教えて！住まいの先生

金融機関は「親族間の売買」には融資しません。

あなたの希望が通る事は、日本国内では99.9％不可能です。

＞住宅ローンの名義変更について......

動産＝車などの名義変更のように
「書類を揃えて.....お願いします....はいできました」
みたいにはいきません。

＞.....住宅ローン控除は再度受けれますか？

無理ですね。
住宅ローンの適用条件に「親族からの譲渡は不可」と言うのがあります。

----------以----------下----------引----------用----------

住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含みます。）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。

----------引----------用----------終----------了----------


国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし.......」

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

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質問者様の意向を整理しますね。

わかりやすいように、3000万円の物件をフルローンで購入し
1500万円の返済が終わっている状態と仮定しましょう。

まず、現時点で奥様にあるのは
・3000万円の不動産の所有権
・1500万円の債務
この二点です。

次に質問者様が考えている行為ですが、二通り考えられます。
①不動産の1/2の所有権を購入する
②不動産全てを購入する

①の場合、1500万円・不動産の持分1/2の売買契約書を作成します。
これで、奥様は

不動産の1/2の所有権
債務は完済

ご主人は1500万円の債務
不動産の1/2の所有権を持つことになります。


②の場合
ご主人様は不動産のすべてと3000万円の債務
奥様は1500万円の現金を手にすることになります。

不動産の売買契約書は、個人でも作成が可能です。
売買が反復継続する場合、宅建業法が適用されますが、1回のみでしたら問題ありません。

しかし、現金での売買であればいいのですが、個人が作成した売買契約書で融資が可能な金融機関が見つかるかは疑問です。

一般的には、どこかの宅建業者に依頼し売買契約書を作成してもらうことになります。
その際の、媒介手数料は交渉次第です。
契約書と重説を作るだけですから、客付けから依頼した時より安価にしてくれるところも多いはずです。

また、どちらの場合も奥様側としては1500万円または3000万円の売却益を得ることになりますので、課税されることになりますし、抵当権の抹消費用等も必要です。

住宅ローン控除は対象外ですので、メリットがないように思われますね。

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住宅ローンを使うには不動産屋が間に入る必要があります(重要事項説明書が必要でそれは不動産屋しか発行出来ません)
その為に住宅ローン諸費用以外に売主買主双方(夫婦両方)に仲介手数料が発生します。
それと銀行は離婚以外での夫婦間の売買には極めて慎重になるので引き受けてくれる銀行が見つかるかどうかが大きなハードルになります。

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まず売買が出来るかで言えば出来ます。出来ますがその場合はほぼほぼ住宅ローンは使えません。

また使うにしろ宅建業者の作成する重要事項説明書が必要になります。なので、司法書士とかいう前に不動産屋が必要です。

また住宅ローン控除は家族からの購入は適用されません

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