教えて！住まいの先生
Q 地方住み37歳夫婦、家の住み替えを考え始めました。 10年前に当時超ローコストハウスメーカーにて新築を建てました。
とにかくアパートが勿体無いと思い、妻は妊娠中で無収入、私の年収も低かったため最初からローコストで有名なメーカーに行き、うまいように話をされて、まだ子供も産まれていないのに家の知識もない私達は浮かれて契約してほとんど営業マン任せで建てました。
今では信じられないかもしれませんが、そこそこ大きめの38坪2階立て4LDK土地外構カーポートも含めて1800万円でした。融資可能金額が2000万までと言われていたので1900万円35年ローンを組み、今現在変動金利で月5万弱払っております。
立地も多少街中を外れはするものの、ちゃんとした分譲地で周りも同じ頃に建った家、ご近所付き合いも良好、日当たり抜群で立地は気に入っているのですが
とにかく家本体が夫婦共に本当に気に入っておりません。子供も産まれて住まないとわからないことがたくさんあり、何一つ気に入っている箇所がありません。
全ての箇所で不便さを感じています。
さらにハウスメーカーの10年点検をした結果、やはり外壁のコーキングの劣化が少しあり、10年をメドに修繕した方がいいとのことで見積もりで200万円でした。
安い家を建てれば、その分修繕で掛かってくるでしょうし、外壁だけではなくエコキュートやその他の部分にもこれからその都度修繕費や取り替え費用が掛かってくることを想像すると
住宅ローン減税も終わり、この家にこの先残り25年も毎月の支払いと修繕費を掛けるのか本当に嫌です。
我々の生活スタイルが定まった今、もう一度マイホームを建てるという贅沢な考えをしております。
周りの人に家のことを話すと、消費税も増税前、補助金たんまり、物価高前ですごくいいタイミングで家建てて月の支払い5万だなんて羨ましいと言われるのですが、
それを手放してでもいいから、30代後半、子供有りでこの物価高に新築の住み替えなど無謀でしょうか。
するとなると、家の売却、ローン審査、土地探し、失敗しない家作りの情報収集などなどやることが膨大なため
同じような状況の経験談が少しでも欲しいです。
小学生二人
妻去年からフルタイム年収250万
私500万強勤続年数8年目
去年新車ファミリーカー現金で買ったので、現金はあまりありません。
生活に必要な程度の現金と車検など特別な出費用のプール金がある程度です。
住宅ローン以外借金なし
投資型の保険や、NISAなどにも毎月お金を払っているため
毎月のローン支払いは〜8万円前後で収めたい
せっかく建て替えるなら今より街中に建てたい
とにかくビビっているのが本音なので、経験談、詳しい方、色んなお話を聞かせてほしいです。
一番心配なのは家の売却です。
ネットで調べたら10年経つと半額になると見たのですが、
安い作りの築10年とはいえまだまだ築浅で綺麗なのに900万円くらいになっちゃうのかと勝手に心配になっています。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/12 15:47:25
私は今の家をリフォームするのが良いかと思います。
今の家が何一つ気に入らないと言われるのですが、1軒目に建てた家は誰でもそんなもんです。
家は3軒建てないと満足出来る家にはなりません。
仮に貴方が次の家に引っ越ししたら、前の方が良かったと言いそうな気がします。
お金があれば引っ越しも有りです。
今ならまともな家なら坪100万超えます。
回答
A
回答日時：
2026/2/11 15:02:07
住み替えって大変ですよ
まずは今の家を売ってローンなくさないと次のローン組めません
まずは賃貸にでも住み替えて売れるの待って次の家をどうするかです
今回売ってローン残なくなるかです
でなければ持ち出しとなります
そこから次の家の地、構想練って家を建てる感じですが
自身今は分譲マンション、その前は一軒家、その前も分譲マンションでした
35才くらいで建売一軒家屋青買いしまして長く住んでましたよ
最近便利な地のマンションに買い替えています
まずは不動産屋さんに相談していくらくらいで売れるのかを探ることです
そこから資金繰り考えてどこあたりで家が建つのか想定してみてください
今現在いい物件あってもローンは組めませんからそこが買い替えの難しいところです
自身は最初のマンションは景気の良い頃で次に買おうとと思っていた一軒家の不動産屋さんが外部の営業マンに出してくれてあっという間に売ってくれて家が建つのを待ってくれました
青田買いでしたからそこそこ変更出来ましたね
今のマンションはその一軒家売って現金一括で買ってます
ローン20年くらいで返してます
35年ローンの10年ですとまだそんなにローン残高減ってないと思います
住み替えは37才の今はどうかなぁ
今特に不動産値上がってます
今の家並みの返済では無理と思いますが
せっかく建てた家ですからリフォームされたらどうですか
1千万もかけたら結構家変わりますが
そして子供さん大きくなったら今度は売って便利な地のマンションに移り住んだらどうですか
便利な地で探されて売れる物件を選ばれることです
色々模索してください
A
回答日時：
2026/2/9 15:36:47
家の価値はローコストなら評価額より下と思ったほうが良い。
そして、市場価値は立地条件の方が重視されます。（駅近など）
https://houmukyoku.moj.go.jp/wakayama/page000001_00250.pdf
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
なお、以下は私の個人的な意見ですが、通勤や通学など交通面の問題がないなら、住み替えは子供が育ってからが良い。
住宅は子育て期間より、子供が育った後や老後生活の利便性を優先した方が後悔しないと言います。
そして、住宅は20年経てばメンテが嵩み、40年で大規模改修や建替えも視野に入ります。
