教えて！住まいの先生

ご質問の「事項取得」は時効取得のことと理解して回答します。

まず時効取得についてですが、この状況では成立しないと考えて大丈夫です。時効取得（民法162条）が成立するには「所有の意思を持って占有する」ことが前提ですが、無償で土地を貸していた使用貸借の場合、借りている側は最初から「他人の土地を借りている」という認識で使用しています。所有の意思が認められないため、40年経っていても時効取得は原則として成立しません。登記もご自身名義のままであれば、所有権は問題なく保全されています。

使用料請求については、これが難しいところです。元の所有者との間の無償貸借はあくまで当事者間の合意でしたが、その物件が不動産業者に売却された時点で、業者が使用貸借の存在を知っていたかどうかが鍵になります。知って購入したなら前の契約を引き継いでいる可能性があり、知らずに購入したなら業者側は正当な権原なく土地を使用していると主張できる余地があります。

現実的な対応としては、まず不動産業者に対して「この土地は私の所有で、これからは使用するなら賃料をいただく」と通知し、賃貸借契約の締結を求める方向が現実的です。過去40年分の使用料を遡及請求するのは法的に難しい部分が多いですが、通知以降の分については正当な請求根拠になります。月額賃料の相場は固定資産税評価額の2〜3%程度を参考にするケースが多いです。

まずは内容証明郵便で所有権の確認と今後の使用料交渉の意向を伝えるところから始めるのが一般的です。

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