教えて！住まいの先生

直接売買は法律上問題なく可能です。

瑕疵担保責任（現在の民法では「契約不適合責任」という名称になっています）の免責特約は、契約書に明記しておけば有効です。ただし注意点があって、売主が知っていた欠陥を黙って引き渡した場合、特約があっても責任を免れないことがあります。築50年であれば雨漏り・シロアリ・基礎のひび割れなどを事前に把握しておき、「現状有姿での引渡し」と明記した上で、状況を記録に残しておくと後のトラブルを防げます。

不動産業者を通さなくても、登記の手続きだけは司法書士に依頼するのが一般的です。費用は5〜15万円程度が目安です。業者経由の場合の仲介手数料は売買価格の3%＋6万円（税別）が上限で、例えば2,000万円の物件なら双方合わせて132万円ほどになります。トラブル対応という観点では業者に頼む安心感もありますが、隣人との関係が良好で条件面の合意も取りやすいなら、司法書士対応のみで進める個人間売買も十分現実的な選択です。

価格については、隣人が土地の有効活用など明確な理由で欲しがっている場合、相場の10〜15%程度高い設定でも交渉が成立することはあります。ただし20%を超えてくると難しくなるケースが多いです。相場の根拠資料（近隣の成約事例など）を用意しながら交渉するのが、円滑に進めるコツです。

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
不動産取引で、「損得」などで仲介業者が存在しているのではありませんよ。
仲介業者の目的は、「取引保証」なのです。（かかるものはかかるのです）
そのために１千万円の供託金が義務付けられているのです。

●個人同士の取引で、全く問題ありませんが、法規定も何も知らない一般の個人同士での取引なら、リスク満載で、事故など「あって当然」です。
また、個人売買なら、買主は住宅ローン不可です。

なお、個人売買なら、何の制約もなく、
◆契約書も不要（責任の意味がなく、書類自体が無意味だから）
◆登記も不要。（法規定なし）その代わり、その物件は元の所有者のもの。
不動産は登記により、「オレのもの」と主張できるからです。

仲介手数料が不要？
そんな無意味の不動産業者になぜ、手数料その他が法規定までされていると思いますか？―――税金のムダ遣いです。
それなら宅建士などの国家資格も無意味となるのです。

トレブれば、最悪は弁護士を立てて裁判しかありません。
高額な弁護士報酬を払うなら、３％程度の手数料ははるかに合理的なのです。

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お気持ちは分かります。
個人売買でコストを節約することは売主・買主双方のメリットになります。
しかし、一般的な売買では個人間で売買されることはほとんどありません。
メリットよりもデメリット（リスク）の方が大きいからです。

多くの人がイメージするデメリットでは、契約書の作成、売買金額や条件の交渉や、質問文にある瑕疵担保責任の問題もあるでしょう。
また、登記や代金の受け渡し、境界確認、住宅ローンが厳しいなどの問題もあります。

本件は中古戸建なので、購入者は一般人が多そうなので、住宅ローンを組めないことは大きなマイナスになるのではないでしょうか。
（不動産業者が作成した重要事項説明書を金融機関に提出します）

そして目立ちませんが最も大きいリスクが信用問題です。
質問者さんのところへ買いに来た人がみんな善人（一般人）だと思いますか？
購入希望者を装って別の目的で近づいてくるヤカラと区別できますか？
購入希望者の方もこれは同じで、売主に対してなんらかの疑念を持ちます。

なぜ不動産業者を通さないのだろう？
手数料を節約とは言ってるけど・・・？
もしかして通せないからではないか？
土地や建物に問題があるのではないか？
売主が反社会勢力ではないか？
本当の所有者ではないのでは？
騙されるのではないか？

・・・といった感じです。

そこで個人と直接の取引ではなくて、個人売買サイトを利用する人もいます。
サイトの内容も良くも悪くもいろいろありますが、本件では無関係なので割愛します。


不動産の個人売買が有効なのは、家族や親族間などの身内の売買か、不動産売買のことをプロ並みに把握している人同士の売買です。
質問文③では隣人に売却するケースを想定していますが、親族ほどではありませんがお互いを知っていることと売買対象の不動産のことを知っているという点で、個人売買の対象にはなります。

