教えて！住まいの先生
Q 不動産関係(賃貸)について質問です。 長文になります、すいません。 昨年新築のマンションを購入しました。
しかし、仕事の都合上、そのマンションに住む予定がなかったので、専門学校で教え子でもある知り合い(女性)が働いている不動産会社をとおして賃貸に出していました。
それから数ヶ月後に、その教え子が今住んでいる所(父親名義のマンション)を売却してウチのマンションの方に住みたいと言い出したのでウチのマンションに住んでもらう事になりました。
早く引っ越すためにも今住んでいる所をすぐに高く買ってくれる不動産屋を紹介して欲しいと言われたので、知り合いの不動産屋を紹介してあげるとそこに売却してウチのマンションに引っ越してきました。
その時に知り合いの不動産屋に聞いたのですが、教え子の一家は税金などを結構滞納したらしくそういう理由もあって今住んでいる所を売却しなくてはいけなくなった可能性があると。 また売却代金から滞納していた税金を結構引かれたみたいです。
しかし、無事ウチのマンションに引っ越してくれて敷金なども支払ってもらいました。
私と教え子の直のやり取りだったので仲介手数料は発生してません。
教え子は不動産で働いているので賃貸契約書を早く作成するようにお願いしていましたが、忙しいとの理由で中々作ってもらえずLINEでの取りしかしていない状況です。
その後、家賃は3ヶ月間は問題なく前払いで支払ってくれていました。
そして4ヶ月目から家賃が滞り、催促はしてるものの現在遅れている状況です。
教え子にどうなってるかを聞くと同居しているお父さん(個人事業で不動産)の仕事上の相手の支払いが少し遅れていて相手から入金があったらすぐ振り込みますと言われました。
何度も入金があるという予定日に入金がない状況が続いたため、失礼は承知でお父さんは信用出来ないので教え子の賞与の日にまとめて支払うように約束してもらいました。
それが本日7月31日の予定だったのですが、入金もなく連絡もない状況です。
流石に頭にきてこれ以上は教え子でも許せないという状況です。
賃貸契約書を結んでないので遅延金などは取れないと思いますが、家賃は駐車場付きで13万円です。 7月末で3ヶ月間分になり39万円です。
8月末で52万円になります。
家賃などの取り決めの内容や支払うと言って支払ってもらえていない状況などはラインのスクショで全部記録は取っています。
教え子の現在の状況ですが、現在ウチのマンション3LDKに本人、お父さん(個人事業で不動産業)、お母さん、娘、息子で住んでいます。 教え子は某大手の不動産のフランチャイズ店で7年くらい働いてます。(今年宅建に合格してます)
私は今後どういう行動をとるべきでしょうか？
普通に考えて賃貸契約書を結んでなくて他人の家にお金も払わず住んでたら不法占拠扱いにならないのでしょうか？
それから数ヶ月後に、その教え子が今住んでいる所(父親名義のマンション)を売却してウチのマンションの方に住みたいと言い出したのでウチのマンションに住んでもらう事になりました。
早く引っ越すためにも今住んでいる所をすぐに高く買ってくれる不動産屋を紹介して欲しいと言われたので、知り合いの不動産屋を紹介してあげるとそこに売却してウチのマンションに引っ越してきました。
その時に知り合いの不動産屋に聞いたのですが、教え子の一家は税金などを結構滞納したらしくそういう理由もあって今住んでいる所を売却しなくてはいけなくなった可能性があると。 また売却代金から滞納していた税金を結構引かれたみたいです。
しかし、無事ウチのマンションに引っ越してくれて敷金なども支払ってもらいました。
私と教え子の直のやり取りだったので仲介手数料は発生してません。
教え子は不動産で働いているので賃貸契約書を早く作成するようにお願いしていましたが、忙しいとの理由で中々作ってもらえずLINEでの取りしかしていない状況です。
その後、家賃は3ヶ月間は問題なく前払いで支払ってくれていました。
そして4ヶ月目から家賃が滞り、催促はしてるものの現在遅れている状況です。
