教えて！住まいの先生

色々なやり方有りますが
建物は資産価値かなり低くなります
だって古くなりますから
単独相続して預金を相続者で均等に分けます‥平等
築年数が長くなるので配偶者居住権を使い無償で住んでもらう
その時に期間を例えば10年や20年と決める‥当初の妹が住む条件はかわりません
その後契約満了前に土地代を査定してもらい
売却‥平等
永住‥価格を均等分割する‥平等となる
配偶者居住権は必ず期間を決める事
期間が無ければ永住となりますから
他にも色々ありますが建物は古くなりますから崩すにも金がかかります

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よくある話だよ。
だから今事前に話をしてるんだよ。
大抵は今の資産なら自宅と土地は妹へ。現金は主さんが。それで揉めそうなら妹さんか親御さんがさらに500〜700ぐらい渡す様な形が一般的。それでも揉める時は実家を売却して現金化して折半。
その前に妹さんが変な事して遺言状を家を継がすと言っても全体の半分しか効力がなくその半分は主さん。簡単に解説するとこんな感じ。
本当はお父さん先になるなりお母さんが相続してその時に御姉妹も相続して次、お母さんの相続になるという感じだね。

ただ逆になる場合もある、お母さんが先でお父さんと。

相続税がかからない様に今から話してるのでは。その為一次相続前にどうするか話してるのでは。最終的な形を決めてそうなる様にしようとしてるのでは。主さんが考えてる感じにはしないと思う。ただそうなる前にさっき言って様にしましょうみたいな提案をすれば普通はそうなる。そこで揉めると売却かな。

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＞妹 2,000万+500万 (家と現金)
＞自分 500万(現金のみ)
それは不公平なので、逆に貴方が「だったら俺が家を貰う」と言えば良いでしょう。
貴方が、家を貰う場合は、貯金の相続はどうしますか？
そうなった場合に、自分も妹も迷うとか納得する分担にするべきで、お互いにズルいと思わない内容で交渉するべきでしょう！

・今なら1500万だとして、その土地価格だと地方でしょうから、20年以上後は、売利益として１千万にもならない可能性が高い。
・妹が地元という点で、父母の今後の世話や墓/仏壇/法事などを考えると、
20年後なら、私なら、
・妹に、土地家屋で１千万の価値（または売却益）/+貯金から200万円/（墓/仏壇/法事は妹が担当）
・兄に、貯金から800万円
こんな感じで如何でしょうか。

不動産は共有財産にして、その分の家賃を貰っても良い訳で・・・
月２万だとして、10年で240万/20年で480万円になる訳で。

ただし、
・今後、父母の老後の貯金運用によっては、数百万円は減りそう・・・
・父が先に亡くなった場合は、母の相続が多くなりそう。
・今後、妹が同居する可能性もあるし。
・妹が地元の利を活かして、同情を買って、父が丸め込まれそう（遺言を書かされる）
そうならないように、貴方は父母に恩返ししておけば良いかと・・・

今から相続を考える必要はないでしょう。
父が病気になったり、母が亡くなった時に考えれば遅く無いです。

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詳細は税理士にご相談ください。自分は無資格なので、アドバイスできません。

自分(二男)の場合、姉(長女)、兄(長男)とは、【遺留分(最低限)】を姉、兄に【代償分割】で事前に了解を得ています。
一端、両親の財産(不動産及び預貯金)は、全額自分が相続し、姉に◯千万円、兄に◯千万円、遺産分割協議書に明記のうえ、振り込む予定です。

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実家が売れそうな場所にあるかどうかなども加味して、話し合いで決めることになりますが、不動産を相続したほうが代償金を払うケースが多いです

例えば、
妹：不動産を相続、姉に代償金500万渡す、姉：預貯金を相続、妹から500万貰う
って感じですね
この代償金の金額を話し合いで決めるのが揉めるもとになります

不動産の評価額ってのは、実際の売買価格よりはずいぶん安いのが一般的です
だから、代償金をもらう側からしたら、評価額が2000万でも、売れば2500万～3000万で売れるので、代償金の計算をするなら、売買価格で計算するべきだろうと考えるわけです
ところが、不動産を相続する方からしたら、すでに悼んでいる不動産だから相続したとたんにリフォームしないといけないし、そもそも名義変更に費用も掛かるしなので、できるだけ安く見積もりたいから、評価額で考えてほしいとなります
大抵は、話し合いの結果、その間の価格で折り合いをつけることになります

