教えて！住まいの先生
Q 土地の売却 両親が亡くなり、実家を売却する事になりました。 現在は築50年の木造の家もそのままとなっています。
近くでも数か所土地を売っていますが、実家より狭い土地で両側に家が建っている土地で2500万ぐらいで販売していますので、2500万以上の価値はあると思います。（実家は南東角地です。）
まだ何も行動を起こしていませんが、これから不動産屋さん等に連絡をする予定です。
そこでご質問です。
・現在は建物もありますが、解体して販売した方がトータルでメリットはありますでしょうか？（その方が見た目がいいので売れやすいかなと思いますが解体費用で数百万かかります。）
そのままの販売の場合は、買われた方が解体すると思います。
・不動産屋に販売するのではなく、建売住宅を販売している会社の方がすぐに買ってもらえると聞きましたが、不動産屋よりは安くされるとの話も聞きます。その通りなのでしょうか？（実家の土地ならば2件ほど家は建てれます。実家周りは住宅街です。）
自分はそれほど急いではいないのですが、遺産相続人の兄弟が早めに売って現金がほしいらしいので行動しようかと思っています。
不動産屋に聞けは無しでお願い致します。
連絡する前に知識をいれたいです。
業界の方、ご経験者様お願い致します。
宜しくお願い致します。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/9/5 10:57:36
結論からいうと、今の段階で先に解体する必要はありません。まず「古家付き土地として売る場合」「更地にして売る場合」「建売会社などに直接買ってもらう場合」の3つを、最終的に手元に残る金額で比べるのがよいと思います。
築50年なら、建物の価値はほとんど見込まず土地価格中心になることが多いですが、古家付きのまま売り出して「解体は買主負担」とする方法もあります。先に解体すると数百万円かかるうえ、売れなかった場合は費用だけ先に出ていきます。
選択肢としては、
1．古家付き土地として一般の買主を探す
2．「更地渡し」を条件にして、売れてから解体する
3．建売会社・不動産会社に直接買ってもらう
という順で比較すると分かりやすいです。
建売会社などの直接買取は、早く現金化しやすい反面、再販売するための造成費・解体費・利益などを見込むので、一般の買主に売る価格より安くなる傾向があります。ただし、土地が2区画に分けられる立地なら、建売会社が積極的に検討する可能性はあります。
なお、近所の2,500万円は「売出価格」であって実際の成約価格とは限りません。角地でも、面積、道路幅、接道状況、建てられる建物の大きさなどで価格は変わります。
最初は解体せず、複数社から「古家付きの想定成約価格」「更地にした場合の価格」「直接買取価格」「解体費」を出してもらい、手元に残る金額と売却までの期間を兄弟で比較するのがよいと思います。
また、売却には相続登記が必要になりますので、まだ名義変更をしていなければ、その確認も並行して進めてください。
回答
A
回答日時：
2026/8/22 03:53:29
古屋付き土地、解体費割引価格、更地渡しって順になるのでは
質問も物件情報擬きだし、相続人の1名にしか過ぎないので此処まで、、、
A
回答日時：
2026/8/22 00:11:49
すぐ買い手が付くような土地であれば解体して更地にした方がいいと思いますね。更地の方が買い手がイメージしやすいからです。
戸建ての解体費用の差なんてたかが知れてるからです。
逆になかなか売れないような地域の場合は現状で。
A
回答日時：
2026/8/21 18:56:51
不動産の売却はその方法、依頼する先で下手するると倍ぐらい手残りが変わってしまいます。そして、多くの業者はかすです。
A
回答日時：
2026/8/21 13:04:46
結論から言うと、現況のまま売って買主に解体してもらう方が有利になるケースが多いです。
理由は税金です。更地にすると住宅用地の特例が外れます。土地の上に住宅が建っていれば固定資産税の課税標準が200平方メートルまで6分の1になりますが、1月1日時点で建物がなければ適用されず、翌年の税額が3〜4倍に跳ね上がります。
もう一つが相続空き家の3000万円特別控除です。昭和56年5月31日以前に建てられた木造戸建てで、亡くなるまでご両親が住んでいて、その後貸したり誰かが住んだりしていなければ、譲渡益から3000万円（相続人が3人以上の場合は1人2000万円）を差し引けます。以前は売主側で解体か耐震改修をしておく必要がありましたが、2024年の譲渡分からは、引き渡し後、譲渡した年の翌年2月15日までに買主が取り壊せば適用できるようになりました。解体費を出さずに控除が使えるということです。期限は相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までなので、ここは意識しておいてください。
解体費用そのものは木造で坪4〜5万円、30坪なら150万円前後が目安です。数百万という見積もりは高めの可能性があります。いずれにせよ買主は解体費を織り込んで値段を入れてくるので、更地にしても手取りが大きく増えるわけではありません。
建売会社の件ですが、2区画取れる南東角地なら、むしろ建売会社が一番高い金額を出せる可能性があります。一般の買主は1区画分しか必要としませんが、業者は2棟建てて利益を出せるからです。業者買取が相場の7〜8割と言われるのは、再販に手間のかかる中古住宅などの話で、分譲用地は事情が違います。実際の取引でも、複数の建売会社に同時に買取見積もりを出させて競らせると数百万円単位で差がつくことは珍しくありません。仲介で個人に売る場合は3〜6か月かかり、成約価格の3パーセントプラス6万円と消費税の仲介手数料もかかります。
なお、近隣の2500万円は売出価格であって成約価格ではありません。国土交通省の不動産情報ライブラリで周辺の実際の成約事例を確認できます。
それと、動き出す前に相続登記を済ませてください。2024年4月から義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になります。名義が亡くなった方のままでは売買契約に進めません。
A
回答日時：
2026/8/21 10:18:04
不動産の売却の前に､相続人が複数人いるなら遺産分割協議をして､その不動産を誰が取得するのかを決めて､相続登記をする必要があります。
不動産の売却の仕方（そのまま？ 更地にして？）とかは､不動産仲介会社の担当者にその不動産を見せて､相談すればいいでしょう。
ただその担当者が問題で､不動産仲介の担当者は知識・経験・（交渉）能力・誠実さがそれぞれバラバラです。
良くない担当者に当たると､その不動産を見極められなかったり､悪気はなくとも交渉下手で買主サイドに買い叩かれたり､自社利益優先で誠実さがなければ､抜かれてカモにされることもありますので､ご注意を。
A
回答日時：
2026/8/21 09:22:28
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
解体して販売する必要はありません。
例えば建売業者が購入するなら、あなたが解体するより建売業者が解体する方がコスト安いので、現状有姿の方がお互い得します。
そして、建売業者に売るなら一般論としては相場より安くなります。
冷静に考えてもらったらご理解いただけますが、建売業者はその物件を一般個人に売却するので、仮に一般相場100円とするなら相場（100円）より安く仕入れないと建売業者の利益出ないです。
A
回答日時：
2026/8/21 07:02:01
都道府県地域や自治体に土地については、価格より高額になることもある
現在は築50年の木造でもピンキリです 大工が通常の木材で建てたものと
廃材が使われたりする家 その時代ではたまにあります
実際地域と現物みて判断しなければ、分からないですね
現実的に中古住むより サラリーマンが週末直して投資目的が購入が多いですよ
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