教えて！住まいの先生
Q ワンルームマンション投資って、リスクや後悔は、ないのでしょうか？
質問日時：
2026/4/3 14:54:33
解決済み
解決日時：
2026/4/30 09:07:16
回答数： 16 ｜ 閲覧数： 265 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/4/30 09:07:16
投資ですからリスクはあります。
サラリーマンだと源泉徴収票上で年収1000万以上の層なら、経費を含めて節税効果が出てきますが、ローンのあるうちはインカムで儲かることは稀です。
電話営業が来る東京圏の新築は毎月の手出しが大きすぎてやめておいた方がいいと個人的には思います。
数年前からすると物件価格がかなり上がっているので、去年2部屋売却、今年も2部屋売却に向け進めています。
1部屋平均100万ほどキャピタルが得られ、残債が圧縮されたので、属性のあるうちに2000万ほど頭金入れて高利回りの1棟アパートかフルキャッシュで築古戸建を買おうと画策していますが、なかなかいい物件が見当たりません。
クラファンでは年利回り10〜18%の物があるので、それを上回る物件となるとなかなか無いのでレバレッジ効かないけど手元キャッシュでファンドばかり買ってます。
サラリーマンだと源泉徴収票上で年収1000万以上の層なら、経費を含めて節税効果が出てきますが、ローンのあるうちはインカムで儲かることは稀です。
電話営業が来る東京圏の新築は毎月の手出しが大きすぎてやめておいた方がいいと個人的には思います。
数年前からすると物件価格がかなり上がっているので、去年2部屋売却、今年も2部屋売却に向け進めています。
1部屋平均100万ほどキャピタルが得られ、残債が圧縮されたので、属性のあるうちに2000万ほど頭金入れて高利回りの1棟アパートかフルキャッシュで築古戸建を買おうと画策していますが、なかなかいい物件が見当たりません。
クラファンでは年利回り10〜18%の物があるので、それを上回る物件となるとなかなか無いのでレバレッジ効かないけど手元キャッシュでファンドばかり買ってます。
回答
A
回答日時：
2026/4/6 14:07:46
私は後悔していません。投資にはリスクがあります。それを見越しての話です。
A
回答日時：
2026/4/5 19:48:32
有名不動産ユーチューバーも言っていましたが、
儲かる投資物件は全部不動産屋がお得意さんに回しています。
残ったリスクしかないものは、情弱に営業を掛けます。
結果、買った人は後悔することになる。そんな話しかないですね。
儲かる投資物件は全部不動産屋がお得意さんに回しています。
残ったリスクしかないものは、情弱に営業を掛けます。
結果、買った人は後悔することになる。そんな話しかないですね。
A
回答日時：
2026/4/5 13:03:18
初めは後悔してましたが、今は買っといて良かったと思ってます。
A
回答日時：
2026/4/4 12:44:01
ワンルームマンションについては難易度が非常に高いです。
1. 金利上昇リスク（現在もっとも注目のリスク）
2026年に入り、日本の金利も上昇傾向にあります。
返済額の増加: 多くの人が「変動金利」でローンを組みますが、金利が上がると毎月の返済額が増え、家賃収入だけではローンが返せない「持ち出し（赤字）」の状態になりやすくなっています。
「未払利息」の罠: 返済額が急激に変わらないルール（5年ルールなど）があっても、裏では利息だけが膨らんで元金が全く減っていないというケースも報告されています。
2. 空室・家賃下落リスク
ワンルーム投資の生命線は「入居者が途切れないこと」です。
エリアの厳選: 都心部や駅近ならまだ需要はありますが、郊外や地方の物件は空室リスクが非常に高いです。
スペックの差: 最近は25〜30㎡ほどの少し広めのワンルームに人気が移っており、18㎡未満のような極端に狭い物件は家賃を下げないと入居者が決まらない傾向があります。
3. 維持費・修繕積立金の高騰
物価高の影響: 人件費や資材費の値上がりにより、マンションの管理費や修繕積立金が数年ごとに増額されるリスクがあります。
突発的な出費: エアコンや給湯器など、専有部の設備が壊れた際の修理費用もオーナー負担です。
4. 出口戦略（売却）の難しさ
買い手の減少: 金利が上がると、次にその物件を買おうとする人もローンが組みにくくなるため、希望の価格で売れなくなる（流動性が下がる）リスクがあります。
