教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する全国的な住宅メーカーに10年ほど勤務しており、技術部門から新築営業まで経験いたしました。
当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。
その後は断熱素材メーカーに転職しましたが、建築業界との関わりは続いており、20年くらい経とうとしています。
その様な経緯の中、私自身も5年前に質問者様と同じように子供の進学や次男の誕生などで自宅が手狭な事と、家賃補助期限が近づいていた事で、新築or建売or中古で検討し、悩んだ末、住みやすそうな立地で販売されていた築15年、大手住宅メーカー製、軽量鉄骨造の中古住宅を購入しました。
これまでの経験則や実体験からのお話となります。
ご参考になれば幸いです。
(同じ様な質問がありましたので似た様な回答になってしまいますが、そぐわない回答だったすいません(･_･;)

以下は経験則と実際中古を選んだ実体験からの個人的な見解になってしまいますが・・・
自分は40代ですがここ数年歳の近い友人・知人・同僚・親族からお家の購入相談を多く受ける様になりました。
昔は、新築のマンションや戸建てを「購入した」とか、「検討したい」言う話が多かったなか、近年は新築か？中古か？どっちが良いの？と言う相談が結構多いですね。土地があれば新築で注文住宅が良いと思いますが、やはり土地を所有しておらず、また良い売地が少ない事から建売か中古で悩む人は多いです。
(私も土地がなかなか出なくて探すのに苦労しました)
住宅メーカーでの勤務経験から・・・ですが、
中古住宅と新築or建売を決める時の考えは土地や建物仕様など様々要素があります。
が、一番決めてになるのが「コスト&コスパ」と「付加価値(立地や土地の大きさ、その他魅力」と言われています。
当たり前に聞こえるかもしれませんが、日本人は新築信奉が強い為、例えどんなに良い立地、建物でも中古住宅と言われると新築よりか価値を下げて考えてしまうイメージです。
(例えば、地方の土地に新築した場合と都内のある程度駅近且つ便利な場所の中古物件あったとして、
価格は明らかに都内で好立地の中古物件の方が資産価値が高くても、新築信奉の高い日本人の場合は中古と言うキーワードによって「中古なのにこんなに高いんだぁ・・・」と思ってしまう心理です)
こうなってしまうときちんと物件の価値が把握しづらくなり、後々、後悔無しで買ったにも関わらず不安や疑心暗鬼、後悔みたいなものが押し寄せてくる事があります。
せっかくの物件購入の為、事前に検討は念入りにした方が良いと思います。
例えば今回の様に中古と新築で迷われている場合も、以下の様な考えで比較すると物件の本質が見やすくなります。
①大まかでも良いので検討している中古物件が新築建築した場合、今の建築費用でいくらになるか把握し、納得できるか、を検証し新築とどのくらい金額差があり、それが実質的な新築と中古の価格差になるが、中古のコスパ(価値)が新築を上回われるか？
(例えば自宅ですとパナソニックホームズ【旧パナホーム】ですが約35坪でタイル外壁、太陽光発電、オール電化、床暖房などフルオプション仕様でした。
・当時の新築建物+外構＋基礎補強の金額を調べると
2005年末竣工当時、坪単価約80〜85万
・仮に同じ仕様で新築を建築した場合
中古を購入した2021年、当時の新築価格
坪単価約115〜130万
・購入した中古物件の建物のみ評価額
築15年経過時の坪単価約30万
とわずか15年足らずで2005年比で65%ダウン、2021年比で77%ダウン
と言った中古物件価値と新築価格の比較を目安にすると、その物件の本質的お値打感がわかります。
【今はある程度ネットで今も昔もおおよその価格を調べることができます】)

②周囲の土地や中古・建売相場に比べ、割高では無いか？

③中古の築年数とメンテナンス記録の有無を確認。
定期メンテがなされていれば良いが、してない場合は外壁や屋根の塗替えなど大まかでも構わないのでメンテ試算をしておいた方が良いです。

と言った視点で検討すると良いかと思います。

新築・建売は安いものから高いものまでありますが、施工会社の見極めがポイントになります。
建売業者によってはローコストで提供でしているものがありますが、決して安かろうは悪かろうでは無く、お施主様が家を買い易くするをキーワードに絶え間ない努力しております。その為、今の最低限のトレンド(断熱性や耐震性)は取り入れつつコスト削るところは削ると言った努力を行います。
それ自体は悪い事では無く、お家造りの考え方の違いです。
この為、新築でも、数年前まで仕様となっていたキッチンや水回り設備、内装が最新の方がコストカットの為ランクが下がっているケースも多々あります。
(知人の例では、キッチンレンジフードがフラットタイプ→標準タイプになったり、電気メーターがBOX→露出、TVコンセントが各部屋→1箇所のみ、インターネットラン配線が各部屋→1箇所、などこのほかにもこんなところまで・・・と言ったコストカットがなされており、知人はびっくりしていました)
これと比較すると中古は前オーナーの使い方や間取りの思想になりますが、使い勝手や耐久性、住まい心地や快適性を考えて作られている可能性もあり、もしかしたら根本的なお家造りのコンセプトが快適性や質感を重きにおいている可能性もあります。

中古において最も重要なポイントは後々のメンテナンスコストになります。定期的な塗替え、設備メンテをしているか？購入後どのくらいのメンテ費用がかかりそうか？などは調べておくと良いと思います。
中古は今では、購入が難しい限りある良い立地に家が建っているケースが多く、そこを家付きで購入できるメリットあります。
土地の立地&コスパの魅力が中古建物を上回ればホームインスペクションを用いて建物診断し、メンテナンス費用試算などすることでリスクを低減させて購入する事も考えられます。

これらを踏まえて
新築・建売は新品という安心感。
中古はお値段と立地&建物の納得感。
がポイントになると思います。

この様に通り一辺倒で言い表せないのですが、中古物件や新築・建売にもグレードやランクがある為、今回の様な場合は多方面から検討することをお勧めします。

私自身、新築メインハウスメーカー出身で昔は新築・
建売派でしたが、実際に中古を購入したことでだいぶ中古住宅賛成派に傾きました。その為かた寄った話になってしまいすいません。
最後に余談ですが、中古を購入する場合、リスクを気にされていらっしゃれば、ホームインスペクションをできれば購入前、ダメなら購入後に入れたりするとリスク低減に繋がります。

長々とすいません。
結局どっちが良いの？と言った回答には物件とコストとお施主様の気持ち(新品か中古で満足できるかの境界)が重要と言うのが回答になってしまいますが、上記で述べた様な、コスト&コスパ 自分なりに認める物件の付加価値 を見つけて検討してみてください。
そこが決め手無くただなんと無くで購入すると、後々後悔してない買い物なのに後から出てきた物件に目移りして疑心暗鬼になり 「やっぱりこっちにすればよかった」 見たいな偽物の後悔が出てきます。
参考なれば幸いです。
納得できるお家に巡り会えることをお祈りしております。

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