教えて！住まいの先生

そもそも、借主の契約違反（家賃滞納や用法違反など）が理由でも、退去における正当な事由がとなるだけで、裁判で双方の信頼関係の破壊されていると認められる必要があります。（今回の件は、用法違反理由の契約違反）

以下、適用に拾ってきたコピペ
用法違反とは
建物賃貸借契約書では、「賃借人は本件建物を・・・・のために使用する」として賃借人の使用目的（用法）を特定した上で、特定した用法で使用することを義務づけています。
用法違反とは、契約書に書いてある使用目的に違反して、他の用途に賃貸物件の全部または一部を使用することを言います。目的外使用とも言います。
そして、契約書には「本契約書の条項の１つに違反する場合には、賃貸人は契約を解除できる」という条項があるのが普通です。そのため、用法違反をすると契約を解除されることになります。
しかし、解除が認められるためには、形式的に用法に違反している場合だけでなく、信頼関係の破壊が認められる必要があります。
用法違反で、信頼関係が破壊される場合とは、「契約の時点で違反した用法に使うことが分かっていたら、賃貸借契約を結ばなかった」とか、「その賃料では契約を結ばなかった」というような場合です。

以上の事から、裁判をしないと強制的に追い出す事は借地借家法において、不可能だと思います。

通常、退去の通知は６カ月～１年までに行うと、借地借家法で定められています。但し、その有効期限の法律が存在しない点です。
（私には見つけられなかった）
そうなると、最初に申し出た用法違反、次に申し出た建物の老築化、どちらが有効になるのか？それとも、どちらとも有効になるのか？という問題が出てきます。
そして、貸主からの退去の通知の取り消しが出来るのか？という問題も出てきます。（逆に借主が退去を貸主に申し出た場合の取り消しは出来ないです）
以上の事から、先方が居座っても、やはり裁判でしか解決方法はないかと、存じます。

ここまでが、裁判に関する事項です。

後は、このまま居座られた場合に関するリスクです。
住居ではなく、店舗使用にした場合でも以下の問題点があります。
建物も築古で、地震、台風などの時雨漏りなどがありという部分において、貸主である質問者様には当然、修繕の義務（民法６０６条）がありますので、何かしら問題が発生した場合は、その修繕費用を負担する必要があると共に、地震等で相手側が被害にあった場合、損害賠償請求される可能性が生じます。東日本大震災の際も住居が倒壊し、亡くなった遺族から損害賠償請求をされて遺族の勝訴判決が出ています。
昨今における建築資材等の高騰において、修繕費用を考えると、問題を先延ばしにするだけであってリスクはそのまま残ってしまいます。

そう考えると、ある程度のお金を支払って、出て行ってもらう解決策も一考かなと。
（裁判に発展する可能性もあるので、上述した問題・疑問点は、それぞれクリアにしておく必要はあるかと思います）
まあ、入居者が一般通りに退去して頂くのが、一番なのですが・・・
私には、これまでが限界です・・・後は他の質問者様のフォローか、初回相談料無料の弁護士事務所を探して、相談した方が上述した問題・疑問点も解決されるかと思われますし、より良い提案を受けられるのではないでしょうか？

長文、失礼しました。少しでも参考になれば幸いです。

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当事者同士で話し合うほうがかえって遠回りな気もしますが。。

民事調停か訴訟が手っ取り早くてコストも抑えられると思いますよ。

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契約書に書いてあるなら、黙認はしていない。で押し通してはいかがでしょうか？
黙認していたのではなく、改善するよう伝えて反応を待っていただけである。との主張かなと思いますよ
その上で、店舗使用なら…と家賃の値上げをお願いする感じかなと思います
ただ、交渉で折り合わないと、先方が居座るだけなので、こちらが不利ですが。

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