教えて！住まいの先生

結論から言うと、「住宅ローンの審査に通る可能性」は十分にありますが、「買った後の生活が破綻するリスク」が非常に高いという、少し冷ややかな現実があります。


1. 完済時の年齢が「82歳」になる

47歳で35年ローンを組むと、完済は82歳です。

一般的に、住宅ローンの審査では「完済時80歳未満」が条件ですが、銀行によっては「完済時85歳未満」までOKなところもあります。そのため審査は通るかもしれません。

しかし、定年後（65歳〜82歳までの17年間）のローン返済をどうするかが最大の問題です。年金から月々7〜8万円の返済を続けるのは、貯金がない状態だと相当にハードです。

2. 「貯金なし」でのフルローンの怖さ

手付金10万円で進められるのは、不動産屋さんが「諸費用（登記代、仲介手数料、ローン保証料など）」もすべてローンに組み込む「オーバーローン」を想定しているからです。

維持費の盲点: 一戸建ては、固定資産税（年10〜15万程度）や、将来の修繕費（外壁・屋根など）を自分で積み立てる必要があります。

引越し費用: カーテン、照明、家具、家電、引越し代などで50〜100万円はすぐ飛びますが、その蓄えはありますか？

3. 月々の返済額は「家賃」と同じではない

2600万円を金利0.7%・35年で借りると、月返済は約7万円です。今の家賃と同じくらいかもしれませんが、以下の「隠れたコスト」が加わります。

固定資産税: 月割で＋1万円

火災保険・地震保険料: ＋α

修繕積立（自主的）: ＋1〜2万円
実質的に、今より月3万円ほど住居費が上がるイメージを持っておいたほうが安全です。 

もし進めるなら、「定年までにあと何年あるか」「退職金で一括返済できる見込みはあるか」を計算してみてください。もし退職金が期待できず、老後資金もこれから貯める必要があるなら、今の条件での購入は「かなり攻めたギャンブル」になります。

少しでも不安があるなら、一度ファイナンシャルプランナーなど、利害関係のない第三者にシミュレーションを依頼してみるのも手です。

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