教え子にどうなってるかを聞くと同居しているお父さん(個人事業で不動産)の仕事上の相手の支払いが少し遅れていて相手から入金があったらすぐ振り込みますと言われました。
何度も入金があるという予定日に入金がない状況が続いたため、失礼は承知でお父さんは信用出来ないので教え子の賞与の日にまとめて支払うように約束してもらいました。
それが本日7月31日の予定だったのですが、入金もなく連絡もない状況です。
流石に頭にきてこれ以上は教え子でも許せないという状況です。
賃貸契約書を結んでないので遅延金などは取れないと思いますが、家賃は駐車場付きで13万円です。 7月末で3ヶ月間分になり39万円です。
8月末で52万円になります。
家賃などの取り決めの内容や支払うと言って支払ってもらえていない状況などはラインのスクショで全部記録は取っています。
教え子の現在の状況ですが、現在ウチのマンション3LDKに本人、お父さん(個人事業で不動産業)、お母さん、娘、息子で住んでいます。 教え子は某大手の不動産のフランチャイズ店で7年くらい働いてます。(今年宅建に合格してます)
私は今後どういう行動をとるべきでしょうか？
普通に考えて賃貸契約書を結んでなくて他人の家にお金も払わず住んでたら不法占拠扱いにならないのでしょうか？
回答
A
回答日時：
2026/8/3 17:58:45
賃貸借契約書がなくても賃貸借契約は成立します
不動産会社が関与すれば賃貸借契約書及び重要事項説明書の交付は義務です。
とりあえず内容証明郵便で解約通知を出す事です。窓口は簡易裁判所です。スムーズに行けば半年でカタは着くはずです。
不動産会社が関与すれば賃貸借契約書及び重要事項説明書の交付は義務です。
とりあえず内容証明郵便で解約通知を出す事です。窓口は簡易裁判所です。スムーズに行けば半年でカタは着くはずです。
A
回答日時：
2026/8/1 20:37:59
＞普通に考えて賃貸契約書を結んでなくて
建物のを引き渡して家賃を受け取ったなら賃貸契約は成立している法律上みなされますよ。
契約書が必要なのは宅建業法により仲介業者を利用した場合に仲介業者に貸せられる義務だけで、大家と借主が直で契約する場合は契約書のような書面はなくても契約は成立していることになります。
質問者が借地借家法や民法などの法律を知らないだけで、賃貸契約は成立しているんですよ。
＞普通に考えて賃貸契約書を結んでなくて他人の家にお金も払わず住んでたら不法占拠扱いにならないのでしょうか？
賃た契約が成立している以上、お金を払わないのは単なる滞納、遅延という契約違反にすぎません。賃貸契約がある以上正当に占拠していることになります。不法占拠というのは契約がないのに占拠している状態をいうのです。
そして、不法占拠にするには賃貸契約を終わらせる必要があります。賃貸契約を終了させないかぎり不法ではなく単なる契約違反にすぎません。
そして借地借家法という法律により、家賃滞納のような契約違反があったとしても、契約を切るには明け渡し訴訟を起こして裁判所に契約解除を認めてもらわなければ、質問者側の方が違法になります。
＞教え子の一家は税金などを結構滞納したらしくそういう理由もあって今住んでいる所を売却しなくてはいけなくなった可能性があると。
おそらく税金の支払いができなくなったので、差し押さえ・競売になりそうなので、その前に任意売却したのでしょう。競売だと安く買いたたかれますので。うまく売却して滞納した税金を返済したのでしょう。
＞無事ウチのマンションに引っ越してくれて敷金なども支払ってもらいました。
おそらく売却により一時的にお金があったのでしょう。でも税金を滞納するようなひとですから、もともと収入がない人なんでしょう。つまり家賃の支払い能力もない人です。
＞ 教え子は某大手の不動産のフランチャイズ店で7年くらい働いてます。(今年宅建に合格してます)
自分のような一般人でも知っているように、一度賃貸契約をしてしまえば家賃を多少滞納しても追い出されることはありません。不動産関係で働いている人なら良くご存じだと思います。
