教えて！住まいの先生

ご兄弟間での
不動産の名義変更とリフォーム、

ローンの兼ね合いもあり、
手続きが複雑で税金がどうなるか
不安になりますよね。

結論から申し上げますと、

「単独名義にするか」
「共有名義にするか」によって、
贈与税の金額は劇的に変わります
（最悪の場合、数百万円の贈与税が突然課税されるリスクがあります）。

ローンの審査を通すために安易に名義を変えてしまうと、
税務署から「不動産の贈与（プレゼント）があった」
とみなされてしまうからです。

非常に重要なポイントですので、
ケース別に分かりやすく解説します。
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⚠️ 大前提：名義変更＝「その価値のプレゼント」とみなされる
税務署は、理由が「ローンのため」であっても関係なく、「名義を譲った人から、貰った人への贈与」として扱います。

今回の築30年の家が、土地と建物を合わせて「現在いくらの価値（相続税評価額）があるか」によって税金が変わります。仮にこの家と土地の評価額が「1,000万円」だったと仮定して、名義の持ち方による違いを説明します。

ケース①：片方の「単独名義」にする場合（リスク大）
現在「兄」の名義であるものを、「弟」の単独名義に変更する場合です。

贈与税はどうなる？
弟さんは、お兄さんから「家と土地（評価額1,000万円分）」を丸ごとプレゼントされたことになるため、1,000万円全額に対して贈与税がかかります。

税額の目安：
基礎控除（110万円）を差し引いた額に課税されるため、一般の贈与の場合、約170万円〜200万円近い贈与税が弟さんに一気に請求される可能性があります。

ケース②：兄弟での「共有名義（50%ずつ）」にする場合
現在「兄」の単独名義であるものを、「兄50%：弟50%」の共有名義にする場合です。

贈与税はどうなる？
お兄さんから弟さんへ「価値の半分（500万円分）」を贈与したとみなされます。

税額の目安：
単独名義よりは贈与する額が減るため、贈与税も下がりますが、それでも数十万円の贈与税が発生します。

400万円のリフォーム代金にも「贈与税」の罠があります
名義変更だけでなく、今回行う400万円のリフォーム代を「誰が払うか」も重要です。

名義人と支払う人が違うとアウト：
例えば、名義を「弟の単独名義」に変えたのに、リフォーム代400万円をお兄さんが全額支払った場合、お兄さんから弟へ「400万円のプレゼント」があったとみなされ、ここでも弟さんに贈与税（約30万円〜）がかかります。

正しいルール：
リフォーム代は、「その建物の名義（持分割合）」に合わせて、きっちり按分して支払う必要があります。（単独名義ならその人が全額払う、50%ずつの共有なら200万ずつ払う）

贈与税をゼロ（または最小限）にしてローンを通すための対策
ローンのために名義変更が必要な場合、ただの「名義変更（贈与）」ではなく、以下の方法をとることで贈与税を回避できる合法的なルートがあります。

「売買」の形をとる（親族間売買）
お兄さんから弟さんへ、適切な価格で家を「売る」という形にして、弟さんが住宅ローンを組んでお兄さんにお金を支払います。これなら贈与ではないため、贈与税はかかりません。

「持分（名義の割合）」を支払うお金の割合と完全に一致させる
もし共有名義にするなら、今後二人で返す「ローンの負担割合」や「リフォーム代の負担割合」と、登記する名義の割合（持分）を「1円単位」で完全に一致させてください。実態とお金の流れが一致していれば、贈与税はかかりません。

最後に：今すぐやるべきこと
不動産の名義変更は、一度登記してしまうと後から「知らなかったから元に戻します」が通用しません。

ローンの事前審査を出す前に、まずは以下の2つの書類を手元に用意し、必ず税理士、または地元の税務署の「資産税課（事前相談窓口・無料）」に「このような理由で名義を変えたいが、贈与税はいくらになるか」を直接相談してください。

用意するもの：

固定資産税の課税明細書（毎年春届く、家の価値が書いてある紙）

リフォームの見積書（400万円の内訳）

一生に関わる大きなお金の話ですので、慎重に進めてくださいね。無事に手続きが進むことを応援しております。

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