教えて！住まいの先生

過去、軽量鉄骨造と木質造(2×4・2×6)を併売する住宅メーカーに10年ほど勤務しており、技術部門から新築営業まで経験いたしました。 当時、建替や土地から探し始めるお客様も多く、土地等の不動産仲介を扱う専門部署もありましたので連携しながら業務対応しておりました。 現在は素材系の製造メーカーに勤務しています。 その様な経緯の中、私自身も5年前に築15年の軽量鉄骨系住宅メーカーの中古住宅を購入しています。 これまでの経験則や実体験からのお話となりますが ご質問の回答に少しでもご参考になれば幸いです。 (質問者様の趣旨にそぐわない回答だったすいません(･_･;) 以下は経験則からの見解となりますが、施工会社が施工会社だけに対応頂く事は難しいかもしれませんが、試せるだけ試した方が良いかと思います。 写真を見る限り、「とりあえずコーキングして終わり」にしてよい状態というにはちょっと・・・ と思ってしまう状況です。 特にコーキング後、再び3mm以上の亀裂、しかもサッシ角から斜めに伸びている状況は外壁の劣化で済ます話では無く、大工さん2人とも「建てた業者に連絡した方がいい」との判断は正しいかなと思います。 もちろん、写真だけで「構造欠陥」「雨漏りする」とまでは断定できませんし、サイディング自体の動き、下地・留め付け、サッシ周りの納まり、建物の変形・不同沈下など、原因となるものを確認する必要があります。 今回の物件がハウスメーカーの築3年の物件な為、 元住宅メーカー勤務の経験からになってしまいますが、大事なこととして、今すぐ家一棟の外壁を張り替える必要がある、という話では無く、むしろ、今の段階で自費で張り替えるのは待った方がいいと思います。 というのもそのまま業者に依頼して外壁を剥がしてしまうと、後から「もともとどんな状態だったのか」が分かりにくくなります。 また焦る気持ちはわかりますが勝手に自主解体すると施工会社の保証が施主側有責となり保証が受けれる可能性すらなくなる場合があります。 まずは第三者に原因を調べてもらい、その調査結果をもとに施主会社と交渉するのがいいです。 その為の第一歩はオーナーチェンジによる所有者変更手続きだと思います。 経験的に住宅業者が言う 「雨漏りしない限り対応しない」は少し注意が必要で、ここはかなり重要です。 住宅品質確保法の10年責任は、単に「雨漏りしたら」というものではなく、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵が対象です。法律上、新築住宅の売主等には10年間の責任があります。 今回、購入したのは2024年建築とは言え、中古住宅の為「2021年頃に建った家だから、2026年現在でも自動的に建築業者が無料修理する義務がある」とまでは言えませんが契約時の内容を確認して新築時の保証が中古購入者にも引き継がれているかを確認する必要があります。 (ちなみに住宅メーカーによりますが自宅の場合、購入時の不動産契約に関係無く、購入ご住宅メーカーに所有者変更連絡を行い所定の証明書類を提出すれば保証継続となりました。直近では保証に関わる事案で発生していませんが保証継続に従い20年目の無料点検・正式な報告書を提出してもらい、続けるかどうかは検討中ですが、延長保証の案内などアフターを継続してもらっています) この様に保証引継ぎが比較的楽なメーカーもありますが、実際には新築時の瑕疵保険に「転売特約」が付いていれば、二次取得者にも残存期間の保証が有効になる場合があります。逆に転売特約がなければ、必ず引き継がれない とも言えず住宅メーカー側と確認が必要になります。 なので、ここは「泣き寝入り」ではなく、保証関係の書類を確認する段階です。 これは損な話ではないのでやるだけやっだ方が良いと思います。 もし自分なら、施工会社にオーナーチェンジを申請して正式な所有者として「登録します」 これはお金がかかる話ではないのでできるなら登録しておいた方がいいと思います。 たとえ問い合わせレベルで施工会社の人間が登録しても修理は有償と言ったかもしれませんが、窓口の回答レベルで最終回答ではない為、 「登録しても有償と言われたから登録しなかった」 と諦めず、まずはきちんと今からでも所有者変更・オーナー登録をして、施工会社との窓口を作っておくことをおすすめします。 今回の施工会社は過去の経験や現在のホームページやお施主さんの情報を見ると、5年点検、10年点検などのアフターサービスを案内しています。 その為、今回の登録はまずは 「登録した＝外壁が無料で張り替えてもらおう」 では無く、今後の点検やアフターサポートを受ける意味合いで登録し、「無料で直してもらえるか？」