教えて！住まいの先生
Q 不動産を相続し、姉との共有名義にし、売却する予定で遺品整理をしていましたが、急に姉が私の持分を買取り、単独名義変更にしたいと言われました。
不動産屋に売買をするならば、かからなかった名義変更や、売買契約書、司法書士への手続き費用がかかってきます。これに対しての買主(姉)、売主(私)が支払うべき費用の内訳を教えて下さい。(持分の売買価格は、およそで納得しています。)
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/4 21:06:55
不動産業に携わっている者です。
姉妹間での持分売買の場合、主にかかる費用は以下の通りです。
【売主（質問者様）側の費用】
・譲渡所得税：売却益が出た場合のみ。相続で取得した不動産は、被相続人の取得費を引き継げます。取得費がわかれば「売買価格−取得費−譲渡費用」で計算し、利益が出なければ課税されません。相続から3年以内の売却なら「相続税の取得費加算」の特例も使える可能性があります。
・印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代。売買価格によりますが、1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円です。
【買主（お姉様）側の費用】
・登録免許税：持分移転登記にかかる税金。固定資産税評価額×2%（土地は令和8年3月まで1.5%に軽減）。
・不動産取得税：固定資産税評価額×3%（住宅用）または4%（非住宅用）。ただし相続人間の売買でも課税されます。
・司法書士報酬：所有権移転登記の手続き費用。持分移転であれば3〜6万円程度が相場です。
【どちらが負担するかの一般的な慣行】
・売買契約書は通常2通作成し、印紙代は各自負担。1通だけ作ってコピーを渡す方法なら印紙代は1通分で済みます。
・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）は買主負担が一般的です。
・売買契約書の作成は、司法書士に登記と合わせて依頼すれば、別途費用がかからないこともあります。
なお、姉妹間の売買は価格設定に注意が必要です。時価と比べて著しく低い価格だと、税務上「みなし贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。目安としては時価の80%以上であれば問題ないとされていますが、心配であれば税理士に事前に確認されることをおすすめします。
姉妹間での持分売買の場合、主にかかる費用は以下の通りです。
【売主（質問者様）側の費用】
・譲渡所得税：売却益が出た場合のみ。相続で取得した不動産は、被相続人の取得費を引き継げます。取得費がわかれば「売買価格−取得費−譲渡費用」で計算し、利益が出なければ課税されません。相続から3年以内の売却なら「相続税の取得費加算」の特例も使える可能性があります。
・印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代。売買価格によりますが、1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円です。
【買主（お姉様）側の費用】
・登録免許税：持分移転登記にかかる税金。固定資産税評価額×2%（土地は令和8年3月まで1.5%に軽減）。
・不動産取得税：固定資産税評価額×3%（住宅用）または4%（非住宅用）。ただし相続人間の売買でも課税されます。
・司法書士報酬：所有権移転登記の手続き費用。持分移転であれば3〜6万円程度が相場です。
【どちらが負担するかの一般的な慣行】
・売買契約書は通常2通作成し、印紙代は各自負担。1通だけ作ってコピーを渡す方法なら印紙代は1通分で済みます。
・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）は買主負担が一般的です。
・売買契約書の作成は、司法書士に登記と合わせて依頼すれば、別途費用がかからないこともあります。
なお、姉妹間の売買は価格設定に注意が必要です。時価と比べて著しく低い価格だと、税務上「みなし贈与」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。目安としては時価の80%以上であれば問題ないとされていますが、心配であれば税理士に事前に確認されることをおすすめします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/4/4 21:06:55
とても詳しくご回答下さり、助かりました。