ライフプランを立てて慎重に検討して下さい。
https://www.hia-net.gr.jp/60_mente/60_sumai.html#&gid=1&pid=1
外壁のコーキングは10～15年で劣化して補修が必要になるのは一般的です。
ただ、200万なら屋根も含めて塗装も行える金額ですが…。
A
回答日時：
2026/2/9 14:23:41
質問者さまは非常に理想的なケースだと思いますよ。
27歳で購入されて、今築10年ですよね。
木造住宅の寿命はご存じでしょうか？
ローコストでなくとも40年くらいです。
50年は無理です。
試しに築50年の中古住宅を検索してもまず出てこないと思います。
それは既に住めなくなって取り壊され、更地になってるからです。
もしあるとしても、家を解体するお金がなくて、土地だけの価格で、売れた後にそのお金で解体して引き渡す、というケースでしょう。
質問者さまの場合、あと30年後。
ちょうど定年の時期です。
これは今のお家がローコストでなくても、また気に入っていても同じで、一生住めるわけではないんですよ。
わたしは知恵袋の新築一戸建てカテで数多く回答させていますが、若いときみなさん「一生住めるもの」という前提で、ペアローンの限界まで借りて将来失敗します。
考え方としては人は誰でも家２軒分の住居費がかかるのです。
60歳の人が建てるなら家１軒でいいですが、それまでの賃貸の家賃を考えれば家２軒分以上になります。
すると若いときに家を建てて、定年で終の住処を建てることになり、それなら現役時代の１軒目は贅沢せず、不満があってもできるだけローコスト住宅にすべきです。
どうせ現役時代が終わったら取り壊す家なのです。
安いほうがいいに決まってます。
なので、今のお家でローンを払い終えるまで住んでください。
売却は考えず、同時に貯蓄していきます。
「その貯蓄が厳しい」と言われるかもしれませんが、どっちみち貯蓄はしないと、老朽化すれば将来住む家がなくなります。
建て替えなら土地はあるので、解体費用300万円くらいで、あとは建物の価格だけでいいですし、それも老夫婦が２人住めるだけのコンパクトな家でいいです。
また40年で解体するなら今のお家にはそうお金をかけなくてもいいです。
外壁塗装一回だけでいいでしょう。
ましてリフォームなんかもしなくていいので、その分を次の新築に蓄えましょう。
そして今の家にご不満なら、最後の家を理想的にするにはどうすればいいかをお考えになりながら暮らしてください。
10年でコーキング劣化なんて普通ないですよ。笑
わたしなら「劣化してるなら施工が悪かったんじゃないですか？直してください」っていうかも。
状態を観察しながらですが、15年から20年くらいでいいはずです。
（よくいう「チョークが出たら」というのもそんな致命的な話ではありません）
A
回答日時：
2026/2/9 13:43:09
外壁のメンテは、安い家じゃなくても１０年スパンくらいで出てくる問題になるし。
住み替えはのちのちするにしても、今じゃなくてもいいのではと思いました。
それこそお子さんが社会人になった後でいいのではと思いました。
子供が一緒にすまないと部屋数は今ほどいらなくなりますし。
そうなると、もっと立地的にいい場所を選ぶことができたりしますし。
そのころって、団塊世代がなくなって家を手放してくる人がでてくるので、中古の家だったり、土地の値段の変動があるのではないかと思いました。
仕事だって、子供が巣立つ時期になると、定年がみえてきたり、少なくとも第一線を引くからそれ踏まえてどこにするか？ とかも選べていいかなと思いました。
A
回答日時：
2026/2/9 13:33:06
月8万円で35年ローンとして3000万円ですよね。
土地の価格によると思いますが、まずは建てたい辺りの土地価格を調べてみれば上モノに幾らかけられるかわかるのではないでしょうか。
合わせて、売却する今のお家の見積もり査定も参考にとってみられるとよいかと思いました。(あくまでうまく売れたらだと思うのでその辺りは数百万誤差は考慮)
ただローンを返しながらも、お子さんの教育費は別途現状も貯蓄されているとしても、自分たちの老後資金も必要なので、より便利な土地とはいかないと思います。
また、現在は建築価格が高騰していますから、30坪のお家でも厳しいと思われた方がいいです。
お家を極力コンパクトにして、多少今より不便になっても住み替えたい！ならまだわかります。
A
回答日時：
2026/2/9 12:57:30
どんな場所か不明ですが、土地を買って３８坪を建てて外構含めて1800万
ただみたいな土地ですね
同じローコストメーカーでまた建てても上物の価格は１.５倍
為替が１.５倍超
そして、金利も高く人件費も上がっています
挙句、まちなかで土地が高くHMで建てたいとのことですが
自分の知人は土地は無料で42坪の家が大手HMで20年前で60万/坪
で建てて（水道引き込みなど別）
自分が見積もってもらったときが大手HM17年前が坪単価が80万
今たぶん100万/坪超えるのでは？
まずは、住宅展示場へ行き坪単価がいくらか聞いたら
あきらめると思いますよ
120万/坪してもおかしくない
よって家だけで38坪で5000万近い
で土地が町中だから高い
やること
1）住宅展示場で坪単価を聞く
2）あなたが住みたい町中の新築建売の価格を見る
3）あなたが住みたい町中の土地の坪単価を見る
4）あなたの住んでいる家の新築と中古の価格を見る
築10年なら十分売れますが、当然近隣の新築価格より安くなる
誰だって新築のほうがいいから
また、固定資産税はローコストメーカーのほうが建物の固定資産税は安い
大手HMのほうが建物の固定資産税は高くなる
土地も郊外より町中のほうが固定資産税は高くなります
田舎だって大手HMで建てたら３８坪だったら5000万ちかいのでは？
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