教えて！住まいの先生
Q 不動産の相続や贈与に詳しい方、回答よろしくお願いいたします。 85歳の母が毎年5000円の固定資産税を支払っている田舎の20筆の土地を義理の弟に贈与しようと思ったら名義は曽祖父のものでした！
日本中に散らばっている子孫を探して連絡を取るのは素人の自分には無理なので司法書士にお願いしようと思いますが料金はどのくらい請求されると予想されますか？
回答よろしくお願いします。
回答よろしくお願いします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/6/18 20:35:30
司法書士に相談して、1-10までお願いするのもいいですが、
ご自身でも出来るかもしれないので、参考にして下さい。
まず、20筆の土地の謄本はお持ちなんですよね？
まず、曾祖父名義の戸籍謄本を取得して、
法定相続人が何人で、誰なのかを確定させることはできるので、
後は、法務局に赴いて、20筆の土地を、先ず1筆に変更できるか相談する！
土地所有者は、曾祖父だが、既に鬼籍に名を連ねてるので、
母の名義に変更はできないか相談してみる！
母名義にする事が出来ないなら、
法務局局長職権・権限で出来ないですか？と聞く！
理由を聞かれたら、
『全員疎遠で、居住地や連絡先も知らない！』と言ってみる！
ご自身でできる事を全てした後でも、
司法書士に依頼する事はできるので、頑張ってみる価値あり！
ご自身でも出来るかもしれないので、参考にして下さい。
まず、20筆の土地の謄本はお持ちなんですよね？
まず、曾祖父名義の戸籍謄本を取得して、
法定相続人が何人で、誰なのかを確定させることはできるので、
後は、法務局に赴いて、20筆の土地を、先ず1筆に変更できるか相談する！
土地所有者は、曾祖父だが、既に鬼籍に名を連ねてるので、
母の名義に変更はできないか相談してみる！
母名義にする事が出来ないなら、
法務局局長職権・権限で出来ないですか？と聞く！
理由を聞かれたら、
『全員疎遠で、居住地や連絡先も知らない！』と言ってみる！
ご自身でできる事を全てした後でも、
司法書士に依頼する事はできるので、頑張ってみる価値あり！
回答
A
回答日時：
2026/6/11 16:05:21
曽祖父名義のままということは、数世代にわたって相続登記が放置されてきた状態です。この場合、義理の弟さんへの贈与をするには、まず曽祖父から現在に至るすべての相続人を確定し、全員の同意（遺産分割協議）を得てから登記申請という流れが必要です。贈与登記の前に、相続登記が欠かせません。
費用の見通しを正直に申し上げると、かなり高額になりやすいケースです。曽祖父の代から数えると3〜4世代以上経過していることが多く、相続人が数十人から、場合によっては百人を超えることもあります。その全員の戸籍を取り寄せ、連絡を取り、署名をもらう作業が発生します。
司法書士報酬の目安としては、戸籍収集・相続関係説明図の作成で10万〜20万円程度、遺産分割協議書作成が数万円、土地の登記申請は1筆あたり1〜3万円が相場なので20筆では20〜60万円程度になります。相続人調査が複雑なほど加算されるため、全体で50万〜150万円以上になることも珍しくありません。
さらに相続人の中に行方不明の方や同意を得られない方がいる場合は、家庭裁判所での不在者財産管理人の選任手続きが必要になり、費用と時間が大幅に増えます。
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる点も念頭に置いておくとよいです。
まずは司法書士に相談（初回無料の事務所が多い）して、曽祖父の戸籍から相続人の人数を概算してもらうのが先決です。その規模感が出て初めて、正確な見積もりが可能になります。
費用の見通しを正直に申し上げると、かなり高額になりやすいケースです。曽祖父の代から数えると3〜4世代以上経過していることが多く、相続人が数十人から、場合によっては百人を超えることもあります。その全員の戸籍を取り寄せ、連絡を取り、署名をもらう作業が発生します。
司法書士報酬の目安としては、戸籍収集・相続関係説明図の作成で10万〜20万円程度、遺産分割協議書作成が数万円、土地の登記申請は1筆あたり1〜3万円が相場なので20筆では20〜60万円程度になります。相続人調査が複雑なほど加算されるため、全体で50万〜150万円以上になることも珍しくありません。