をひとまず置いて以下の書類、資料を取り寄せできるかをポイントに動くのもアリかと思います。 もしオーナーチェンジ登録ができれば次に手元になければ取り寄せたい書類を確認します。 ・この住宅の新築時の引渡年月日 ・保証書の写し ・アフターサービス基準 ・住宅瑕疵担保責任保険の保険付保証明書 ・加入している保険法人名 ・転売特約の有無 ・住宅性能評価を取得しているか ・5年点検の実施状況 ここまでの情報が出るか無いかを確認し、できる限り情報を得た上で、 ・今回のひび割れが保証対象外になる根拠 ・「雨漏りしない限り対応しない」という回答文書 をなどを確認していくのが良いかと思います。 ご質問者様がうまくオーナーチェンジ登録ができたとして、正式に所有者から施工会社に対し、 特に「今回のひび割れがなぜ保証対象外なのか、保証書・アフターサービス基準のどの部分に基づく判断なのか」は必ず確認した方が良いと思います。 又この様な確認は電話で終わらせず、メールや書面で残すのがおすすめです。 ちなみに 「建てた大工さんを教えてください」は請負会社を教えて貰いたい気持ちは理解できますが、多分、大工をトラブルから守る為、教えてくれないと思います。 ここは少し誤解しやすいところでが、今回の建売は、大手建売会社が設計・施工を管理し、実際の工事を協力業者・大工などが行う仕組みです。 施工会社自身も、施工・アフターサービスの体制を設けています。 したがって、「実際にこの家を建てた大工さんを教えてもらえば、その人に直してもらえる(仮に質問者様がお金を払うと言っても)」とは限ら無い場合があります。むしろ、「施工した大工ではなく、施工会社として原因調査と対応してもらう」 方が大工さん個人を追いかけるより、こちらの方が話が通りやすい可能性があります。 また、今回の場合、第三者の建築士・ホームインスペクター等調査を依頼して 「この亀裂の原因を調査して、報告書にしてください」 と依頼するのがいいと思います。 もしかしたらめんどくさい、そこまで大事にしたくないと思うかもしれませんが、施工会社が直す、直さないの前に、このヒビに関わらず建物全体の確認をしておいた方が良いのではないかと感じます。 と言うのも見るべきなのは単に「3mmあります」だけではなく他にも ・サイディングそのものが割れているのか ・下地まで割れているのか ・サッシ周辺の防水処理 ・サッシ周辺の下地 ・サイディングの留め付け ・胴縁 ・透湿防水シート ・構造用面材 ・.建物の不同沈下 ・基礎のひび ・室内側の同位置の変形 ・窓・ドアの開閉異常 ・雨水の浸入跡 などヒビという実際の事象が発生している事から本当に他に波及しないか、「傷は浅いうちに対処した方が処理にかかる負担は少ない」の理論で調べた方が良いと思います。 ちなみに私も冒頭で述べた中古物件を購入した際はホームインスペクションを行いました。暮らしのマーケットやネットなどで調べればわかりますが費用は6万円台〜15万程度で依頼することが可能です。実際自宅の場合、お守り代わりにホームインスペクションを依頼しましたが、キッチンと洗面でわかりにくいぐらいの滲み出る水漏れを発見してもらい、不動産屋との契約に従い申告して無償修理してもらいました。 注意が必要なのは、リフォーム会社に来てもらい調べてもらうのと、ホームインスペクションが住宅診断をするのでは修理の考え方が違います。 全ての業者がそうではないのですが、前者のリフォーム会社は水漏れに対し原因を調べて修理する では無く、キッチンと洗面の丸ごと全交換を進めてきました(キッチンがまだ使えるにも関わらずです。) ホームインスペクションの調査員は元現場監督やアフターサービス経験者で、原因を特定し、防水パッキンの交換という軽微な補修で済む と指摘してくれました。 自宅の様に水回りの設備なら原因を特定せず丸ごと交換でも良いですが、お家の構造の場合は、この様に初めてから原因特定せずに「治す」事を目的とした業者に依頼してしまうと、手は入れたが結局、治らなかったになる可能性がある為、できるだけきちんと調査をする会社を選ぶ事をオススメします。 実は過去、新築ではありますが知人が同じローコスト住宅を得意とする住宅メーカーで同じ様なトラブルに見舞われたことがあります。 この時も初めは施工不良ではないの一点張りでしたが、第三者機関の調査報告を説明した上でかなり大掛かりな修理をさせました。 施工会社によりますが、この手の話で大事なポイントは ・声を荒げたり怒ったりしない ・第三者の資料など外堀を埋める ・(納得できなくても)多少相手に寄り添ったり宥めたりして担当をこちら側に引き寄せる ・話し合いの窓口を閉じさせない と言ったことです。