教えて！住まいの先生
Q 【訳あり不動産の売却】について 古家付きの物件を売却したいと思っています。 買取をする、とCMしてる某社に見積りを依頼したところ、土地がイロイロ難しいと断られました。
一般的な不動産業者では買取してもらえないようなので、訳あり物件専門の業者に依頼しようと思っています。全く知識がないため、今、情報を集めています。ご協力お願いします。
●こちらが現段階で把握してるもの
①【越境】当方のブロック塀の一部が隣の敷地に入っている。隣の前住人との合意書はある。
②面してる道が狭いため、新築の際は【セットバックが必要】
③中古で購入したため、【地中埋設物がわからなすぎて怖く、責任がとれない】
④雨漏りなどが確認できる築50年の建物と室内の家具など【残置物】がある
●これらを現況のまま、すべて免責、で買取をお願いしたいと思っています。
業者によって得手不得手があると聞きました。業者の情報、どんな得手がある業者がいいか、訳あり物件を売却した経験談など、知っていることがあれば教えてほしいです。
物件は千葉県北西部、去年まで住んでいて今は空家です。
●こちらが現段階で把握してるもの
①【越境】当方のブロック塀の一部が隣の敷地に入っている。隣の前住人との合意書はある。
②面してる道が狭いため、新築の際は【セットバックが必要】
③中古で購入したため、【地中埋設物がわからなすぎて怖く、責任がとれない】
④雨漏りなどが確認できる築50年の建物と室内の家具など【残置物】がある
●これらを現況のまま、すべて免責、で買取をお願いしたいと思っています。
業者によって得手不得手があると聞きました。業者の情報、どんな得手がある業者がいいか、訳あり物件を売却した経験談など、知っていることがあれば教えてほしいです。
物件は千葉県北西部、去年まで住んでいて今は空家です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/8/13 17:34:36
大手の総合買取業者で断られた場合でも、千葉県北西部という立地や、越境・セットバック・地中埋設物の懸念、さらには残置物がある状態であれば、全国展開する大手よりも、東京や千葉エリアの事情に強い中堅・中小の不動産買取専門業者に打診するべきです。私の知り合いが以前、似たような条件の古家を売却したことがありますが、その際は一般的な業者ではなく、境界トラブルや再建築不可、古家付きの現況売却を専門に扱う独立系の買取業者に依頼していました。
越境に関しては、隣地所有者との合意書がすでに書面として存在しているため、次の買い手に対しても交渉の経緯や現状をそのまま引き継ぎやすい材料になります。ただし、買主が個人ではなく再販を目的とした買取業者であれば、過去の合意書があること自体が査定のマイナスを最小限に抑える要素として評価されることが多いです。
セットバックが必要な道路に面している点についても、再建築の際に敷地が狭くなるというデメリットはあるものの、解体して更地にするか、あるいはリフォームしてそのまま賃貸や再販に回すノウハウを持っている業者であれば、大きなハードルにはなりません。特に千葉県内や都郊外の狭小地や古家を多く扱っている会社は、こうした再建築制限を織り込んだ価格設定と独自の販路を持っています。
地中埋設物の恐怖と責任については、契約不適合責任を一切免責とする条件で売買契約を結ぶことが基本になります。一般の個人間売買では売主の責任が重くのしかかりますが、不動産業者が直接買い取る形であれば、最初から「契約不適合責任免責および現況有姿」を特約に入れた契約書を作成することが認められています。家具などの残置物に関しても、処分費用を売主が事前に支払う必要はなく、そのままの状態で買い取った後に業者が一括して撤去・処分してくれるケースがほとんどです。
業者を選ぶ際は、ホームページの施工事例や買取実績において、単なる綺麗な戸建てだけでなく、再建築不可、古家付き、ゴミ屋敷、事故物件といった「訳あり」の案件をどれだけ多く扱っているかを確認することが重要です。大手が門前払いするような物件を好んで買い取り、自社でリノベーションや再販のスキームを持っている会社であれば、現地を確認した上で適正な価格をつけてもらえる可能性が高まります。