税金滞納の危機を法律知識に乏しい質問者をうまく利用して回避したのでしょう。
最近は賃貸契約をする場合家賃保証会社を条件にするのが普通ですが、このような場合、家賃を保証会社が立替払いしてくれるので大家に経済的な損失は発生しません。さらに滞納した家賃の取り立ては保証会社が行ってくれますし、明け渡し訴訟の際の弁護士費用も保証会社が行ってくれます。
不動産会社を使った契約の場合大抵保証会社をつけますし、保証会社の利用や連帯保証人をつけるようなことをしない点で、教え子にうまく騙されているのではないかと思います。
※ 保証契約はトラブル防止のために書面で交わすことが必須です。賃貸契約は認印で構いませんが、保証契約は実印を使うのが普通です。印鑑証明もつけて
※ 家賃保証会社は管理会社を利用していないと使えないことが普通です。
話の感じだと連帯保証人もつけていないのでしょう（連帯保証人が要る場合はそちらに請求することができますが）
余談ですが、、このマンションを売却する場合は、家賃滞納状態の借り手が現在も占有している物件として売ることになりますので、買い手がつかないか、買いたたかれると思います。賃貸契約は成立していて、法律により買い手がその賃貸契約をそのまま引き継ぐことになっているので、所有者が変更しても借り手側に大きな影響はありません。
売るというのもかなり困難ですよ。
＞家賃などの取り決めの内容や支払うと言って支払ってもらえていない状況などはラインのスクショで全部記録は取っています。
こういうのも、裁判で使う以外に利用方法はないですよ。裁判では有利にするための証拠となると思いますが。
裁判など法的手段をとらないければ、あっても無意味な資料だと思います。
＞私は今後どういう行動をとるべきでしょうか？
相手に資産や収入があれば、差し押さえをして回収できるかもしれません。
家賃滞納が３か月以上あれば、賃貸契約を解除して立ち退きをもともめることや強制執行もできます。
しかし、それには法律に基づき、裁判をして勝訴しなければなりません。
裁判の結果がなければ質問者はのらりくらりと交わされて何もできないと思います。
泣き寝入りしたくなければ、弁護士に相談の一択だと思います。
なお、最終的に契約解除・強制執行までいくと１年ぐらいかかると思ってください。
裁判起こしてもその間は家賃は入らないと思います。
建物のを引き渡して家賃を受け取ったなら賃貸契約は成立している法律上みなされますよ。
契約書が必要なのは宅建業法により仲介業者を利用した場合に仲介業者に貸せられる義務だけで、大家と借主が直で契約する場合は契約書のような書面はなくても契約は成立していることになります。
質問者が借地借家法や民法などの法律を知らないだけで、賃貸契約は成立しているんですよ。
＞普通に考えて賃貸契約書を結んでなくて他人の家にお金も払わず住んでたら不法占拠扱いにならないのでしょうか？
賃た契約が成立している以上、お金を払わないのは単なる滞納、遅延という契約違反にすぎません。賃貸契約がある以上正当に占拠していることになります。不法占拠というのは契約がないのに占拠している状態をいうのです。
そして、不法占拠にするには賃貸契約を終わらせる必要があります。賃貸契約を終了させないかぎり不法ではなく単なる契約違反にすぎません。
そして借地借家法という法律により、家賃滞納のような契約違反があったとしても、契約を切るには明け渡し訴訟を起こして裁判所に契約解除を認めてもらわなければ、質問者側の方が違法になります。
＞教え子の一家は税金などを結構滞納したらしくそういう理由もあって今住んでいる所を売却しなくてはいけなくなった可能性があると。
おそらく税金の支払いができなくなったので、差し押さえ・競売になりそうなので、その前に任意売却したのでしょう。競売だと安く買いたたかれますので。うまく売却して滞納した税金を返済したのでしょう。
＞無事ウチのマンションに引っ越してくれて敷金なども支払ってもらいました。
おそらく売却により一時的にお金があったのでしょう。でも税金を滞納するようなひとですから、もともと収入がない人なんでしょう。つまり家賃の支払い能力もない人です。