お隣りさんに高値で売る考えがあるようですが、その考えは有効です。
ある程度のお金のある人は、隣りを変な人が買って住み着くくらいなら自分で買うという判断をすることがあります。
また、隣りと自分の敷地をまとめると不動産価値が大きく増えるケースもあります。
「隣りは倍出しても買え」などという格言もあります。
狭くて少額の土地なら２～３倍でも売れますが、家一軒分となるとさすがに倍は無理でしょう。
売主側から持ち掛けるのであれば、不動産の内容にもよりますが数パーセント程度からせいぜい２～３割程度ではないでしょうか。

もちろん、その反面、無意味に高掴みするデメリットもあるので、必ずしも隣りを買うことにメリットがあるわけではありません。
隣人との売買は先に声をかけた方が足元を見られる傾向もあります。
「買いませんか？」と持ち掛けるのと、「売ってもらえませんか？」とお願いされるのとでは、どちらが高く売買できるかは明らかです。

順不同になりましたが、①について。
「他に注意しておいた方が良いことはありますか」とありますが、注意することは山ほどにあります。
本が１～２冊分にはなるでしょうか。
実家１件を売却するだけでそこまでの知識量を頭に入れて安全に取引できる人はそうそういません。
だからこそ不動産業という商売があるのです。
でも、容量のいい人なら、きちんとした個人売買の本を１～２冊読めばできると思います。

②について。
信頼できる不動産業者に入ってもらう方が明らかに安全ですし労力も少なくて済みます。

ただ、いまはネットやAIなどの恩恵があるので、昔に比べれば個人売買がやりやすくなっていると思います。
闇バイトに代表されるような昔はなかった犯罪もあるので、その点ではリスクも増えましたが。
質問者さんが個人売買をやってみたいと思うなら、試しにやってみるのもいいと思います。
やってみてダメだと思ったら、そこからは不動産業者へ依頼すれば良いでしょう。

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契約書は協会の使ってください

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契約不適合ってのがあります住宅を売る場合は「住める」が前提なので、これを住めない場合もノークレームノーリターンにするには、特約が必要です

この解釈が難しいですし、素人同士だと無効になる契約書も出来上がるかもしれません
一般的には、不動産屋からの司法書士になるので、せめて司法書士だけは絡めておいてください

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過去にも数多の人々が、知恵袋で個人間売買したら後悔した・おおごとになった、と投稿し、どうしたら良いか？の知恵を拝借しに来ています。

何が言いたいかというと、仲介業者を介さずに売買するのは止めておいたほうがよいですよ、ということです。

隣地に買ってもらうのに価格を相場よりも高くする？
その交渉できますか？
まったく利害関係がない人やプロが言う言葉だから信憑性が生まれます。

契約書作成したことありますか？
ないですよね。
契約書に記載漏れがあると後々揉め事になりますよ？

で、今は質問者さんが売主だから、売主が有利になる内容を記載したいですよね？
買主からすれば自分が有利になる内容で契約したいんです。
まとまらない話になる可能性もありますよ。

また売主有利な内容で契約したら、騙された！となる可能性もあり、後々の訴訟問題になりかねません。
それを公平にジャッジできるのが仲介業者です。

悪いことは言いませんので、仲介業者に入ってもらった方が良いと思いますよ。
出来レースならば、仲介手数料をおまけしてくれると思いますよ。
逆におまけしてくれる業者に仲介に入ってもらえば良いです。

最後に、個人間で取引して、揉めた人に言う言葉があります。
「だから、止めておいた方が良いって言ったよね」です。

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相手の信頼度次第ですけどね。

稀に
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11328888746

のようなことになりますから、個人売買は否定はしませんが慎重にした方が良いと思います。
因みに私は不動産屋ですけど契約者が決まっている依頼も受けますよ。
片手分の報酬で受けますから売り買いで見ると半額になります。

半額というのは相場ですから、探せばお近くにもあると思いますよ。

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