越境に関しては、隣地所有者との合意書がすでに書面として存在しているため、次の買い手に対しても交渉の経緯や現状をそのまま引き継ぎやすい材料になります。ただし、買主が個人ではなく再販を目的とした買取業者であれば、過去の合意書があること自体が査定のマイナスを最小限に抑える要素として評価されることが多いです。
セットバックが必要な道路に面している点についても、再建築の際に敷地が狭くなるというデメリットはあるものの、解体して更地にするか、あるいはリフォームしてそのまま賃貸や再販に回すノウハウを持っている業者であれば、大きなハードルにはなりません。特に千葉県内や都郊外の狭小地や古家を多く扱っている会社は、こうした再建築制限を織り込んだ価格設定と独自の販路を持っています。
地中埋設物の恐怖と責任については、契約不適合責任を一切免責とする条件で売買契約を結ぶことが基本になります。一般の個人間売買では売主の責任が重くのしかかりますが、不動産業者が直接買い取る形であれば、最初から「契約不適合責任免責および現況有姿」を特約に入れた契約書を作成することが認められています。家具などの残置物に関しても、処分費用を売主が事前に支払う必要はなく、そのままの状態で買い取った後に業者が一括して撤去・処分してくれるケースがほとんどです。
業者を選ぶ際は、ホームページの施工事例や買取実績において、単なる綺麗な戸建てだけでなく、再建築不可、古家付き、ゴミ屋敷、事故物件といった「訳あり」の案件をどれだけ多く扱っているかを確認することが重要です。大手が門前払いするような物件を好んで買い取り、自社でリノベーションや再販のスキームを持っている会社であれば、現地を確認した上で適正な価格をつけてもらえる可能性が高まります。
質問した人からのコメント
回答日時： 2026/8/13 17:34:36
不安でいっぱいの私にとって、知人の方の例や、越境ほかの説明など、イメージしやすく書いていただき、読んで安心できました。ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2026/8/11 10:10:35
結論から言うと、その4点はいずれも買取再販を専門にしている業者にとっては珍しい話ではなく、現況有姿・契約不適合責任の全部免責での売却は十分に成立します。断られたのは大手の買取サービスが「再販しやすい物件だけを機械的に拾う」設計になっているためで、物件が売れないという意味ではありません。
業者選びで見るべきは「訳あり専門」という看板よりも、その会社が最後にどう出口をつくるかです。千葉県北西部は松戸・柏・市川あたりを中心に建売の需要が根強いので、自社で解体して更地にし、建売分譲まで手がける地元業者が一番強い買い手になりやすいです。全国対応をうたう買取会社は、実際には転売先を探して仲介するだけのこともあり、その分が価格から引かれます。地元の建売業者と買取専門業者を混ぜて3社以上に当たると相場感がつかめます。
価格については、更地を前提とした相場から解体費・残置物処分費・埋設物のリスク分が差し引かれる形になります。木造30坪程度の解体でおよそ150万〜200万円、家財を丸ごと残す残置物処分で20万〜50万円、地中からガラや旧基礎、古い浄化槽などが出た場合の撤去に50万〜200万円ほど見込まれるのが一般的で、結果として更地想定の3割から4割引きあたりに落ち着くケースをよく見ます。セットバック分は有効宅地が減るので、これも面積換算で価格に反映されます。
注意しておきたいのが免責の効き方です。売主が個人であれば特約で契約不適合責任を全部免責にできますが、雨漏りのように自分が知っている不具合を告知書に書かずに黙っていた場合、その部分だけは免責されません（民法572条）。逆に言えば、知っていることを全部書き出して渡してしまうほど免責は強固になります。越境も同じで、前住人との合意書は隣地所有者が代わると効力が及ばないことがあるため、現在の隣地所有者と承継条項付きで結び直すか、解体時に塀ごと撤去して解消する前提で話を進めるのが実務的です。
