教えて！住まいの先生

エレベーターあること。 エレベーターが全階停止。 新耐震基準であること。 50㎡以上あること。 総戸数70以上あること。 機械式駐車場ないこと。 エレベーターが多すぎないこと。 駅徒歩13分以内 自主管理でないこと。 修繕積立金安すぎず高すぎず。 ゴミ置き場がカラスにやられないつくり。 オートロック 宅配ボックス。 北側の部屋のエアコン室外機おけること。 通路に置けない事例多い。 ハザードマップみて水害エリアではないこと。 武蔵野台地等固い地盤であること。

①については、中古マンションを購入するときは、室内のきれいさや価格だけでなく、「専有部分」「マンション全体の管理」「将来の費用負担」の三つを分けて確認することが重要です。 特に中古マンションでは、室内はリフォームできますが、建物全体の管理状態や管理組合の財政状態は自分一人では変えられないため、後者を重視した方がよいと思います。 まず専有部分については、雨漏り・漏水歴、給排水管の状態、結露やカビ、床の傾き、窓やサッシの状態、給湯器・浴室・キッチン等の設備の年式、リフォーム履歴などを確認します。 内覧時には、壁紙や床が新しくなっていることだけで安心せず、「なぜリフォームしたのか」「以前に漏水やカビがなかったか」まで確認した方がよいです。 築年数が古い物件や、状態に少しでも不安がある物件では、購入前にホームインスペクションを利用することも検討できます。 生活環境については、上下左右の生活音、道路や鉄道の騒音、日当たり、風通し、臭い、ごみ置場の状況、エレベーターの待ち時間、駐車場・駐輪場の空き状況などを確認します。 内覧が昼間だけであれば、可能なら平日の夜や休日にも現地周辺を見ておくとよいです。 昼と夜で騒音や人通りがかなり変わる場所があります。 また、現在の眺望や日当たりが良くても、向かいの土地に将来大きな建物が建つ可能性がないかも確認しておいた方がよいでしょう。 マンション全体については、エントランス、廊下、階段、ごみ置場、駐輪場、掲示板などを見るだけでも管理状態がかなり分かります。 共用部分が清潔か、壊れた設備が放置されていないか、掲示板に騒音、喫煙、ごみ出し、違法駐車などの注意書きが大量に貼られていないかを見ると参考になります。 注意書きが一枚あるだけで問題というわけではありませんが、同じトラブルについて何度も掲示されている場合は確認した方がよいです。 書類では、管理規約、使用細則、長期修繕計画書、直近の総会議事録、可能であれば理事会議事録、管理組合の収支状況、修繕積立金残高、大規模修繕工事の履歴などを確認したいところです。 ペットを飼う予定がある場合の飼育規則、リフォームする場合の床材等の制限、民泊禁止の有無、駐車場・駐輪場の規則なども重要です。 特に注意したいのは、現在の管理費や修繕積立金が安いかどうかではなく、「今後もその金額で済むのか」という点です。 月々の修繕積立金が安く見えても、数年後に大幅に値上げする計画になっていたり、大規模修繕時に一時金を徴収する予定になっていたりすると、実際の負担はかなり変わります。 そのため、現在の管理費と修繕積立金だけを見て住宅費を計算しない方がよいです。 また、管理組合に借入金がないか、管理費・修繕積立金の滞納が多くないかも確認します。 滞納者が多いマンションでは、本来予定していた修繕工事を実施できなくなる可能性があります。 購入予定住戸自体について管理費や修繕積立金の滞納がないかも、仲介会社に確認してください。 加えて、直近二、三年程度の総会議事録を見ることをかなりおすすめします。 長期修繕計画書だけでは分からない「修繕積立金を値上げする予定」「漏水事故が繰り返されている」「機械式駐車場を更新するか撤去するかでもめている」「管理会社を変更しようとしている」「大規模修繕工事が予算不足で延期されている」といった情報が議事録に出ている場合があります。 中古マンションを判断するうえでは非常に有益です。 ②については、退去理由や売却理由が不動産会社にも分からないことはあります。 その回答だけで直ちに怪しい物件とはいえません。 例えば、仲介会社は売主から「住み替えのため売却する」としか聞いておらず、それ以上の事情を知らないことがあります。 相続した物件を売っている場合や、かなり以前から空室だった場合も、以前の居住者がなぜ退去したのか現在の売主が知らないことがあります。 賃借人が住んでいた部屋であれば、所有者や仲介会社が賃借人の個人的な退去理由まで把握していないことも十分あります。 また、「退去理由」と「売却理由」は分けて考えた方がよいです。 現在の所有者が住んでいたのであれば、「なぜ退去したのか」よりも「なぜこの物件を売却するのか」と聞いた方が答えを得やすいです。 転勤、家族構成の変化、戸建てへの住み替え、相続、資産整理などであれば、それほど気にする必要はありません。 一方で、購入判断に影響するような事情が隠れていないかは確認した方がよいです。 