＞ 教え子は某大手の不動産のフランチャイズ店で7年くらい働いてます。(今年宅建に合格してます)
自分のような一般人でも知っているように、一度賃貸契約をしてしまえば家賃を多少滞納しても追い出されることはありません。不動産関係で働いている人なら良くご存じだと思います。
税金滞納の危機を法律知識に乏しい質問者をうまく利用して回避したのでしょう。
最近は賃貸契約をする場合家賃保証会社を条件にするのが普通ですが、このような場合、家賃を保証会社が立替払いしてくれるので大家に経済的な損失は発生しません。さらに滞納した家賃の取り立ては保証会社が行ってくれますし、明け渡し訴訟の際の弁護士費用も保証会社が行ってくれます。
不動産会社を使った契約の場合大抵保証会社をつけますし、保証会社の利用や連帯保証人をつけるようなことをしない点で、教え子にうまく騙されているのではないかと思います。
※ 保証契約はトラブル防止のために書面で交わすことが必須です。賃貸契約は認印で構いませんが、保証契約は実印を使うのが普通です。印鑑証明もつけて
※ 家賃保証会社は管理会社を利用していないと使えないことが普通です。
話の感じだと連帯保証人もつけていないのでしょう（連帯保証人が要る場合はそちらに請求することができますが）
余談ですが、、このマンションを売却する場合は、家賃滞納状態の借り手が現在も占有している物件として売ることになりますので、買い手がつかないか、買いたたかれると思います。賃貸契約は成立していて、法律により買い手がその賃貸契約をそのまま引き継ぐことになっているので、所有者が変更しても借り手側に大きな影響はありません。
売るというのもかなり困難ですよ。
＞家賃などの取り決めの内容や支払うと言って支払ってもらえていない状況などはラインのスクショで全部記録は取っています。
こういうのも、裁判で使う以外に利用方法はないですよ。裁判では有利にするための証拠となると思いますが。
裁判など法的手段をとらないければ、あっても無意味な資料だと思います。
＞私は今後どういう行動をとるべきでしょうか？
相手に資産や収入があれば、差し押さえをして回収できるかもしれません。
家賃滞納が３か月以上あれば、賃貸契約を解除して立ち退きをもともめることや強制執行もできます。
しかし、それには法律に基づき、裁判をして勝訴しなければなりません。
裁判の結果がなければ質問者はのらりくらりと交わされて何もできないと思います。
泣き寝入りしたくなければ、弁護士に相談の一択だと思います。
なお、最終的に契約解除・強制執行までいくと１年ぐらいかかると思ってください。
裁判起こしてもその間は家賃は入らないと思います。
A
回答日時：
2026/8/1 07:40:42
教え子&お父さんの方が不動産の知識が豊富と思われます。
居座る方法を熟知していると思います。
弁護士や裁判では難しいでしょう。
当該マンションを売却するか、退去交渉が得意な人(ソフトな表現です)にお願いするしかないのでは？
居座る方法を熟知していると思います。
弁護士や裁判では難しいでしょう。
当該マンションを売却するか、退去交渉が得意な人(ソフトな表現です)にお願いするしかないのでは？
A
回答日時：
2026/8/1 07:10:34
家賃滞納は即刻退去命令をもらえます。
身から出たサビなのか？
知人友人はほどほどにしないといけません。
私も何度か人生で痛い思いをしました。
家内からお人好しでも上にばかがつくって揶揄されてます。
私も建売り戸建てに住んでましたが
掘り出し物があり終の住処は平屋を新築しました。
建売りの戸建ては月10万で一度だけ1年間貸しましたが
やりっぱなしで出ていったので
もう誰にも貸さない様にしてたら
娘の仕事仲間が親子で借りてくれました。
私としては本来なら無料で良いのですが
本人から3.5万もらっております。
色々相手をみないといけません。
身から出たサビなのか？
知人友人はほどほどにしないといけません。
私も何度か人生で痛い思いをしました。