契約時は、解体費と残置物処分をどちらが負担するか、引渡し後に一切の請求をしない旨が条文として入っているかを、必ず書面で確認しておくと安心です。
業者選びで見るべきは「訳あり専門」という看板よりも、その会社が最後にどう出口をつくるかです。千葉県北西部は松戸・柏・市川あたりを中心に建売の需要が根強いので、自社で解体して更地にし、建売分譲まで手がける地元業者が一番強い買い手になりやすいです。全国対応をうたう買取会社は、実際には転売先を探して仲介するだけのこともあり、その分が価格から引かれます。地元の建売業者と買取専門業者を混ぜて3社以上に当たると相場感がつかめます。
価格については、更地を前提とした相場から解体費・残置物処分費・埋設物のリスク分が差し引かれる形になります。木造30坪程度の解体でおよそ150万〜200万円、家財を丸ごと残す残置物処分で20万〜50万円、地中からガラや旧基礎、古い浄化槽などが出た場合の撤去に50万〜200万円ほど見込まれるのが一般的で、結果として更地想定の3割から4割引きあたりに落ち着くケースをよく見ます。セットバック分は有効宅地が減るので、これも面積換算で価格に反映されます。
注意しておきたいのが免責の効き方です。売主が個人であれば特約で契約不適合責任を全部免責にできますが、雨漏りのように自分が知っている不具合を告知書に書かずに黙っていた場合、その部分だけは免責されません（民法572条）。逆に言えば、知っていることを全部書き出して渡してしまうほど免責は強固になります。越境も同じで、前住人との合意書は隣地所有者が代わると効力が及ばないことがあるため、現在の隣地所有者と承継条項付きで結び直すか、解体時に塀ごと撤去して解消する前提で話を進めるのが実務的です。
契約時は、解体費と残置物処分をどちらが負担するか、引渡し後に一切の請求をしない旨が条文として入っているかを、必ず書面で確認しておくと安心です。
A
回答日時：
2026/8/10 16:53:07
投資家が考える想定に無いってことです
田舎だから都会だからは関係ありません
田舎でも農業実習の外国人が10人くらいで住む、そんな地域なら、対象にはなります
つまり、それもできない、民泊も無理、住宅としての需要はもちろん無い
ってことになりますが、ただただ、投資家に話が広まっていないだけかもしれません
どのような需要があるのか、もう一度考えてみて、そこをアピールすれば、必ず買い手は見つかるものです
田舎だから都会だからは関係ありません
田舎でも農業実習の外国人が10人くらいで住む、そんな地域なら、対象にはなります
つまり、それもできない、民泊も無理、住宅としての需要はもちろん無い
ってことになりますが、ただただ、投資家に話が広まっていないだけかもしれません
どのような需要があるのか、もう一度考えてみて、そこをアピールすれば、必ず買い手は見つかるものです
A
回答日時：
2026/8/9 17:17:53
A
回答日時：
2026/8/9 16:53:11
結論からいうと、その条件でも売却できる可能性はあります。最初から「訳あり物件専門」に限定せず、千葉県北西部で古家・再建築条件のある土地・買取を扱っている会社も含め、複数社に相談するのがよいと思います。
特に確認したいのは次の4点です。
1．越境について、現在の隣地所有者との関係や合意書の内容を確認できるか
2．セットバック後に実際に使える土地面積や建替え条件を確認できるか
3．地中埋設物は「不明」と伝えたうえで、そのリスク込みで買い取ってもらえるか
4．雨漏り・築50年の建物・家具や荷物を残したまま買い取ってもらえるか
セットバックが必要な土地でも、それだけで売却できないわけではありません。
また「すべて免責」にしたい場合も、単に契約書へ免責と書けば何があっても責任ゼロになるとは限りません。知っている不具合を伝えなかった場合などは免責されないことがあります。 そのため、越境・雨漏り・埋設物不明など、分かっていることは最初から書面で伝えることが大切です。
まずは3社程度に同じ条件で「現況のまま・残置物あり・解体なし・売却後の責任をできるだけ限定した買取が可能か」を聞き、査定額だけでなく、測量費や処分費を差し引いた手元に残る金額と契約条件を比較するとよいと思います。