「節税」という言葉の危うさ: 営業トークで「節税になります」と言われることがありますが、それは「赤字が出ているから所得税が還付される」という意味であることも多いです。最終的に売却時に利益が出なければ、トータルで損をする可能性があります。
★個人的な所感
もし検討されているなら、「毎月1万円くらいの持ち出しなら、将来の年金代わりになるからいいか」という考えは、今の局面では少し危険かもしれません。金利や維持費の上昇で、その1万円が数年後に5万円、8万円と膨らんで生活を圧迫する事例も増えています。
1. 金利上昇リスク（現在もっとも注目のリスク）
2026年に入り、日本の金利も上昇傾向にあります。
返済額の増加: 多くの人が「変動金利」でローンを組みますが、金利が上がると毎月の返済額が増え、家賃収入だけではローンが返せない「持ち出し（赤字）」の状態になりやすくなっています。
「未払利息」の罠: 返済額が急激に変わらないルール（5年ルールなど）があっても、裏では利息だけが膨らんで元金が全く減っていないというケースも報告されています。
2. 空室・家賃下落リスク
ワンルーム投資の生命線は「入居者が途切れないこと」です。
エリアの厳選: 都心部や駅近ならまだ需要はありますが、郊外や地方の物件は空室リスクが非常に高いです。
スペックの差: 最近は25〜30㎡ほどの少し広めのワンルームに人気が移っており、18㎡未満のような極端に狭い物件は家賃を下げないと入居者が決まらない傾向があります。
3. 維持費・修繕積立金の高騰
物価高の影響: 人件費や資材費の値上がりにより、マンションの管理費や修繕積立金が数年ごとに増額されるリスクがあります。
突発的な出費: エアコンや給湯器など、専有部の設備が壊れた際の修理費用もオーナー負担です。
4. 出口戦略（売却）の難しさ
買い手の減少: 金利が上がると、次にその物件を買おうとする人もローンが組みにくくなるため、希望の価格で売れなくなる（流動性が下がる）リスクがあります。
「節税」という言葉の危うさ: 営業トークで「節税になります」と言われることがありますが、それは「赤字が出ているから所得税が還付される」という意味であることも多いです。最終的に売却時に利益が出なければ、トータルで損をする可能性があります。
★個人的な所感
もし検討されているなら、「毎月1万円くらいの持ち出しなら、将来の年金代わりになるからいいか」という考えは、今の局面では少し危険かもしれません。金利や維持費の上昇で、その1万円が数年後に5万円、8万円と膨らんで生活を圧迫する事例も増えています。
A
回答日時：
2026/4/4 09:32:16
A
回答日時：
2026/4/4 01:28:22
Gメンの動画を見ましょう。後悔しかありません。
A
回答日時：
2026/4/3 18:10:06
低いリターンの割にリスクが高いから他人に売りつけるのでは？
割が良ければ営業マンは他人に教えず自分でやるはず。
割が良ければ営業マンは他人に教えず自分でやるはず。
A
回答日時：
2026/4/3 18:03:02
リスクしかないと思います。
自分の土地にアパートを建てて6部屋貸していますが、ローンを払ったら少ししか残りません。
自分の土地でもそうなのに、間に業者が入って儲かるはずがないと思います。儲かるなら、その業者が貸し出せばいいだけのことです。
私は半分投資詐欺のように見ています。
自分の土地にアパートを建てて6部屋貸していますが、ローンを払ったら少ししか残りません。
自分の土地でもそうなのに、間に業者が入って儲かるはずがないと思います。儲かるなら、その業者が貸し出せばいいだけのことです。
私は半分投資詐欺のように見ています。
A
回答日時：
2026/4/3 16:13:23
リスクが無いわけない。
うまくいかない人は後悔するだろう。なにしろ千万単位の借金して投資するのがパタンだから。
有名な滝島氏の動画では二進も三進もいかなくなった人が相談者として登場してるものがある。
うまくいかない人は後悔するだろう。なにしろ千万単位の借金して投資するのがパタンだから。
有名な滝島氏の動画では二進も三進もいかなくなった人が相談者として登場してるものがある。
A
回答日時：
2026/4/3 15:57:26
裁量次第！
裁量が的確なら堅実な利殖になるが、見誤れば後悔する。
裁量が的確なら堅実な利殖になるが、見誤れば後悔する。
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