教えて！住まいの先生

頭金は400万円でも、いくらでもいいです。（０円でも可）
ただ登記費用や手付金はかかります。

それより気になるのは「家族での話の結果自分がもらえる話となりました」というところです。
親子間でも不動産はそう簡単ではないんです。
仮にその土地＋家の「相場」が2000万円だとすると、その相場に基づき、親御様から質問者さまに2000万円の贈与があったものとみなされ、質問者さまにはたぶん1100万円もの贈与税が課税されます。
では贈与ではなく、親子価格で半額の1000万円で売買契約することにしても、やはり残りの1000万円は贈与になります。
ただここはやり方はあるので、まずきちんと税理士さんにご相談ください。
何も考えずにやると贈与になります。（登記の際税務署にはわかります）
また、親御さん名義のまま家を建てることにした場合は、将来の相続にも影響してくるので併せて税理士さんにご相談ください。
今ご家族でその土地の相続は放棄すると念書を書いても、そこに効力はありません。

次に今の家の解体費用です。
一般的な家だと300万円が相場と言われてきましたが、最近は上がって400万円が相場です。
しかし接道が狭いなど大型トラックが横付けできない場合は、広いところにトラックを止め、現地と大型の間を小型でピストンすることになりかなり費用は上がってきます。
それから家の中にあるものは、実は解体と一緒に処分はできず、別途かかります。
生活していたまんまだとしたら少なくとも50万円くらいがかかると思います。
また、質問者さまが解体する場合、解体費用は経費としては認められません。

そして、解体後、建築前に地盤調査、（調査の結果必要なら）地盤改良は必須となります。


わたしも元公務員ですが、属性としてはいいと銀行は見てくれるようなので、今後不安定になりそうなのでペアローンはやめて単独ローンでいきましょう。
ペアローンは融資額は大きくなりますが、あとはデメリットしかなく、極力避けるべきものです。

年収530万円だと手取り年収は407万円くらいでしょう。
返済比率といって、ローンの年間返済額（住宅ローンだけではなくすべての返済額）が407万円のうち30%以内に収まっていれば融資は受けられるはずです。

ただし、返済比率30%は一般には、「借りられても返済は厳しく破綻リスクは極めて高い数字」です。しかし質問者さまの場合は、ご自身の給与から返済と貯蓄をし、あとは奥さまの収入で生活できるのでは、と思うのです。
もし奥さまの年収維持に不安があるようでしたら、建築価格を下げていくことです。
だいたいどれくらいのご予算でお考えかをご返信いただければ、返済と返済比率は計算します。

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