家内からお人好しでも上にばかがつくって揶揄されてます。
私も建売り戸建てに住んでましたが
掘り出し物があり終の住処は平屋を新築しました。
建売りの戸建ては月10万で一度だけ1年間貸しましたが
やりっぱなしで出ていったので
もう誰にも貸さない様にしてたら
娘の仕事仲間が親子で借りてくれました。
私としては本来なら無料で良いのですが
本人から3.5万もらっております。
色々相手をみないといけません。
A
回答日時：
2026/8/1 01:15:03
正直、いろんな面で詰んでます。
まず、大前提ですけど住宅ローンは組んでませんよね？？。
組んでいるのなら、絶望的な状況です。
銀行にバレると一発アウト。一括返済案件です。
その場合、もうどうしょうもないですから、現金で買ったという体で回答します。
賃貸借契約がないということは、借地借家法、消費者契約法、民法が適用されるだけで、その他の取り決めはない。という契約になります。
どれも借主に有利な法律ですから、それを緩和させるための契約書なのです。
それがないのですから、大家としてはかなり不利な状況です。
お出すためには途方もない労力とお金が必要になってきます。
王道では、まず、内容証明で催告してください。
んで、少額訴訟で債務名義と取りたいのですが、金額が高いのでこのままでは６０万円を越えそうですよね。
だとすると通常訴訟になります。少額訴訟であれば比較的簡単で１日で結審しますが、通常訴訟では多少面倒なので弁護士に依頼した方が良いでしょう。
それで債務名義が確定しますから、それから建物明渡請求訴訟を行います。債務名義と建物明渡命令があれば、強制執行できますからあとは待つだけで執行官が追い出してくれます。
残置物の動産は競売にかけて、自分で落札する。というプロセスで解決できますが、１年くらいはかかります。
教え子さんとのことで、話合いで解決するのが一番早いので、家賃は無料にするから出て行ってくれ。というのが事実上の解決策かな。とは思います。
完全にこじれると１００万円以上費用がかかりますから、
それよりもまずは住宅ローンの有無ですけどね。
まず、大前提ですけど住宅ローンは組んでませんよね？？。
組んでいるのなら、絶望的な状況です。
銀行にバレると一発アウト。一括返済案件です。
その場合、もうどうしょうもないですから、現金で買ったという体で回答します。
賃貸借契約がないということは、借地借家法、消費者契約法、民法が適用されるだけで、その他の取り決めはない。という契約になります。
どれも借主に有利な法律ですから、それを緩和させるための契約書なのです。
それがないのですから、大家としてはかなり不利な状況です。
お出すためには途方もない労力とお金が必要になってきます。
王道では、まず、内容証明で催告してください。
んで、少額訴訟で債務名義と取りたいのですが、金額が高いのでこのままでは６０万円を越えそうですよね。
だとすると通常訴訟になります。少額訴訟であれば比較的簡単で１日で結審しますが、通常訴訟では多少面倒なので弁護士に依頼した方が良いでしょう。
それで債務名義が確定しますから、それから建物明渡請求訴訟を行います。債務名義と建物明渡命令があれば、強制執行できますからあとは待つだけで執行官が追い出してくれます。
残置物の動産は競売にかけて、自分で落札する。というプロセスで解決できますが、１年くらいはかかります。
教え子さんとのことで、話合いで解決するのが一番早いので、家賃は無料にするから出て行ってくれ。というのが事実上の解決策かな。とは思います。
完全にこじれると１００万円以上費用がかかりますから、
それよりもまずは住宅ローンの有無ですけどね。
A
回答日時：
2026/7/31 21:50:10
賃貸借契約は民法上「諾成契約」のため、普通借家契約であれば口頭での合意だけでも有効に成立します。
例えば、教え子「家賃〇〇円で、質問者様の物件を借りたい」、質問者様「その条件で貸します」といったように。
