教えて！住まいの先生
Q 不動産売却についてお願いします。 父が亡くなり、母に名義変更の手続きをしたのですが、今は住んでない状態です。 相続対策で名義変更を母にしたのですが、不動産を処分する事を考え母は、
認知症になっていて判断力がない場合、売却するのは後見人をつけないとだめ
聞いたことがあります。
築４８年のマンションなので、不動産屋に一括購入してもらうしかないのかなと
思っています。
お聞きしたいのは、税金対策で一番良い方法を知りたいと思っています。
１，名義を母から長男にしてから売却する。税金が長男に行く
２，母が亡くなるまで、待ってから売却する。
この二点は、殆どの方から言われます。
他に賢く売却する方法があれば教えていだだけますか？
よろしくお願いします。
この他に、税金の支払いを少なくする方法があれば教えていただけますか？
聞いたことがあります。
築４８年のマンションなので、不動産屋に一括購入してもらうしかないのかなと
思っています。
お聞きしたいのは、税金対策で一番良い方法を知りたいと思っています。
１，名義を母から長男にしてから売却する。税金が長男に行く
２，母が亡くなるまで、待ってから売却する。
この二点は、殆どの方から言われます。
他に賢く売却する方法があれば教えていだだけますか？
よろしくお願いします。
この他に、税金の支払いを少なくする方法があれば教えていただけますか？
質問日時：
2026/2/12 14:28:56
解決済み
解決日時：
2026/2/17 14:15:30
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 134 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/2/17 14:15:30
相続鑑定士の増子です。
認知症の場合、後見人をつけてもお母さんの生活費や施設などの費用を捻出する目的がないと売却を許可してもらえなかったりします。
また名義変更も認知症でしたらできないです。
相続発生時に売却する以外に方法がないかもしれないです。
以上、参考になれば幸いです。
認知症の場合、後見人をつけてもお母さんの生活費や施設などの費用を捻出する目的がないと売却を許可してもらえなかったりします。
また名義変更も認知症でしたらできないです。
相続発生時に売却する以外に方法がないかもしれないです。
以上、参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/2/17 14:15:30
今の世の中、認知症になっている方が多いのに、掛かってしまえば後見人を付けるしか方法がないので、空き家問題があるのかもしれないです。
子供には、長男、長女と最初に産まれたのが、親の面倒を見てるのが多いので、
親の介護をしてるのと、してなくても同じ金額を相続するのは納得いかないです。特に不動産は大変でね。
毎度書き込み頂きありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/2/13 10:22:09
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたの質問では、本来が必要な「司法書士」の存在が見当たりません。
恐らく単なる「名義変更」だ―――との認識でしょうが、とんでもない。
●不動産所有者が死去したら、「相続登記」が義務付けられているのです。
そして登記名義人（父死去？）から期間が経過していれば、かなりの
相続人が存在することも考えられます。
●それを解消するには大至急、司法書士事務所で「相続登記」をお勧めします。まして相続人である「母」が、医師から認知症の診断を受ければ、母単独では王立行為は不可で、成年後見人が必要になります。
ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
その、司法書士が「割り出し」たのが真の相続人で、その相続人全員が、
「遺産分割協議書」の対象となるのです。
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●ちなみに相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。
あなたの質問では、本来が必要な「司法書士」の存在が見当たりません。
恐らく単なる「名義変更」だ―――との認識でしょうが、とんでもない。
●不動産所有者が死去したら、「相続登記」が義務付けられているのです。
そして登記名義人（父死去？）から期間が経過していれば、かなりの
相続人が存在することも考えられます。
●それを解消するには大至急、司法書士事務所で「相続登記」をお勧めします。まして相続人である「母」が、医師から認知症の診断を受ければ、母単独では王立行為は不可で、成年後見人が必要になります。
ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。
◆謄本から「家系図」を作成し、そこから相続人を割り出す――のです。
その、司法書士が「割り出し」たのが真の相続人で、その相続人全員が、
「遺産分割協議書」の対象となるのです。
相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。
●ちなみに相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。
更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）
●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。
A
回答日時：
2026/2/12 16:07:33
A
回答日時：
2026/2/12 15:36:13
すでに認知症になっているのなら、母親から質問者さん名義に変更することができないため、１の方法は取れず、２の方法にするしかありません
認知症になっていないなら、質問者さん名義にするのか、母親名義のままで売るのかは、不動産の金額によって変わりますが、質問を読む限りでは、さほど高額にはならなさそうだから、母親名義で売った方がいいかと思います
また、すでに築48年なら、相続まで待てば50年を過ぎることになり、今以上に売りにくくなるでしょう
待つよりも早めに売った方がいいと思います
認知症なのですか？
認知症でも、軽く判断能力があるのなら、お母様名義のままで売れますよ
認知症になっていないなら、質問者さん名義にするのか、母親名義のままで売るのかは、不動産の金額によって変わりますが、質問を読む限りでは、さほど高額にはならなさそうだから、母親名義で売った方がいいかと思います
また、すでに築48年なら、相続まで待てば50年を過ぎることになり、今以上に売りにくくなるでしょう
待つよりも早めに売った方がいいと思います
認知症なのですか？
認知症でも、軽く判断能力があるのなら、お母様名義のままで売れますよ
A
回答日時：
2026/2/12 14:59:44
すでに認知症で法律行為ができない場合は、あなたへの名義変更は
できません。
成年後見人制度を利用しても、あなたに贈与する利益がないので
認められません。
（母親が施設に入る費用等の理由で、母親名義のまま売却なら
できると思います。）
よって、母親が死亡してから普通に相続してから売却しかないと
思います。
できません。
成年後見人制度を利用しても、あなたに贈与する利益がないので
認められません。
（母親が施設に入る費用等の理由で、母親名義のまま売却なら
できると思います。）
よって、母親が死亡してから普通に相続してから売却しかないと
思います。
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