教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する住宅メーカーに10年ほど勤務しており、技術部門から新築営業まで経験いたしました。 当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。 その後は断熱系素材の製造メーカーに勤務していますが、建築業界との関わりは続いており、20年くらい経とうとしています。 その様な経緯の中、私自身も5年前に質問者様がご検討されている物件に近い築15年の軽量鉄骨系住宅メーカーの中古住宅を購入しました。 当初は、新築や建売などを検討していましたが、希望に叶う立地の土地が無くその様な時に検討したのが中古住宅でした。 中古だと希望に沿った立地での物件も多々有り、築12〜18年の住宅なら住宅メーカー勤務時代とかぶっており当時のトレンドや各社の特徴、知識や経験を活かせる事、物件見学して見るとリフォームするポイントを押さえれば、費用を抑えつつ満足する物件が手に入る事がわかりました。 これまでの経験則や実体験からのお話となります。 ご参考になれば幸いです。 (質問者様の趣旨にそぐわない回答だったすいません(･_･;) ちなみに中古住宅を選ぶ方はリフォームをどうしようか迷う方が多いです。 住宅営業時代もその様な方を多く拝見しましたがリフォームの方向性はその方の考えに左右されます。 ひとえにお値打ちに中古を購入してリフォームするとと言ってもどこまでやるか、が、ポイントで上を見たら金額にキリがありません。 個人的な見解ですが、人それぞれのタイプによりリフォームにかける「コスト」「付加価値」「満足度」がコストをかける選択肢が分かれてくると思います。 以下はそんなそれぞれのタイプの一例です。 ①お値打ちに中古を購入したら、せっかくなのでトコトン納得いくまでこだわりフルリフォームするタイプ ②とりあえず、中古を購入したら不動産屋やネット、雑誌などから皆さんがやってるから自分達もとりあえずここはまではやっておこうと言ったタイプ (一般的には一番多いタイプでとりあえず水回りはやっておくか、とか、このタイプの方がメジャーではないでしょうか) ③間取りや建物仕様などの状況から劣化状況の目立つ、目立たないを判断し、既設設備が使えるなら使用し、その代わりトイレや全室クロス(壁紙)リフォームなどやったら満足感が上がるポイント押さえてをリフォームするタイプ ④賃貸よりも大きく、広い、戸建やマンションを購入する事のみが目的で、リフォームは最小限、ほぼ手を入れずルームクリーニングだけ行い、そのまま住み替えることで低コストで抑えるタイプ あくまで個人的な見解の一例ですが上記①〜④のタイプでリフォーム箇所や費用は¥0〜1000万程と大きく変わってきます。 また、購入される中古住宅によっても外回り(外壁・屋根・雨樋、屋外フード)、給湯設備など予めメンテナンスを行う必要がある場合もあります。 人によってここはやったほうが良い、ここはやらなかったなど様々ありますのでこちらの回答では自分が実際に、どの様な考えでリフォームを行なったか実体験に沿ったものを記載してみます。 ちなみに上記タイプ別で言うと、私は③のタイプです。せっかくなのでお値打ちにお家が手に入り、既設設備(キッチンやお風呂など)はなるべく活かしつつ、内装、照明、家電一式の見た目が良くなり、費用対効果が高いリフォームに注力しました。 5年前に購入した自宅は以下の様な仕様になります。 ・軽量鉄骨造、築15年、約35坪 ・設備:オール電化(IHヒーター、エコキュート)、トイレ2箇所、電気式床暖房、太陽光発電(3.1kw) ・外回り:総タイル外壁、スレート屋根、バルコニー1箇所 ・間取り:4LDK、キッチンは対面では無くセミクローズ型のL型キッチンでリビングダイニングとキッチンが分かれている半独立タイプ となります。 自分の場合、今回の物件を購入した理由の一因に 築15年程度までなら 「まだ住宅設備がそのまま使用できる可能性がある」 「外観や内装が最新のトレンド(デザイン)とそこまで遜色無く見る事ができる」 「お風呂、キッチン、洗面のデザインや仕様は黄ばみ無く綺麗ならばまだまだ通用すると思う」 との考えと、当時の住宅ローン控除の対象物件を狙ったのが理由です。 (今はないですが当時は無条件で住宅ローン控除を受けるには築20年以内と言う縛りがありました) とは言え建物構造やお家に関する知識はあるもののリフォームやメンテナンスの知識は乏しい為、手始めに購入した物件の引き渡し翌日に、「ホームインスペクション(住宅診断)」を依頼して各設備や外装、基礎、配管などの劣化状況と使用可能の可否を洗い出しました。