例えば、騒音や近隣トラブル、漏水、雨漏り、設備故障、火災、事件・事故、室内での死亡、管理組合とのトラブルなどです。 「退去理由を教えてください」だけではなく、「騒音や近隣トラブルが原因ではありませんか」「漏水や雨漏り等の不具合はありませんでしたか」「この住戸で事件、事故、自殺等の告知事項はありませんか」というように、気になる項目を具体的に聞いた方がよいです。 特に人の死亡については、単に「事故物件ですか」と聞くだけではなく、「この専有部分について過去に告知すべき死亡事故、自殺、事件等はありますか」と明確に質問しておくのがよいでしょう。 通常の自然死など、事情によっては必ずしも告知の対象にならないものもあるため、「何かあれば教えてください」という聞き方だけでは十分でない場合があります。 さらに、不動産会社の口頭回答だけでなく、売主が作成する物件状況報告書や告知書も確認してください。 売買契約前であれば、「売主本人にも退去理由または売却理由を確認してもらえませんか」と仲介会社に頼んでもよいと思います。 それでも「分からない」という回答であれば、理由そのものを追及し続けるより、告知書、総会議事録、修繕履歴、周辺環境、価格などの客観情報から問題がないかを確認する方が有効です。 私なら、「退去理由が分からない」こと単独では購入を見送る材料にはしません。 ただし、相場より明らかに安い、短期間で何度も売買されている、同じマンションで売り物件が急増している、不動産会社が具体的な質問にも曖昧な回答しかしない、といった事情が重なる場合は慎重に調べます。 ③については、長期修繕計画書を入手できるのであれば、かなり重要な判断材料になります。 ただし、「長期修繕計画書が存在する」というだけでは十分ではありません。 計画の内容と、実際のお金が整合しているかを見ることが重要です。 最初に確認したいのは作成日または最終見直し日です。 かなり昔に作成されたままになっている計画は注意が必要です。 工事費や人件費は変動しますし、実際の建物の劣化状況も変化するためです。 おおむね五年程度ごとに見直されているかを一つの目安にするとよいでしょう。 次に、計画期間を確認します。 数年先までしか記載されていないものより、少なくとも三十年程度の長期間について修繕工事と収支を見通している計画の方が判断しやすくなります。 特に築年数の古いマンションの場合、「次の大規模修繕」だけを見るのではなく、その次の大規模修繕や給排水管、エレベーター等の高額設備の更新時期まで含まれているかを見ることが大切です。 最も重要なのは収支です。 現在の修繕積立金残高がいくらあるのか、今後毎年いくら積み立てるのか、いつ、いくらの工事費を支出するのかを確認します。 収支計画の途中で修繕積立金残高がほとんどゼロになる時期がある場合や、支出額に対して明らかに積立額が不足している場合は注意が必要です。 その際、将来の修繕積立金が現在と同額なのか、段階的に増額する前提なのかを必ず確認してください。 例えば現在月一万円でも、五年後に一万五千円、十年後に二万円という計画になっている場合があります。 それ自体が悪いわけではありませんが、その将来負担を含めて購入可能かを判断する必要があります。 「一時金」や「借入金」という記載がある場合は特に確認してください。 大規模修繕時に各戸から数十万円、場合によってはそれ以上の一時金を徴収する前提になっている計画もあります。 また、修繕積立金では不足するため金融機関等から借り入れる予定になっている場合もあります。 購入価格が少し安くても、購入後すぐに大きな追加負担が発生するのであれば意味が変わってきます。 工事項目については、外壁や屋上防水だけでなく、給水管、排水管、給水ポンプ、エレベーター、インターホン、消防設備、電気設備などが含まれているかを確認します。 機械式駐車場があるマンションでは、その補修・更新費用も重要です。 機械式駐車場やエレベーターなどは大きな費用が発生しやすいため、計画に十分織り込まれているかを見る必要があります。 そして、長期修繕計画書だけを見るのではなく、「過去の大規模修繕が計画どおり実施されているか」と照合してください。 例えば本来三年前に予定されていた工事がまだ実施されていない場合、単に劣化が少なかったため延期したのか、資金不足で延期したのかでは意味が全く異なります。 可能であれば、「長期修繕計画書」「現在の修繕積立金残高」「直近の管理組合の決算書」「直近二、三年分の総会議事録」「過去の大規模修繕履歴」をセットで確認すると、かなり状況が見えてきます。 長期修繕計画だけでは健全に見えても、議事録を読むと「資金不足のため値上げを検討中」と書かれていることがあります。 最終的には、長期修繕計画を見る際には「いつ何を直すのか」以上に、「その工事費を本当に払えるだけのお金が積み上がる計画になっているか」を確認するのがポイントです。

①できればそのマンションに住んでる誰かと仲良くなり情報を得ること ②普通はわからないと思います ③国交省のガイドラインに沿ってるか確認する