教えて！住まいの先生
Q 中古住宅契約後に発覚した欠陥について 1ヶ月前に500万の中古住宅を手付金を払い契約し、リノベーションやローンの本審査を申し込んでおり再来週残代金の支払い及び所有権移転登記の予定です。
しかし、近所の方から4年ほど前に前面道路が50cm以上冠水していることが発覚しました。
家は幸い擁壁で80cm程高くしてあり被害は無かったものと思います。
しかし、擁壁に近い倉庫の床のコンクリートが8M程度まっすぐ割れており、冠水したときに擁壁内に水が入り土砂が流れ出て割れたような形跡があります。
この修理で300万程度かかると思います。
調べると国交省の水災の被害面積に入っており、契約の際の不動産会社からの説明はありませんでした。
物件状況確認書には不明になっておりきさいはありません。
この場合、修理代金を売り主と不動産会社に要求することは可能ですか？
工務店も来週契約する予定で、多くの時間を費やしているのでただ契約解除するだけではこちらの気持ちは収まりません。
宜しくお願いします。
家は幸い擁壁で80cm程高くしてあり被害は無かったものと思います。
しかし、擁壁に近い倉庫の床のコンクリートが8M程度まっすぐ割れており、冠水したときに擁壁内に水が入り土砂が流れ出て割れたような形跡があります。
この修理で300万程度かかると思います。
調べると国交省の水災の被害面積に入っており、契約の際の不動産会社からの説明はありませんでした。
物件状況確認書には不明になっておりきさいはありません。
この場合、修理代金を売り主と不動産会社に要求することは可能ですか？
工務店も来週契約する予定で、多くの時間を費やしているのでただ契約解除するだけではこちらの気持ちは収まりません。
宜しくお願いします。
回答
A
回答日時：
2026/6/18 09:27:51
①不動産仲介会社の重要事項説明義務違反と、②売主の告知事項義務違反の2つの法令が適用になり可能性があります。この精査と証拠が必要ですね。
①について
近所の方から情報は正直、証拠にはなりません。まず、役所の治水等を管理する課に、道路冠水や浸水の被害（床下・床上）が記録されいるかの確認です。
50cm以上冠水なら、通行止めとなっていますので記録が残っていることが一般的です。
調べると国交省の水災の被害面積
これも、役所でも記録が最優先です。
擁壁に近い倉庫の床のコンクリートが8M程度まっすぐ割れており、冠水したときに擁壁内に水が入り土砂が流れ出て割れたような形跡が
これは言いがかりです。
物件状況確認書には不明
売主が知らなかったと言われたら、その嘘の証拠集めが必要です。
①について
近所の方から情報は正直、証拠にはなりません。まず、役所の治水等を管理する課に、道路冠水や浸水の被害（床下・床上）が記録されいるかの確認です。
50cm以上冠水なら、通行止めとなっていますので記録が残っていることが一般的です。
調べると国交省の水災の被害面積
これも、役所でも記録が最優先です。
擁壁に近い倉庫の床のコンクリートが8M程度まっすぐ割れており、冠水したときに擁壁内に水が入り土砂が流れ出て割れたような形跡が
これは言いがかりです。
物件状況確認書には不明
売主が知らなかったと言われたら、その嘘の証拠集めが必要です。
A
回答日時：
2026/6/18 08:40:57
総合的な不動産会社に勤めています。
売主の告知義務違反、宅建業者の重要事項説明違反に抵触の可能性がありますね。
売主は住んでいたなら水害があったことは認知していたでしょうから、その告知をしなければ告知義務違反であり、知っていたことを伝えていないなら契約不適合責任免責でも適用せず契約不適合責任が生じます。
宅建業者は重要事項説明で、水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すことが義務づけられており、過去に50cmの水害があったならハザードマップにも緑〜赤色で色分けされた範囲に入っていることでしょう。
内水ハザードは水防法に基づいたものが作成されていないことも多いので注意が必要で、自治体基準の作成しているマップを提示することが推奨されていることもあり、まともな業者なら提示します。
売買価格は、相応の不動産になることが推測されることですが、説明義務があるのに説明していないこととは全く関係ありません。安い物件ほど欠点かあり、説明も多くなるものです。