(ちなみにホームインスペクションの費用は会社よってまちまちですが中古住宅診断はおおよそ10万前後の会社が多かったです) この診断の結果、キッチンと洗面の2箇所に排水パッキン劣化による「滲み」が確認され引き渡し後、一週間以内に確認された売主の家屋状況確認書に申告が無い不具合でしたので無償修理をしてもらいました。 私も購入前に水漏れをセルフチェックしていましたがわずかな滲みに気が付かずホームインスペクション調査員は、うっすらついたカルキ跡から気がつき流水試験で漏れを確認していました。 また、調査員の方は元々、現場監督で住宅設備の知識も長けた方でした。普通のリフォーム会社では築15年経過したキッチンに水漏れがあったら修理可否を考えず当たり前の様に水回りの一式の交換を勧めてくるところ、この方は物件の設備が全てパナソニック製(旧松下電工製)に気がつき、紫外線劣化によるコーキングの劣化ない事や、キッチン、お風呂に人造大理石パーツが多用されていた事からルームクリーニングを入れれば綺麗になり、まだまだ使用出来そうだとのアドバイスをもらいました。 また、中古住宅リフォームの場合、業者の中には入居前リフォームでまとめていっぺんに設備更新を勧めてくる業者もいるが、無理に初めから全て新品に変えなくても、水回りは後から部分リフォームも可能である上、費用も大きく変わらない、間取りによっては水回りは人の目に触れない場合もあり、初めは既設設備が使用できるのであればクリーニング又はリメイクシートの活用で綺麗にして慣らし生活でも良いかと思う。 リフォームして後悔した人の中には、良かれと思い、お金をかけてリフォームしても使い勝手を知らぬまま採用して後悔した、もう少し考えて内装にお金をかければよかったと言う人がいる事。 人それぞれなのでどれも正しく、決まった正解は無いが、このお家の設備なら当面は問題無いと思う為、後5年ほど使用して築20年の時に自分が欲しい住宅設備に更新してみては？ とのアドバイスを頂きました。 (経緯を長く話してしまいましたが、上記、建物診断結果と、調査員のアドバイスがその後のリフォーム内容を決定づけました。) この事からリフォーム工事は・・・ ・全室クロス(壁紙)貼り替え→費用対効果の高いハイグレードクロス+アクセントクロスを全室に採用 天井は節のあるナチュラルウッド調やウォールナット調の天然木目壁紙を採用 ・1階トイレ既設品→パナソニックアラウーノに交換 ・2階トイレ既設品をそのまま使用、ウォシュレットのみTOTO製に交換(DIY) ・既設インターホン→パナソニック製TVインターホンに交換(DIY) ・既設アンテナ無しケーブルTV引込みのみ→DXアンテナ製地デジ用デザインアンテナを屋根裏内に設置 ・ハウスクリーニング ・キッチン、洗面、分電盤を綺麗にシートリメイク ・和室障子をカラー障子に張り替え を行い費用は約90万程度に抑えました。 なお、 水回りを交換しなかった分、リフォーム費用が大幅に浮きましたので、室内の壁紙を全てグレードアップしております。 クロスについては差額もそこまで無かった事から全室多機能クロスにし、天井や一部壁面はアクセントクロスや天然木目調のクロスを多様しました。 あと中古物件でありがちな壁紙を張り替える際、古い壁紙の下地凹凸を拾わない様する為と、印影やボリューム感を表現する為、リフォーム用厚手クロスを選択しました。 また、入居と同時に赤ちゃんと幼児の2人がいた為、汚れや傷に強いエバールフィルムやPPフィルム付きが多機能クロスを多く採用したりしています。 若干割高になりますが採用しておくと、壁をアルコールや薬品でゴシゴシ拭き掃除が可能になる為、なるべく壁に採用しました。 これにより掃除の時に目についた汚れはアルコールティッシュで拭くと簡単に汚れが落ちます。 水性ペンで落書きされました時も問題なく落とせました。 (せっかくリフォームしたお家の壁紙についた汚れがほぼ落とせるので精神的な安心感は半端ないものになります。この辺りはご家族に小さいお子さんがいるかいないかで考え方が変わると思いますのであくまで一例ですがご参考となれば幸いです) 下記で写真を掲載しますが、我が家の場合は目に触れにくいキッチンよりも内装で木目やアクセントクロス、デザイン照明・エアコンを新しくした事でかなり中古感が一新され新しくなりました。 これによりおおよそ満足した為、キッチン、水回りについては使用できる限り使い倒す様にして、そのうち時期が来たらリフォームする事でその時に改めて新鮮さを味わおうと思います。 なお、余談になりますが、中古の場合、室内側のリフォームも大事ですが、その他、外装や設備メンテナンスもとても大切になります。