頑張ってみます。ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/4/3 16:35:25
遺産分割協議書に、代償分割する旨を記載すれば良い。
A
回答日時：
2026/4/3 11:59:33
通常、不動産業者を通して不動産の売買をする場合、
買う側は
・名義変更にかかる費用（登録免許税、司法書士に依頼したらその費用など）
・不動産業者への手数料
・契約にかかわる印紙代（どちらが負担するかは話し合い次第）
・不動産取得税
売る側は
・不動産業者への手数料
・契約にかかわる印紙代（どちらが負担するかは話し合い次第）
・譲渡所得税（譲渡益が発生し場合のみ）
を負担することになります
今回の場合、不動産業者を間に挟まないのであれば、仲介手数料が発生しません
そのかわり、売買契約書をだれが作るのかって問題が発生します
売買契約書を司法書士に依頼するのであれば、その費用はお互いが妥当になるかと思いますが、名義変更にかかる費用は買う側（姉）が出すべきでしょう
姉との間で同意が取れるなら、名義変更にかかる費用と売買契約書作成やそれ以外の調査などにかかる費用を別に請求してもらって、名義変更にかかる費用はお姉さんが払い、それ以外の分は半分ずつって感じかな
買う側は
・名義変更にかかる費用（登録免許税、司法書士に依頼したらその費用など）
・不動産業者への手数料
・契約にかかわる印紙代（どちらが負担するかは話し合い次第）
・不動産取得税
売る側は
・不動産業者への手数料
・契約にかかわる印紙代（どちらが負担するかは話し合い次第）
・譲渡所得税（譲渡益が発生し場合のみ）
を負担することになります
今回の場合、不動産業者を間に挟まないのであれば、仲介手数料が発生しません
そのかわり、売買契約書をだれが作るのかって問題が発生します
売買契約書を司法書士に依頼するのであれば、その費用はお互いが妥当になるかと思いますが、名義変更にかかる費用は買う側（姉）が出すべきでしょう
姉との間で同意が取れるなら、名義変更にかかる費用と売買契約書作成やそれ以外の調査などにかかる費用を別に請求してもらって、名義変更にかかる費用はお姉さんが払い、それ以外の分は半分ずつって感じかな
A
回答日時：
2026/4/3 11:27:50
この事案は金かかりません。凄く簡単です。
①単独申請です。仮に姉と弟だけが法定相続人だったとした場合は、更正登記をすれば登録免許税は1不動産につき1000円です。
「法定相続がされているが遺産分割にて更正して姉単独名義にする。」
遺産分割（弟の実印、印鑑証明書）さえ作成すれば他は弟の委任状もなにも必要ないです。姉は印鑑証明書も必用ないです。既に姉名義で登記されているので住所変更がない限り姉の住民票も必要ないです。
申請書には弟は印鑑押しません。姉だけ認印を押せば済む話です。
（令和５年３月２８日付法務省民二第５３８号通達）。
目的 所有権更正
原因 〇年〇月〇日遺産分割（年月日は遺産分割をした日）
所有者 姉住所氏名
権利者 姉氏名
義務者 弟氏名
②姉弟の共同申請になります。
姉弟さん以外にも法定相続人がいたのに姉弟2人だけの共有にした場合は、法定相続にならないので、錯誤により所有権更正登記します。
弟さんの印鑑証明書・委任状が必要です。
「本来は姉単独名義にするところを錯誤により共有にしたので姉名義に更正する。」更正だから1不動産につき1000円です。
目的 所有権更正
原因 錯誤
所有者 姉住所氏名
権利者 姉
義務者 弟
①も②も親族の話なので例え申請書が間違っていたとしても何ら相続権が侵害されることもないです。何度間違っても手直しすれば済む話。
相続に関する登記では一番簡単な素人でも出来る登記。
①単独申請です。仮に姉と弟だけが法定相続人だったとした場合は、更正登記をすれば登録免許税は1不動産につき1000円です。
「法定相続がされているが遺産分割にて更正して姉単独名義にする。」
遺産分割（弟の実印、印鑑証明書）さえ作成すれば他は弟の委任状もなにも必要ないです。姉は印鑑証明書も必用ないです。既に姉名義で登記されているので住所変更がない限り姉の住民票も必要ないです。
申請書には弟は印鑑押しません。姉だけ認印を押せば済む話です。
（令和５年３月２８日付法務省民二第５３８号通達）。
目的 所有権更正
原因 〇年〇月〇日遺産分割（年月日は遺産分割をした日）
所有者 姉住所氏名
権利者 姉氏名
義務者 弟氏名
②姉弟の共同申請になります。
姉弟さん以外にも法定相続人がいたのに姉弟2人だけの共有にした場合は、法定相続にならないので、錯誤により所有権更正登記します。
弟さんの印鑑証明書・委任状が必要です。
「本来は姉単独名義にするところを錯誤により共有にしたので姉名義に更正する。」更正だから1不動産につき1000円です。
