教えて！住まいの先生

＞年収手取りの20-25%でローンを組むのが妥当だと承知しています。
ここはおっしゃるとおりです。
年収2200万円だと手取りでは1400万円くらい。
１億円の住宅ローンを金利1%、35年で計算すると、毎月の支払いは282,285円で、年間では3,387,420円。
1400万円の25%だと年間の返済額は350万円なのでなんとか収まります。
これは返済比率といって、銀行がローン審査をするときに最も重要な部分ですが、ローンは通るでしょう。
しかし返済比率は銀行が貸してくれるかどうかの目安であって、返せるかどうかの目安にはなりません。
知恵袋ではよく「年収の８倍は破綻するが６倍ならOK」という回答が定番になってますが、これなどはもっといい加減で、何ら参考になりません。

たとえばまずお子様の養育費と教育費ですが、一人あたりの平均はオール国公立で2000万円。オール私立で4000万円です。
仮に子ども３人でオール私立なら１億円を超えてきますが、「年収の何倍」とか、また返済比率も、こういうとこはまったく考慮されていないわけです。
また年収2200万円の方ですから、車も軽自動車ではなくレクサスクラスでしょう。
そういうことも返済比率の計算からは無視されます。

それからお仕事がわかりませんが、65歳定年とすればローンは最長でも25年とするべきです。
そうなると返済額は月376,872円になり、年間では4,522,464円。
これだと返済比率は30%を超えるので、たぶん住宅ローン審査は通らない可能性が高いです。（はっきりとは言えませんが大体多くの金融機関の返済比率の上限は30%とされており、返済比率30%は破綻率が極めて高いと言われています）

40歳の若さで年収2200万円はすごいし、将来の備えもきちんとされていらっしゃいますが、いかんせん税金と社会保険が高すぎるので手取りとしては中低所得者に比べて非常に割合が低くなります。

なので充分な経済力と計画性がおありであることは間違いないのですが、この計画を「無謀かどうか」と言われると「無謀」ということになってしまいます。

無謀でないのはどの辺りかというと、6000万円くらいでしょう。
バカにするなと言われそうですが、とんでもありません。
2200万円の人をバカにする人なんかいません。
でも6000万円なら返済期間25年でも年間返済額は2621628円でやっと安全圏の返済比率20％です。
もちろん年収1000万円でもラクに6000万円の家を買う人はいらっしゃいますが、そこでお子様お２人で、満足できる車に乗って、ということになると、一つ間違えれば破綻まっしぐらです。
わたしの知人は年収1300万円で、10年前に3000万円の建売住宅を購入されました。これはもう楽勝のはずですが、ローンの金利がこれ以上上がったらもう払っていけないと言ってました。
知恵袋に書けば「そんなバカな。あり得ない」という回答がつくでしょうが、それがリアルです。人生は計算通りには行かないものです。
なので計算上でぎりぎりっていうのはもうその時点でかなり危なっかしいのです。
返済比率30%は無謀。ギリギリは25%。安心できるのは20％です。

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