特に確認したいのは次の4点です。
1．越境について、現在の隣地所有者との関係や合意書の内容を確認できるか
2．セットバック後に実際に使える土地面積や建替え条件を確認できるか
3．地中埋設物は「不明」と伝えたうえで、そのリスク込みで買い取ってもらえるか
4．雨漏り・築50年の建物・家具や荷物を残したまま買い取ってもらえるか
セットバックが必要な土地でも、それだけで売却できないわけではありません。
また「すべて免責」にしたい場合も、単に契約書へ免責と書けば何があっても責任ゼロになるとは限りません。知っている不具合を伝えなかった場合などは免責されないことがあります。 そのため、越境・雨漏り・埋設物不明など、分かっていることは最初から書面で伝えることが大切です。
まずは3社程度に同じ条件で「現況のまま・残置物あり・解体なし・売却後の責任をできるだけ限定した買取が可能か」を聞き、査定額だけでなく、測量費や処分費を差し引いた手元に残る金額と契約条件を比較するとよいと思います。
A
回答日時：
2026/8/9 13:02:30
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
それだけなら訳ありとまでは言わないです。
①将来撤去の覚書があるなら大きなマイナスにはなりません。
②車両通行ができるレベルなら問題ないです。
③戸建住宅ならおそらく地盤改良杭なので普通です。
④解体前提なら金額を安くすればいいだけです。
むしろ物件内容（最寄り駅・駅距離・面積・周辺環境等）の方が重要です。
それだけなら訳ありとまでは言わないです。
①将来撤去の覚書があるなら大きなマイナスにはなりません。
②車両通行ができるレベルなら問題ないです。
③戸建住宅ならおそらく地盤改良杭なので普通です。
④解体前提なら金額を安くすればいいだけです。
むしろ物件内容（最寄り駅・駅距離・面積・周辺環境等）の方が重要です。
A
回答日時：
2026/8/9 12:34:39
越境物の合意書
両当事者間で次の所有者に引き継がれる、第三者の承継を交わしていると買主などに権利が承継される
合意書の解除
当事者間の話し合いにより、書面により合意解除書を取り交わす。
一方的な解除は不可能ではあるが紛争の火種になる可能性がある
埋蔵物について
埋蔵文化財包蔵地でない場合は、売主が善意無過失(知らない、知らないことに過失がない)の場合は、例え埋蔵物が出土しても損害賠償請求権は認められない。
売主は業者ではないため、
契約不適合責任の免責特約は可能
しかし、これだけ訳ありの築古物件だと買主が個人はおろか免責特約がつけば業者も嫌がるような条件になります。
土地自体に何らかの価値が見いだせるものがあればあるいはと思います。
例
▪️近くに商業施設や集合住宅があり駐車場が少ない→駐車場用地として売却
▪️その辺一体に分譲計画などがある。
▪️土地が広くて大規模建築やソーラーパネルなどにも使える(用途地域に属している)
▪️隣の人に売り飛ばす(限定需要)
業者もバカではないので、メリットがないと物件は買いません
両当事者間で次の所有者に引き継がれる、第三者の承継を交わしていると買主などに権利が承継される
合意書の解除
当事者間の話し合いにより、書面により合意解除書を取り交わす。
一方的な解除は不可能ではあるが紛争の火種になる可能性がある
埋蔵物について
埋蔵文化財包蔵地でない場合は、売主が善意無過失(知らない、知らないことに過失がない)の場合は、例え埋蔵物が出土しても損害賠償請求権は認められない。
売主は業者ではないため、
契約不適合責任の免責特約は可能
しかし、これだけ訳ありの築古物件だと買主が個人はおろか免責特約がつけば業者も嫌がるような条件になります。
土地自体に何らかの価値が見いだせるものがあればあるいはと思います。
例
▪️近くに商業施設や集合住宅があり駐車場が少ない→駐車場用地として売却
▪️その辺一体に分譲計画などがある。
▪️土地が広くて大規模建築やソーラーパネルなどにも使える(用途地域に属している)
▪️隣の人に売り飛ばす(限定需要)
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