目的 所有権更正
原因 錯誤
所有者 姉住所氏名
権利者 姉
義務者 弟
①も②も親族の話なので例え申請書が間違っていたとしても何ら相続権が侵害されることもないです。何度間違っても手直しすれば済む話。
相続に関する登記では一番簡単な素人でも出来る登記。
A
回答日時：
2026/4/3 10:35:25
ビジネス・不動産（宅建士）・パテント申請のコンサル業の者です。
不動産の「相続」における費用の概算は、「相続登記」を司法書士に依頼した際に問えば良いのです。
また、「姉に単独名義に」など、異例な手続きの場合は、事前に税庶務に相談することをお勧めします。
それは、相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されているからです。
●従って、「姉単独名義に」なら、司法書士に「遺産分割協議書」を作成してもらい、その書類に「あなたの相続分」を「姉に譲渡（贈与）を説明して、
不要な課税など受けないようにすることが最良です。
不動産の「相続」における費用の概算は、「相続登記」を司法書士に依頼した際に問えば良いのです。
また、「姉に単独名義に」など、異例な手続きの場合は、事前に税庶務に相談することをお勧めします。
それは、相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されているからです。
●従って、「姉単独名義に」なら、司法書士に「遺産分割協議書」を作成してもらい、その書類に「あなたの相続分」を「姉に譲渡（贈与）を説明して、
不要な課税など受けないようにすることが最良です。
A
回答日時：
2026/4/3 09:19:13
A
回答日時：
2026/4/3 04:30:53
姉弟間で有り、いわゆる「血縁関係」で完全に金額含め
その後迄納得了承済、現金の授受のみであれば、
特段「不動産業者」を介さずに売買する事も可能では有ります。
もう共有名義が済んでいるのであれば
●登記名義人変更費用(司法書士)※司法書士によって報酬請求費用は変わります
普通の売買では、所有権移転登記は買主側負担で行いますが
この場合は折半でもいいのかなとは思います。
●売買契約書印紙代(税金)※金額によって印紙税は変わります、1通のみ
作成で、片方はコピーを所持し、印紙税は折半でイイでしょう
●譲渡所得税※これは状況や金額にもよりますのでかかる掛からないは
この時点では明確な回答が出来ません
上記一般的に不動産業者に依頼するのであれば、別途「仲介手数料」を
要求されると思いますが、結果的に売主買主双方揃っていて
内容も何も問題なく調整不要であれば、いわゆる登記関係を行う
司法書士のみでも契約書等の作成能力は充分あるので、もう直接
司法書士に依頼するのもアリかなとは思いますが、
若干悪徳な司法書士の場合は、その「仲介手数料」なるもの分も
要求する場合もあるので、幾つかの司法書士に声を掛けて
見積もりを取るのが良いのかなとは思います。
私の場合はこのケースだったら不動産業者としての仲介で
売買金額がわからないので簡単には言えませんが
「1％もしくは報酬10万で仲介に入ってくれないか？」と言われれば
納得してやるとは思います
その後迄納得了承済、現金の授受のみであれば、
特段「不動産業者」を介さずに売買する事も可能では有ります。
もう共有名義が済んでいるのであれば
●登記名義人変更費用(司法書士)※司法書士によって報酬請求費用は変わります
普通の売買では、所有権移転登記は買主側負担で行いますが
この場合は折半でもいいのかなとは思います。
●売買契約書印紙代(税金)※金額によって印紙税は変わります、1通のみ
作成で、片方はコピーを所持し、印紙税は折半でイイでしょう
●譲渡所得税※これは状況や金額にもよりますのでかかる掛からないは
この時点では明確な回答が出来ません
上記一般的に不動産業者に依頼するのであれば、別途「仲介手数料」を
要求されると思いますが、結果的に売主買主双方揃っていて
内容も何も問題なく調整不要であれば、いわゆる登記関係を行う
司法書士のみでも契約書等の作成能力は充分あるので、もう直接
司法書士に依頼するのもアリかなとは思いますが、
若干悪徳な司法書士の場合は、その「仲介手数料」なるもの分も
要求する場合もあるので、幾つかの司法書士に声を掛けて
見積もりを取るのが良いのかなとは思います。
私の場合はこのケースだったら不動産業者としての仲介で
売買金額がわからないので簡単には言えませんが
「1％もしくは報酬10万で仲介に入ってくれないか？」と言われれば
納得してやるとは思います
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