告知違反の契約不適合責任による修補や減額請求、重要事項説明違反による損害賠償を請求してもよいかと思いますよ。
売主の告知義務違反、宅建業者の重要事項説明違反に抵触の可能性がありますね。
売主は住んでいたなら水害があったことは認知していたでしょうから、その告知をしなければ告知義務違反であり、知っていたことを伝えていないなら契約不適合責任免責でも適用せず契約不適合責任が生じます。
宅建業者は重要事項説明で、水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すことが義務づけられており、過去に50cmの水害があったならハザードマップにも緑〜赤色で色分けされた範囲に入っていることでしょう。
内水ハザードは水防法に基づいたものが作成されていないことも多いので注意が必要で、自治体基準の作成しているマップを提示することが推奨されていることもあり、まともな業者なら提示します。
売買価格は、相応の不動産になることが推測されることですが、説明義務があるのに説明していないこととは全く関係ありません。安い物件ほど欠点かあり、説明も多くなるものです。
告知違反の契約不適合責任による修補や減額請求、重要事項説明違反による損害賠償を請求してもよいかと思いますよ。
A
回答日時：
2026/6/18 08:14:01
冠水はあまりしないけど
4年前冠水したときに
擁壁を乗り越えて水が入ってきて
その水が出ていくときに
擁壁のそばの倉庫の土が流出して
倉庫の床下に空洞ができ
コンクリートの床が割れた
ってことで良いですか？
4年前冠水したときに
擁壁を乗り越えて水が入ってきて
その水が出ていくときに
擁壁のそばの倉庫の土が流出して
倉庫の床下に空洞ができ
コンクリートの床が割れた
ってことで良いですか？
A
回答日時：
2026/6/18 07:53:37
内見して購入したのですよね、つまり隠れた瑕疵を発見したってことですけど、手付を入れて移転登記間近
この時期であれば、「それを承知で契約したことになります」契約解除ができるかどうかですけど、すでに間も無くであれば、解除すらできない、相手の了承さえあれば、手付金放棄で解除できるかもしれない、そんな状態です
住宅情報のエビデンスは無いですか？
それに、擁壁については問題無しにチェックがついていれば、指摘はできるんですけど
軽い擁壁なら修理も可能ですが、擁壁は修理なんて基本はできません
この時期であれば、「それを承知で契約したことになります」契約解除ができるかどうかですけど、すでに間も無くであれば、解除すらできない、相手の了承さえあれば、手付金放棄で解除できるかもしれない、そんな状態です
住宅情報のエビデンスは無いですか？
それに、擁壁については問題無しにチェックがついていれば、指摘はできるんですけど
軽い擁壁なら修理も可能ですが、擁壁は修理なんて基本はできません
A
回答日時：
2026/6/18 07:42:08
契約不適合責任はついてますか？？。
ついてなければできないです。
ついている場合でも、その契約に関しての一般的あると思われる性能が保証されることになります。
契約は500万円の中古住宅ですから、500万円なりの価値を保証するもの。になります。
私の感覚では500万円ならそんなこともあると思いますし、そのままでも使用することはできるのでしょう？。
500万円の中古住宅の擁壁が割れているくらい、そりゃそうでしょうね。というのが一般的あ感覚だと思います。
契約不適合責任とはそういうものですので、まだ裁判所の判例もすくないですが、そのような判断がされることが想定されます。
ついてなければできないです。
ついている場合でも、その契約に関しての一般的あると思われる性能が保証されることになります。
契約は500万円の中古住宅ですから、500万円なりの価値を保証するもの。になります。
私の感覚では500万円ならそんなこともあると思いますし、そのままでも使用することはできるのでしょう？。
500万円の中古住宅の擁壁が割れているくらい、そりゃそうでしょうね。というのが一般的あ感覚だと思います。
契約不適合責任とはそういうものですので、まだ裁判所の判例もすくないですが、そのような判断がされることが想定されます。
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