結論から先に申し上げると、話し合いをして、解決出来ない（今後もこのような状況が継続される可能性が高い）のであれば、借主に対し、建物の明け渡し裁判をする必要があります。（これ以外の方法はないかと存じます）
借主は、借地借家法により、強力に保護されていますが、一般的に３カ月以上の家賃滞納になると、双方の信頼関係が崩れたとして、裁判所は、賃貸借契約の解除を認める判断を下す可能性が高いです。
また、訴訟提起する前には、何度か、内容証明にて家賃の催促をする必要はあるかと思います。
既に３カ月分の滞納が迫っておりますので、初回相談手数料無料の弁護士にでもご相談される事をお勧め致します。
例えば、教え子「家賃〇〇円で、質問者様の物件を借りたい」、質問者様「その条件で貸します」といったように。
結論から先に申し上げると、話し合いをして、解決出来ない（今後もこのような状況が継続される可能性が高い）のであれば、借主に対し、建物の明け渡し裁判をする必要があります。（これ以外の方法はないかと存じます）
借主は、借地借家法により、強力に保護されていますが、一般的に３カ月以上の家賃滞納になると、双方の信頼関係が崩れたとして、裁判所は、賃貸借契約の解除を認める判断を下す可能性が高いです。
また、訴訟提起する前には、何度か、内容証明にて家賃の催促をする必要はあるかと思います。
既に３カ月分の滞納が迫っておりますので、初回相談手数料無料の弁護士にでもご相談される事をお勧め致します。
A
回答日時：
2026/7/31 21:45:11
まずは教え子は某大手の不動産のフランチャイズ店の店長に今までの経緯を話して、早急に賃貸契約書を作ってもらってください。
A
回答日時：
2026/7/31 21:29:38
大変お困りの状況ですね。不動産賃貸に関する一般的な情報をお伝えします。
■現在の状況について
・賃貸契約書がなくても、LINEでのやり取りや入金記録があれば賃貸借契約は成立していると考えられます
・口頭やメッセージでの合意、実際の入居と家賃支払いの事実があれば契約関係は認められる可能性が高いです
・不法占拠ではなく、契約に基づく入居だが家賃滞納の状態と判断される可能性が高いです
■今後取るべき一般的な対応
・内容証明郵便で家賃支払いの催告を行う（配達記録が残ります）
・それでも支払いがない場合は、契約解除の通知を内容証明で送付する
・明け渡しに応じない場合は、法的手続き（建物明渡請求訴訟など）を検討する必要があります
■重要なポイント
・証拠となるLINEのスクリーンショットや振込記録は必ず保管してください
・一方的な対応は避け、法的手続きを踏むことが重要です
この状況は法的な判断が必要なケースですので、早急に不動産トラブルに詳しい弁護士に相談されることを強くお勧めします。初回相談は無料の法律事務所も多くあります。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
■現在の状況について
・賃貸契約書がなくても、LINEでのやり取りや入金記録があれば賃貸借契約は成立していると考えられます
・口頭やメッセージでの合意、実際の入居と家賃支払いの事実があれば契約関係は認められる可能性が高いです
・不法占拠ではなく、契約に基づく入居だが家賃滞納の状態と判断される可能性が高いです
■今後取るべき一般的な対応
・内容証明郵便で家賃支払いの催告を行う（配達記録が残ります）
・それでも支払いがない場合は、契約解除の通知を内容証明で送付する
・明け渡しに応じない場合は、法的手続き（建物明渡請求訴訟など）を検討する必要があります
■重要なポイント
・証拠となるLINEのスクリーンショットや振込記録は必ず保管してください
・一方的な対応は避け、法的手続きを踏むことが重要です
この状況は法的な判断が必要なケースですので、早急に不動産トラブルに詳しい弁護士に相談されることを強くお勧めします。初回相談は無料の法律事務所も多くあります。
※この回答は生成AIで作成したものであり、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
友だち追加する
