教えて！住まいの先生
Q ５０代です。父から遺産として売価２０００万くらいの家を相続します。 他に資産はないので、相続税は気にしなくてもよいです。
この家を僕の子供に売ろうと思います。１０００万くらいで売るつもりです。
・手続きは自分でできますか？
・一応、不動産会社に務めてる知り合いがいるので頼んだほうがいいでしょうか？
・息子は若く貯金もないが社会人ではあるので、銀行ローンを組ませようと思いますが、個人売買でも住宅ローンは利用できるのでしょうか？
・僕自身は平日でも時間に余裕があるので、手続きが多少めんどくさくても、期限などあるわけないし、時間かかっても自分でやってもいいかなと思っています。（ボケ防止とお金の節約ですね）
・不動産屋に頼めば手数料はいくら掛かるでしょうか？
以上よろしくお願いします。
補足
補足：家の購入可は３６００万円くらいです。
質問日時：
2026/9/10 14:23:59
解決済み
解決日時：
2026/9/16 13:36:40
回答数： 9 ｜ 閲覧数： 1251 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2026/9/16 13:36:40
実価2,000万円の物件を1,000万円で実の子に売却する場合、税務上の大きな落とし穴（みなし贈与）があるため、完全に自分だけで進めるのは非常に危険です。
平日にお時間があり、ご自身で手続きを進める意欲があるのは素晴らしいことですが、個人間売買ならではの厳しいハードルがあります。ご質問の5点について、プロに頼むべき境界線とあわせて分かりやすく説明しますね！
1. 手続きは自分でできますか？（税金とローンの罠）法的な手続き（登記など）自体は法務局に通えば自分でも可能ですが、税務と住宅ローンの観点から自分だけで完結させるのはおすすめしません。 理由は以下の2点です。「みなし贈与税」の発生：市場価値2,000万円の家を1,000万円で売ると、差額の1,000万円分を父親から息子へ「贈与」したとみなされ、息子さんに重い贈与税が課される可能性が極めて高いです（これをみなし贈与と言います）。
契約書の不備：個人間で作った売買契約書では、後述する銀行の住宅ローン審査にまず通りません。
2. 不動産会社に勤める知人に頼んだほうがいい？ぜひ相談してください。
ただし、個人的な「裏技」としてではなく、会社の正式な業務（仲介または書類作成サポート）として依頼することをお勧めします。
身内間の売買であっても、プロが作成した「重要事項説明書」と「適正な売買契約書」がないと、銀行は融資をしてくれません。知人の方の会社が「個人間売買の仲介（またはサポート）」を安価で受けてくれないか交渉するのがベストです。
3. 個人売買で住宅ローンは利用できる？
結論から言うと、通常の個人売買では「ほぼ不可能」ですが、プロを挟めば利用できます。
銀行が住宅ローンを貸し出す条件として、「宅地建物取引業者（不動産会社）が仲介に入り、重要事項説明書が交付されていること」を義務付けているケースがほとんどだからです。さらに、親子間の売買は「本当に売買なのか（贈与隠しではないか）」「価格が妥当か」を銀行から厳しくチェックされます。
4. 時間がかかっても自分でやっていい？（期限について）
「期限はない」と思われがちですが、実は税金と相続の期限があります。
相続登記の義務化： 2024年4月から、お父様からご自身への相続登記は「相続を知った日から3年以内」に行う義務があります。贈与税・所得税の申告： 売却した年の翌年2月16日〜3月15日の確定申告までにすべての手続きを終え、税務申告をしないとペナルティ（無申告加算税など）がかかります。
5. 不動産屋に頼めば手数料はいくら掛かる？
通常の不動産仲介手数料は法律で上限が決まっています。2,000万円（市場価値）で仲介する場合：最大で 726,000円（税込）1,000万円（実際の売買額）で仲介する場合：最大で 396,000円（税込）※計算式：(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税10%
回答
A
回答日時：
2026/9/13 12:39:41
子供に譲る発想が分かりません。あなた名義で引き継ぎ、子供が住むのにはリフォームで1千万円程度かかります。そしてあなたが死亡時息子が引き継ぐのはいかがですか。
A
回答日時：
2026/9/13 00:19:42
そのお話は、ご質問者様がお考えになっているほど簡単ではないと思います。
お父様から不動産を相続する際に相続税が掛からないことと、その不動産を息子さんへ1,000万円で譲渡することは、税務上きちんと分けて考えた方がよいでしょう。
特に気になるのは、「売価2,000万円くらい」とお考えの不動産を、息子さんへ1,000万円で売却しようとしている点です。