妹さんが、今賃貸に住んでいて家賃がかかるとか、妹さんが貧乏だとか、そういうのは遺産分割には関係ない

遺産分割のことを考えるには、親の介護を切り離して考えることはできません
親が弱った時に、姉妹で助け合うことができたのなら、相続の話も話し合いができるけれど、片方が介護に協力的でなかった場合、お互いに憎悪の気持ちが生まれてしまうため、相続の話し合いは熾烈なものとなるし、親だって、介護してくれた子どもに残したいと考えるようになる
とりあえず、今はゆるく考えて置き、本格的なのは親の介護が始まってから考えたほうがいいですよ

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有効な遺言書が無ければ、相続人で協議をして分け方や割合を決めるので、スッキリしない場合もしばしばある。
同じ相続はないので普通は無い。

額は、亡くなった日時で評価するので、遺産分割後の事柄はそれを相続した人自身の責任。

《《母が亡くなる場合と、空になった家に妹夫婦が住むのとでは自分の不動産相続の取り分はどう変わりますか？》》
法定相続分は変わらない、全て協議で決める。


分割割合や分け方に相違があって、遺産分割協議が不調なら家庭裁判所に調停の申し立てをする、
或いは弁護士に依頼して折り合いを付けてもらう、
不動産登記は司法書士、争い事はは弁護士に。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
いろいろ書いておられますが、不動産相続では、司法書士事務所に「相続登記」を依頼するのが最良で、真っ先に必要（法規定）です。

ちなみに「相続登記」を極めて簡単に説明しますと、
◆相続は「相続権該当者」と、「相続権配分比率」が明確に法規定されています。
◆従って、見知らぬ者に相続権が発生「してしまった」などは珍しくもないのです。（あなたが頭に浮かべる「家族」だけが相続人とは限らないのです）

相続登記の専門は司法書士です。
司法書士は、故人の「誕生～死去」までの全戸籍謄本を取得。そこから「家系図」を作成して相続人を「割り出す」のです。
この、「割り出し」は、一般の方にできるものではありません。

●相続権者の割り出し後でなければ遺産分割協議書作成も不可です
（そもそも個人作成の書類に、「他相続人が実印）？――あり得ないでしょ？」

相続登記を個人で―――と言う方がよくいますが、可能ではあっても「正確」である保証などなく、それは後年になって取り返しがつかなくもなるのです。

更に、「法務局で相談」などと言いますが、とんでもない。
法務局は申請書類が法規定通りであれば、そのまま登記します。
（間違いを指摘してくれる官庁ではないのです）

●いま、あなたが為すことは、司法書士への相談が最良です。

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亡くなる順にもよるけど、父→母の順で亡くなるとした場合、父の相続では母が全部相続しておき、母の相続で不動産を妹、現預金を質問者さんとする感じがよいかと。不動産は片方がもっていき、さらに現預金を半々というのは普通はあり得ない。不動産が実質ゼロ価値（メンテで金がかさむ、売るに売れない、もらう側が貧乏くじ、等）ならあり得るけど、そこに住めるのだし将来売ることもできるなら、「あなたは家をもらうんだから同等の預金は全て私にちょうだい」はまかり通ります。
土地は価値が乱高下することはありませんし、基本は緩やかに上がっていくでしょうけど、建物は価値が下がるどころかメンテ等を考えるとマイナスともいえます。自分なら土地建物を妹、現預金は自分、差額の補填は求めない、あたりを落としどころにします。妹が「だったら家いらない、カネ全部ヨコセ」と言ってくる可能性もあるので、そうなったときのことも考えましょう。

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平等にするなら、妹が家土地を相続して、質問者さんは預金1000万と妹からの代償金500万をもらうという計算になります。
妹に代償金を払えるだけの現金がなくて質問者さんが妥協して預金1000万だけにするとか、そこは相続人同士の話し合い次第です。
生前にリフォームしたら家の評価額が上がるから、その分、質問者さんがもらう預金や代償金が上がりますが、妹が払えないならそれも話し合い次第です。
相続税は相続人が自分の相続分に応じて納税するものだから、相続人各自の自腹です。
同居していたかは相続に関係ありませんが、同居して面倒見たのだから家は私に相続させるという遺言書を作ってと妹が親にねだり、親がそれに応じたら、質問者さんは遺留分として本来の相続分の半分(1/4)しか遺産をもらえないかもしれません。

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遺産分割は遺言書の遺贈が優先します。
遺贈が無い場合、法定分割し、配偶者1/2、子供2人が各1/4ですが、土地相続税は同居親族に軽減特例があります。
将来、どのような遺産分割になるか分からないので、親孝行していた方が良いと思います。
。

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