さらに相続人の中に行方不明の方や同意を得られない方がいる場合は、家庭裁判所での不在者財産管理人の選任手続きが必要になり、費用と時間が大幅に増えます。
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になる点も念頭に置いておくとよいです。
まずは司法書士に相談（初回無料の事務所が多い）して、曽祖父の戸籍から相続人の人数を概算してもらうのが先決です。その規模感が出て初めて、正確な見積もりが可能になります。
A
回答日時：
2026/6/11 12:05:33
祖父母がおらず固定資産税を長年支払っているので所有の意思があるため
支払った期間が10年あるなら婆さんの時効所得で婆さんの土地になりますよ。知らなかった理由ですから善意です
ぜんいは10年悪意は20年で時効所得です
時効所得できるなら婆さんの登記に変更し生前贈与すれば良い
親族探すなら時間がかかる為50万円位かかると思います。
支払った期間が10年あるなら婆さんの時効所得で婆さんの土地になりますよ。知らなかった理由ですから善意です
ぜんいは10年悪意は20年で時効所得です
時効所得できるなら婆さんの登記に変更し生前贈与すれば良い
親族探すなら時間がかかる為50万円位かかると思います。
A
回答日時：
2026/6/11 10:49:14
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
相続人の協力度合いによるので、全員協力的なら20～30万円、一部でも非協力的な相続人がいるなら30万円以上のイメージです。
相続人の協力度合いによるので、全員協力的なら20～30万円、一部でも非協力的な相続人がいるなら30万円以上のイメージです。
A
回答日時：
2026/6/10 15:30:47
取得が必要な戸籍などに加え、登記協力をお願いする相続人の数次第なので何ともです
ある程度の家系図を作って見積り依頼する方が確実ですが、予想で良いということなので30万円～か、、、
ある程度の家系図を作って見積り依頼する方が確実ですが、予想で良いということなので30万円～か、、、
A
回答日時：
2026/6/10 14:38:11
名義は曽祖父の名義でしたら通常の登記見積は該当しません。
調査してみないとここで見積を論じても解からないだろう。
場合によっては相続人の範囲が富士の裾野の樹海ほど広がっているかも知れないし‥。
司法書士への依頼ならどの範囲まで依頼するのか否か。
また戸籍等の取得だけを依頼するなら行政書士でも出来ますが‥。
調査してみないとここで見積を論じても解からないだろう。
場合によっては相続人の範囲が富士の裾野の樹海ほど広がっているかも知れないし‥。
司法書士への依頼ならどの範囲まで依頼するのか否か。
また戸籍等の取得だけを依頼するなら行政書士でも出来ますが‥。
A
回答日時：
2026/6/10 00:09:11
司法書士にもよりますし、何を依頼するのか・相続人が何人なのかにもよるので、それだけでは分からないです。
全て依頼するとなると、相続人調査からそれぞれの戸籍集め・各相続人との連絡やり取り等の実費＋相続登記にかかる実費＋司法書士への報酬になります。
1度、自治体や司法書士会等の無料相談を利用された方がいいのでは？
全て依頼するとなると、相続人調査からそれぞれの戸籍集め・各相続人との連絡やり取り等の実費＋相続登記にかかる実費＋司法書士への報酬になります。
1度、自治体や司法書士会等の無料相談を利用された方がいいのでは？
A
回答日時：
2026/6/9 23:29:24
人数にもよるのでは？そもそも母親の親の世代ですよね？
また、黙って印を押すかどうか？
印を押すにはお金が必要ですよ。
祖父の方が欲をかくとそうなるよね。
大体、連絡が取れない人がでてきて難しいのではないかな
司法書士ではなく弁護士案件ですから、相当かかるよね。
司法書士は話し合いがついてだからね
まずは有料で弁護士に相談ですね
また、黙って印を押すかどうか？
印を押すにはお金が必要ですよ。
祖父の方が欲をかくとそうなるよね。
大体、連絡が取れない人がでてきて難しいのではないかな
司法書士ではなく弁護士案件ですから、相当かかるよね。
司法書士は話し合いがついてだからね
まずは有料で弁護士に相談ですね
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