教えて！住まいの先生

①購入するなら、
20〜30年後のビジョン、出口戦略(売却やお子さまへの相続)を考えて購入されたほうが良いと思います。

築27年のマンションだと30年も経てば築50年越えです。
都心の好立地など数億円するような人気マンション以外だとなかなか買い手が付かないと思います。
管理費や修繕積立金の高騰、空き室の増加、高齢化でマンションの維持管理が難しい可能性もあります。

お子さんに相続させた場合、買い手が付かない場合、お子さんが管理費や修繕積立金を払い続けなければなりません。
しかも、マンションは相続土地国庫帰属制度(相続した不動産に買い手が付かない場合、国に負担金を払って引き取ってもらう制度)の対象外です。


②老後の家賃や住まいが心配なら、購入以外にも手があります。

まず、3000万円の一部をNISAに回しそれで家賃や施設費用を工面するという方法があります。

私は子供2人、40代ですが、
預金の一部を投資に回し、その資産収入で家賃をペイしています(家賃払ってもそれ以上資産が増える)
現状、投資に回している資産が3000万円くらいですが、家賃と生活費の一部が賄えています。

2000万円くらい投資に回せば、年利5%で年間100万円はカバーできる計算です。
オールカントリーなら年平均7%〜8%の利回りが期待できるので、実現不可能ではありません。

老後の住まいですが、
貸し手がなければサ高住に入るという手もあります。田舎だと15万円くらいで入れるので、資産収入と年金で何とかなります。
また、R65不動産など、高齢者向けの見守りサービス付きの賃貸も増えてきています。
AIの活用で、そういう物件は増えるのではないかと思っています。

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私の実例を記述します。７年ほど前に築２７年の３LDK を約３０００万で購入しました。ローン無しです。現在、困っていることは①管理費、修繕積立金で毎月４万円ほどかかります。②規則が厳しく特に音に関しては気を使います。夜１２時以降は風呂に入らないようにしています。③住んでいる方は新築の時から買った人や職業の違いで挨拶をするくらいの交際になってしまいます。すでに入居されている方はコミュニティが出来上がっています。
④自分の家なのに躯体につながっているところは釘一本打てません管理組合を通す必要があり、やりにくいです
近隣でもマンションが売りに出ていますが、ほとんどが３LDK で２LDKは数が少なく安いです。リセールを考えるなら３LDK でしょう。来客等があった時にも１部屋余裕があった方が良いでしょう。昨今のマンションの値上がりで入居時より約１０００万ほど値上がりしています。娘のことですが、結婚して最初は賃貸でしたが、払っても何も残らないと言うことで、同じくらいの毎月の支払いができる分譲マンションに移りました。
賃貸の場合、住民とのいざこざがあっても出れば済むと思います。
息子さんが車に乗るなら、マンションの駐車場は高く、洗車場がありません。マンションは土地が無いので、築８０年くらいで価値がなくなると考えていた方が良いでしょう。マンション選びは陽当り、場所（駅、商業地近く）によります。昼だけでなく、夜も周りを観察した方が良いでしょう。斡旋業者は１度限りの付き合いだと思って、売るためには何でも言います。アフターフォローは求めない方が良いです。築２７年ですと、お年寄りも増えていますよ。

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私は場所にもよりますが購入された方がいいと思います

できれば２LDKがいいと思います
理由は次の売却が楽だからです。

例えば何らかの理由で今後
高齢者施設などに入所する場合
１LDKなどの場合売れにくいからです。
（買い手が少なく、売る相手が限定される）

同様の理由で私は一人暮らしをするために
実家から出ようとしたときに
３LDKを買いました
（介護があるので実家近くに）

結果論として弟が我が家に転がり込んできたので
現在2人暮らしで11年目ですが
仮に今売るとすると
買った時と同額ぐらいで売れるので

私は住宅ローンなしで買ったので
不動産売買手数料＋不動産取得税＋
リフォーム代＋管理費等＋固定資産税などで
住めたことになります。
（今現在の結果論です）

仮に同物件を賃貸で借りていた場合と比較すると
24年でペイする事になります。
物件代÷（賃貸代ー管理費等と固定資産税）＝２４

後、購入するときに必ず聞いてほしいのが
（管理人さんやご近所さん数人に手土産を渡して情報を得る）
近隣から購入する物件に対して苦情がなかったのか
また、前の住人から近隣への苦情はなかったのか
それは必ず確認してください
それを怠ると
下手するとご近所ガチャに引っかかります。
（あったら絶対買ってはいけません）
高い買い物なので手土産数個ではずれをひかずに
すんだら安いものです。

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高齢者の一人暮らしでは住まいが困ります。
築27年2400万円、理想的に思いますけど。
無理なければ買ったほうが良いかと思います。
でも隣人次第で地獄になります。
これは経験しないと分かりません、頭おかしくなります。
特に女性だときついですよね。

結論、立地がよいところで周辺を丹念に見聞してから購入を考えてください。

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１LDKならいいと思う。
私なら子供が巣立ってから
中古１LDKを買う。
そのために貯金を増やす。
10年後として500万は貯まるよね。

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購入した方が良いメリット
追い出されるとか住む場所に困ることは無い。特に老後
（マンションなら制限あるけど）自分の物なので自分の好きなようにリフォームなどが可能

賃貸のメリット
自身の状況に合わせて住まいを変えられる（隣人ガチャでもそうだし、より自分の都合良い物件に引っ越せばよい）
修繕費が不要

デメリットはそれぞれの逆

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