親子間で時価より著しく低い価格で売買した場合、時価と売買価格との差額について贈与とみなされ、息子さん側に贈与税が課税される可能性があります。
また、相続時に用いる不動産の評価と、実際に譲渡する際の時価の考え方も同じとは限りません。
軽く考えて売買を行った結果、後から思わぬ課税を受けることになっては、手続きや仲介手数料を節約した意味がなくなってしまいます。
ご自身で手続きをされること自体はよいと思いますが、まず「息子さんへ1,000万円で売却することに税務上問題がないか」を税理士等へきちんと確認してから進めることをお勧めします。
登記や不動産会社への依頼をどうするかは、その確認をしてからでも遅くないと思います。
A
回答日時：
2026/9/11 10:43:00
売価2000万くらいの家
だったら普通に2000万円で売却して子供に生前贈与で1000万あげちゃえば？
或いはその家を子供に住まわせておいて、毎月5万円くらいの家賃を腹ってもらえばいいんじゃないでしょうか？
※月々5万(年間60万)で固定資産税を10万円払うと質問者さんの手取りは年間50万円になります。
20年後に質問者さんは70歳くらい、その先は貴方がいつ亡くなられてもその物件だけなら相続税は掛かりません。(他にも資産が有っても3600万円までは非課税)
A
回答日時：
2026/9/10 17:55:11
お気楽発言でごめんなさい。
50代のあなたのお父様はまだご存命で、相続がいつ発生するのかわからない段階なのですよね。
とりあえず、その相続が終わってから考えてはだめかしら？
私も、親族間の住宅ローンのハードルが高そうなこと、と、評価額との差額が贈与にならないか、を懸念します。
お子さんがその土地をローンを組んでまでほしいのか、という問題もありますし、時期によっては、すでに他のところに家を建てていらっしゃるかもしれません。
現段階では、登記がどうなってるかの確認と、3500万で買ったという証明書類を揃えておいては？
A
回答日時：
2026/9/10 15:34:30
＞........銀行ローンを組ませようと思いますが、
＞個人売買でも住宅ローンは利用できるのでしょうか？
他人との売買なら書類を整えれば住宅ローンは組めます。
しかし、親族間の売買に住宅ローンを組んでくれる金融機関はありません。
わざわざ売買しなくても親（＝あなた）が亡くなれば相続される資産です。
ローンを組まなくても息子に渡る資産をなぜ売買するの？
他の資金使途でしょ？
と言われます。
A
回答日時：
2026/9/10 14:50:10
結局書類がいるので
税理士さん、司法書士さん。が必要になりますね。
売買契約書も必要になりますし。
友人の不動産屋さんに依頼する。
相場から税務署が納得できる金額で売却。
特に子となると贈与関係で睨まれるので
土地の価格と建物の価値を算出してもらいましょう。
不動産屋さんに売買契約書を作ってもらう。
税理士に贈与にならないように調整してもらう。
子がローンを組むのか、月々で支払うのか支払いの計画書を
作成することになる。
全てが納得出来たら司法書士さんに登記をしてもらう。
という流れ、不動産屋さんの手数料が余分なのでね。
不動産屋さんを外す事も出来ます。
その際は司法書士さんに売買契約書を作ってもらう形ですね。
不動産屋さんの手数料は売買の上限が決まってます。
400万以上の物件
売買価格×3% ＋ 6万円 ＋消費税
この計算です。これは上限です。売り手も決まってるので
この手数料は値切れます。
どちらにせよ一人では無理ですよ。
A
回答日時：
2026/9/10 14:42:30
遺産相続した時価相場2,000万円の戸建てを、子供に1,000万円で売却した場合、
2,000万円－1,000万円＝1,000万円
について、親から子への贈与と認定される可能性があります。国税庁は、個人から著しく低い価格で財産を取得した場合、時価との差額を贈与とみなして贈与税を課すとしています。
仮に1,000万円が贈与と認定された場合、18歳以上の子が親から受ける「特例贈与」として、
1,000万円－基礎控除110万円＝890万円が課税価格となります。
親子間の売買契約は、雛形をベースに自分達で作成して締結することは可能です。不動産会社に依頼する場合は、売買価格の3%＋6万円となりますが、事務手続きだけなので、2%以下でやる不動産屋もあります。
相続登記と、売買登記は、司法書士に依頼しましょう！
A
回答日時：
2026/9/10 14:29:25
５０代です。父から遺産として売価２０００万くらいの家を相続します。
お父さんは現状でご存命ですか？
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