直後は別ですが、戦前の建物は結構優秀ですよ。
回答者の友人も明治時代の家に住んでいますが、柱も梁も太くどっしりしていますね。不安は無いです。
ただ、寒いですね。暖房を強めにしないといけないです。夏は涼しくて過ごしやすいです。吉田兼好ですかね。
A
回答日時：
2026/1/20 22:22:10
昔の物件が耐震的に劣る。というのは幻想というか、イメージに過ぎません。
戦後の一時期は明らかに劣化した建物が多く建てられましたが、築100年というと、まんま、100年持った実績があるわけです。
逆説的ですが、100年持ってる建物なんですからあえて建て替えなくても良いでしょう。
A
回答日時：
2026/1/20 20:05:01
建築士です。
仰る通り、地震が怖くないのでしょうね。
私もそのまま住むのは理解できません…
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